新築・土地の名義を変えてもらえない

Question

新築予定していますが、土地の名義が義理母です。

旦那と私、子どもと　義理母で一緒に住んでいる家を新築することになりましたが　義理母は土地の名義を変えずに新築してほしいしいそうです。

こんな場合、主人の名義ではない土地に家を建てる場合
将来困る事はあるでしょうか・・？

たとえば　義理母が大きい借金を抱え　土地を押さえられるとか・・
そんなことしか浮かびませんが　どんな事に気をつけたらよいでしょうか

アドバイスお願いします。

binomati · Accepted Answer

特別困ることはないはずです、早い話借地ということになりますよね、借地の場合は借地権者が住宅地で60％の権利を持ちます、土地の権利者は４０％の権利しかありません、しいて困ることは、住宅ローンで建てるとなると義母の同意が必要となります、場合によっては金融機関より土地も担保にするように要求されることがあります、それ以外は特に問題はないはずです、義母が担保に借金をしましても、地上権者には関係は発生しません、又最悪担保流れになりましても地上権者には関係なく、利害関係人として優先的に担保になった土地を購入することができます、特に心配は要らないと考えます。

bf7dazb · Answer

私の両親が半分ずつの名義で、兄が二世帯住宅を建てて住んでいます。
両親にしてみると、自分が死ぬまでは権利を持っていたいらしいです。
両親いわく、父が死んだら父の土地は兄に、母が死んだら母の土地は義姉に譲るのだそうです。
法律には詳しくないですが、贈与税のほうが高いのかな?
それと、知り合いの過去の話ですが、
土地を貸していた場所に、貸した人の息子が家を建ててしまい裁判になったそうです。
土地の権利を持っている方が勝ちそうな気がしますが、知り合いのほうが裁判に負けてしまったそうです。
居住権だったかな？住んだもの勝ちらしいです。
土地を返してほしいからといって家を壊すっていうわけに行かないんじゃ無いですかね。

tarotaro001 · Answer

住宅ローンで建てる場合、基本的に土地の権利者が連帯保証人になる必要があります。
それに多分住宅ローンを組むときに土地も担保になりますので、義母が借金を抱えにくいと思いますよ。（土地には抵当権の順位が高い銀行がいますので）
もちろん、他の担保で借金を抱えても土地は既に抵当権設定されているので差し押さえされるとしたら他の担保物権の方が先だと思います。

あと、贈与税は高額ですので、相続の方が税金が安くなります。

Tadkashy · Answer

私も知り合いから相談を受けると質問者様の義母様のようにするようアドバイスします。

　人間は年の順で死んでゆくとは限りません。昔、知人で全部土地を息子さんに書換えてその上に息子さん名義の家を建て、母親も一緒に暮らしていたのですが息子さんが事故で亡くなって、もう孫がいたため母親には相続権が無く、母親はお嫁さんに追い出されました。

　質問者様がこのようなお嫁さんとは思いませんが、義母様にとっては保証なのです。理解してあげましょう。

　質問者様に『義理母が大きい借金を抱え　土地を押さえられるとか・・』と言うような危惧がおありなら、御主人様とお二人で土地を買ってそこにお建てになることです。それなら義母様も質問者様の御家庭に干渉することもなくお二人で平穏に暮らせるでしょう。

kkk112 · Answer

うちは質問者様と同じです(義父名義の土地に主人名義の家が建っています)。
ちなみに次男ですので義父と一緒に住む予定はありません。
ですが家を建てるときに義父から「土地だけは買ってやる」とのことでしたので買ってもらいました。
そのとき主人に名義も主人がいいのでは？と言いましたが義父がどうしても自分名義でといいましたのでそうすることにしました。
(住宅を建てるときに土地等を贈与されると贈与税はかかりませんよね。
でも亡くなってから相続を受けると税がかかると聞いています。
でも相続に困るような金額はよほどの財閥じゃないとないとも言われていますので安心はしているのですが・・・)

No4さんの言うとおり
「全部土地を息子さんに書換えてその上に息子さん名義の家を建てたが、息子が亡くなって、お嫁さんはその家を売って・・・」
なんて例も出されましたよ。
「何だとぉ～」と思いましたが普段はそんな風に言わない義父でしたので
きっと土地はどうしても自分名義にしておきたいんだなと思い納得することにしました。
土地の固定資産税もうちが払うということになっていますが多分義父が払ってくれると思います。
親がまだ健在のときはそういうところで頼って欲しいと思っているんだと思います。

義母は大きな借金を抱えるようにな人ですか？
そうならいろんなところで相談したほうがいいと思いますが
やはり嫁が先頭きってやってはだめだと思います。
そのような不安があるならご主人を動かすしかないと思います。
ご主人がその必要がないとお思いでしたら嫁いできた身、それに従う以外ないと思います。

ちなみにNo3さんの言うとおり、うちの住宅ローンの連帯保証人の欄に義父の名前が記されています。

umigame2 · Answer

土地を使う側に権利が発生しますから、特に問題はないと思います。
土地の名義を変えるということは、土地の贈与があったとみなされますので、贈与を受けた側に贈与税がかかってきます。
贈与税は最も税率の高い税金ですので、安易に名義を変えるのは得策ではありません。
親族間売買という手もありますが、その場合売買金額をいくらにするかがネックになってきます。
基本的には実勢価格をベースに決めるのが妥当で、実勢価格を下回るとその分は贈与とみなされます。
もし、実勢価格で売買して、結果的に譲渡益が発生すれば売主である義理母に所得税がかかってきますが、それでも全体的に考えればそちらのほうが得策といえます。

土地の名義変更については、司法書士のほうでアドバイスを受けることができますので、一度相談してみてください。

新築・土地の名義を変えてもらえない

私の両親が半分ずつの名義で、兄が二世帯住宅を建てて住んでいます。

住宅ローンで建てる場合、基本的に土地の権利者が連帯保証人になる必要があります。

私も知り合いから相談を受けると質問者様の義母様のようにするようアドバイスします。

うちは質問者様と同じです(義父名義の土地に主人名義の家が建っています)。

土地を使う側に権利が発生しますから、特に問題はないと思います。

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