競売される親の自宅を占有して競売を妨害したい

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質問者：miercoles
質問日時：2007/10/22 12:40
回答数：6件

親が経営する会社が倒産してしまいました。
中小企業なので、親が保証人となっている負債もあります。
それでこのたび、親は自己破産の申請をしました。

自宅や隣接する更地など、親名義の所有する不動産も当然競売にかけられると思います。

むかし民法で習ったのですが、また漫画などでも、競売された物件に占有者がいると、落札者はその物件を好きなようにできないと聞いています。

自分が親と、自宅について賃貸契約を結び、占有者となった場合、どうなりますか？
私は親の家の近くに住んでますので、一日に一度程度、夜に実家に入って、
実際に占有することはできます（サラリーマンなので、２４時間占有することは無理ですが）

あと、更地についても、自動車の駐車場としての契約を結んだ場合、どうなるでしょうか。

限りなく不法な行為であるのはわかっていますが、競売だと、市価の７割程度でしか不動産は売れないと聞きます。
それが悔しいので、せめて何か出来る範囲で競売を妨害してやりたい気持ちです。（損害賠償を取るとか）

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回答 (6件)

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No.6

回答者： mahopie
回答日時：2007/10/22 14:10

１．「どうなるか？」を問われると、民法上では抵当権設定後（加えて所有者破産後）の賃貸借契約では競売の落札者には対抗できません。

加えて刑事上では、「限りなく不法な行為」ではなく違法・不当な行為そのものとして、
刑法第９６条の２
強制執行を免れる目的で、財産を隠匿し、損壊し、若しくは仮装譲渡し、又は仮装の債務を負担した者は、二年以下の懲役又は五十万円以下の罰金に処する。
刑法第９６条の３　第一項
偽計又は威力を用いて、公の競売又は入札の公正を害すべき行為をした者は、二年以下の懲役又は二百五十万円以下の罰金に処する。

ということになり、質問者だけでなく親側へも追及がされますので、漫画から得た知識を実践するにはリスクが高そうです。

２．恐らくは、逆に担保物件の売却価格を上げる手段（物件を最大限良く見せる・購入者の要請に応じて素直に立ち退く・債権者＝銀行等担保権者と協力して情報開示に応じる）により「任意売却」という手段を取る方が、物件売却価格が市場の評価額（１００％）に近づき、債務返済額がそれだけ大きくなると推測されます。

３．失う物が無い、と割り切って（或いはその判断が付かないで）占有を続けると、早期解決を目指す落札者が、立退きを促す為に法律的には根拠の無い「立退き料」を占有者に支払って解決する、或いは競売で落札者が付かず半年～１年当該物件で居住する時間が長くなるというケースも有るかも知れません。（無いかもしれません）

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No.5

回答者： k-josui
回答日時：2007/10/22 14:06

> 競売だと、市価の７割程度でしか不動産は売れないと

何割で落札されようと、自己破産をしてしまえば関係ありません。
売却代金は債権者に支払われますが、高額で売却できればそれだけ債権者に多く支払われます。
それでも全額を支払われる事はないでしょう。
あなたは悔しいと書いていらっしゃいますが、債権放棄する人はもっと悔しいはずです。
債権放棄＝借金の踏み倒しです。
その事を十分理解しましょう。