サブリース（一括借上げ）について

私の知り合いがマンション経営をしようと某建設会社と契約をしました
話を聞いていると『そんな上手い話あるの～？』と思ってしまいます
そこでお詳しい方がいらっしゃればと思い質問させてください
私が気になっていることは

1.30年間の空室保証
2.メンテナンス・管理をその建設会社がやるので一切費用がかからない
3.○億の借り入れの保証人にその建設会社がなっている
4.とにかくオーナーはなんの心配も無用

みたいな事を言っているのです？？
でも30年も家賃を保証するのって現実的に無理だと思うのです
建物が古くなれば家賃だって安くなるだろうし、でも借り入れの返済額
は変わらないし・・・何か上手いこと言われて後で問題になりそうな予感が・・・
しかも普通借金の保証人なんかにならないですよね・・・？
私から見ればもともと無理な計画をさせて破綻させちゃって乗っ取ろうと思っているようにしか思えません

ちなみに場所は都内のかなり良い場所です
土地は元々所有していたので建物代金のみの借金です
ますます保証人には良い話ですよね・・・？
破綻すれば建物代金だけで土地まで取れるんですよ・・・

皆さんどう思いますか？
サブリースの現状に詳しい方教えて下さい

No.4 ベストアンサー 回答者： masayan01 回答日時： 2008/02/15 16:44

Ｑ1.30年間の空室保証　Ａ今後のトレンドを見ると　需要と供給のバランスで価格が決まる資本主義社会で　少子高齢化＝需要の減退　止まらない建設会社＝供給過剰の図式ですから　個人的には必ず破綻すると思います　地方では新築でも満室にならない現実が現れています。

すでに破綻の胎動ではなく　足音が聞こえています。　
Ｑ2.メンテナンス・管理をその建設会社がやるので一切費用がかからない　Ａ，もはや　行き着くところのサービスです　ノーリスクの謳い文句はもはや成熟しきった業界を物語っています（手を使いきった状態）
Ｑ3.○億の借り入れの保証人にその建設会社がなっている
Ａ、市場が後退したとき　他の物件でも連帯保証人になっている建設会社に体力がありますかね？？　破綻した会社に責任は取れません
4.とにかくオーナーはなんの心配も無用
Ａ，全ては建設会社が倒産しなければの前提です。倒産すれば全ての責任を負担する覚悟が必要です。
１、他に既に借金の返済の終わっている収益物件がある
２、本業がメチャクチャ儲かって　節税のための償却資産が必要
３、まさかの時の換金財産が充分にある（土地　株　他）　
４、マンション立地が最高によい{今後３０年は大丈夫？）
５、自己資金が建設費の半分近くある
以外の方は超ハイリスク　超ローリターンの事業です
都内のかなりよい立地なら　保証を謳い文句で高い建設費を支払うぐらいなら　ご自分でローコストハイグレードで設計事務所に設計させて　建設業者に競争見積もりで建設費を落し　管理は信頼できる不動産業者に家賃の５～７％の管理費で管理の全てをやってくれます　しかし人生上り坂下り坂ですが　ま坂！が合った時のリスクは覚悟する方が良いです。今後は入居率低下　家賃下落ダブルで来ますのでたちまち資金計画は狂います（３０年返済は長過ぎる）　建設会社の耳障りのよい話を鵜呑みにせず　最後は自己責任が待っている事を　自覚して慎重に計画されるのが賢明です。最後に　こんなに儲からない物のか・・と実感され　税金に驚かされ・・　そんなものだと思います。　最後に３０年後　建設会社もですが　国家が破綻してる方があり得ますけどね（笑）

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2008/01/31 11:48

大家してます

１．30年間の空室保証

可能です
ただし、３－５年に一度家賃の見直しが有るでしょう
決して「新築時と同じ家賃を保証する」とは書かれません

２．メンテナンス・管理をその

大規模修理は大家負担のはずです

３．それで問題は無いでしょう

１億円の土地に２億円の建物、保証は借入の２億円分
何かあっても充分に返済できるでしょう

４．そんなバカな．．．

＞破綻させちゃって乗っ取ろうと思っているようにしか思えません

そこまでは考えすぎ

普通は
「大家は儲からないで土地は手放さないで済んだだけ」
「相続税対策には有効で有った」

こんな事でしょうね

新築物件での満室表面利回りは８－１０％が一般的
その中から１０％の保証料を支払えば儲かるかどうか何てすぐに判る話でしょう
しかも土地はなんら利益に貢献していない計算でしょうね

家賃収入は低下するがローン支払額は上昇するのも一般的

最終的には「土地をタダで貸した」のと同じ効果が有ります．．．（笑）。

No.2 回答者： commitment#1 回答日時： 2008/01/31 11:15

＞1.30年間の空室保証

サブリース用（一括借上げ）ということは、借主となるのがその建築会社自身なのか他の不動産業者等なのか不明ですが、オーナーと借主との間で賃貸借契約を交わすものです。
ですから通常のサブリースは「空室保証」という概念ではなく、建物を一括して「貸す・借りる」という関係しかありません。

＞2.メンテナンス・管理をその建設会社がやるので一切費用がかからない

一括貸しの契約では、建物メンテナンスや転貸（サブリース）先との事柄は全て借主が負担するのが通常です。
オーナーとしては固定資産税や火災・施設賠償保険料程度の負担です。
借入があれば当然その返済もありますけど。

＞3.○億の借り入れの保証人にその建設会社がなっている

そういうこともあります。

＞4.とにかくオーナーはなんの心配も無用

心配無用というのは大袈裟ですが、オーナーとして心配する点は、一括貸ししている賃料が予定通りに将来に渡って支払われるのか？という借主の経営状況・信用状況ですね。

＞無理な計画をさせて破綻させちゃって乗っ取ろうと思っているようにしか思えません

オーナーが破綻したからといって、土地建物を乗っ取る権利は「保証人」にはありません。

「サブリース用途」であれば、オーナーとしてまず注意すべきなのは「貸す相手」の信用です。30年の賃貸借契約を交わしていても、その会社が30年先まで存続していなければ、どうにもならないわけです。
しかし、立地が良いみたいですから賃料設定その他諸々の計算上で無理が無ければ、別のサブリース業者が一括で借りることもありますし、最悪はオーナー管理でやっていくことも出来るでしょうね。

「借り主と収支計算」その2点を精査しないと、あなたの文章のみで怪しいかどうかは判別不能です。

No.1 回答者： TOGO123 回答日時： 2008/01/31 10:49

30年保証の実態は

家賃の90％保証といっても、家賃を建築会社が決めます
（話し合いの余地はありますが）
土地を建築会社に貸したのと同じことだとおもってください。
建築費が相場より高かったり、あと建築費用の借り入れなら
土地も同時に担保ですので、リスクは低くなります。
建築費用の8割＋土地路線価の8割くらいが銀行の貸し出し限度ですし。

建築会社が儲かるように出来ています。