アパート経営、マンション経営をされている方々へ

Question

こんにちは。
未使用の土地を所有しているので借家経営を行おうかと思っております。
（自分でも管理出来るほどの規模で ）
まだ、検討中なので、これからの見通しもまだ立っていないのですが 
（＾＾；）いろいろと本を読んだり 
周辺のアパートなどを見てまわったりしています。 

アパート経営、マンション経営をなさっている方々は 
1.戸数 2.ターゲットとする需要層（学生、若い世帯etc）
 3.構造 4.建物の階数  
などをどのように検討されましたか？ 
空き家がでないような戸数とターゲットとする需要層、 
戸数分の駐車場の確保（今時車は必需品）、
構造（建築資金に関わってきますよね）
との関係で、規模が決定されるのでしょうか。 
どのような規模にしようか悩んでしまいます。 
みなさまは、どのようなお考えで 
現在の借家経営規模にされたのでしょうか？ 
是非、参考までに聞かせていただきたいです。 
お願いします。

kobalt · Accepted Answer

親が経営するのですが、私自身が打ち合わせに一人で出ていたので、参考までに。

賃貸住宅を建てる際に（我が家は賃貸併用住宅ですが）　大手の住宅メーカーなら
市場調査を勝手にしてくれます。この場所ならどういった間取りのニーズが高いとか
家賃相場とか・・・
一括借り上げＯＫか、というのも調べてくれ、それにすると空き室が出てもオーナーには
毎月家賃収入があるそうです。その分、リフォーム代などがかかるのかもしれませんが
このあたりは未調査。
他にもローンをいくら借りたとして、いくらの利益があって・・・なども
一覧にしてくれます。

ですので、もう１年前の質問ですので解決されているかもしれませんが、
住宅メーカーに相談に行くのがいいと思います。
相手はプロですから、人気の出そうな物件を提案してくれますよ。

ただし、家賃収入の多さにもよりますが、メンテナンス費用がけっこうかかりそうです。
身内が貸家を２棟持っていますが、古いせいか直すところが多発・・・
最初の何年かはいいかもしれませんが、メンテナンス費用で家賃収入が全部消えそうな
予感がしている我が家です・・・

maisonflora · Answer

名義は母ですが、実質、私が交渉・計画しました。
１．動機
　父が亡くなったときに、次の相続で相続税を払わなくていいように。また、母の暇つぶしや収入確保。
２．規模
　(1)斜め前に、店舗を建て、コンビニに貸してます。それとは違った規模、構造にすることで、リスク回避できる。同じようなものを建てると、失敗するときは、２重にしてしまう。
　(2)税理士へ相談し、鉄筋コンクリートにした。
　(3)近隣がうるさい地域で、３月完成（２～３月完成以外はリスク大）に間に合う３階建て。できるだけ多く建てたので、１６戸のワンルーム。
　(4)ファミリーは近隣が多すぎるので、単身者向け。近隣は大学３つあり。
３．アドバイス
　(1)儲からない仕事なので、相続税などきちんとした目的がなければ、やめたほうがいい。
　(2)貸家では、２～３階のファミリー（メゾネット・タイプ。１・２階が部屋内の階段でつながっている）が入居率では良くなる。目先の利回りより、長く入居してもらうこと。
　(3)建設会社の計画書はシビアに計算しなおすこと。入居率６０～８０％で、１０年先に家賃が「下がる」計算でも、成り立つか？
　長くなるので、具体的に聞きたいこと、再度聞いてください。

angeleye1 · Answer

まぁレオパレスだけは避けたほうがよろしいかと思います。

参考URL：http://www.psdosaka.com/leopalace21/index.html

sigino · Answer

＞(1)儲からない仕事なので、相続税などきちんとした目的がなければ、やめたほうがいい。
に同意見です。相続税の評価減が目的なので、居住目的以外の利用はあまり意味がないので借家にしてますが。

＞需要が増えたのでしょうか。 
それにもまして供給が増え、供給過多です。先行きは決してあかるくありません。

メーカーが最近30年保証をうたってますが、本当に儲かるならメーカー自身がやるでしょう。地主にリスクを押し付けているにすぎません。地主のほうが融資をとおりやすい事情もあります。30年保証といっても、賃料の見なおしが数年後とにありますので過信してはいけません。

現在の需要と未来の需要とが同じではありません。ある程度の融通がつく計画が必要です。

ワタシは既に物件が建っている所に嫁に来て経営を手伝っている立場ですが、
規模の決定は
エレベーターが要らない5F以下で、戸数優先、丈夫で防音性の高い鉄筋コンクリート。
だったようです。15年ぐらい前に建ってますので、当時はエレベーターは一般的でありませんでした。5年前に建った物件では、エレベーターをあとづけできる構造にしてあります。木造だと階数に制限があるので×。

＞3)建設会社の計画書はシビアに計算しなおすこと。入居率６０～８０％で、１０年先に家賃が「下がる」計算でも、成り立つか？ 

これも同感です。加えていうなら敷・礼は計算の中にいれないほうがいいでしょう。あと、計画書には大修理の費用等書いてないことが多いのでそれも注意！です。

参考URLあげておきます。大家さんばっかりのリンク集があるので参考にしてください。

参考URL：http://o-yasan.hp.infoseek.co.jp/

maisonflora · Answer

追加質問への回答
１．他に検討したものは、
　(1)カラオケハウス
　(2)立体駐車場
　(3)青空駐車場のまま
　(4)洗車場
２．税理士に相続対策の相談をしました。１億１，０００万円かかってますが、これは借り入れで相続税を下げています。持ちだしがなければ、次回の相続税は、数百万以内です。父が亡くなったときは、兄弟３名で４，０００万円も払ってますので。
３．コンビニは、１つの売りにはなります。他にも、宅配ボックスをつけています（エントランスに）。ただ、コンビニも儲からないので、１年以内に閉店の可能性がありますので、売りの１つがなくなります。１日５０万円が目標ですが、４０万円前後の売上のため。建物は古くなるので、立地が一番大事で、次にそれ以外に「売り」特色をしっかり計画させることが大切です。
４．木造は検討しませんが、鉄骨（Ｓ）は検討しました。今のマンションの入居者で、隣との音が不満で鉄筋コンクリート（ＲＣ）に引っ越してきた学生はいます。
ＲＣ造とＳ造では、家賃は、そんなに差がつきません。構造そのものでなく、入居率は立地、利便性、家賃など総合的に判断されるでしょう。
５．苦情が出る地域です。京都市です。
　当時第２種住居専用地域でしたが、１０Ｍを越えると近隣との協議などが必要になります。３月完成のスケジュールで間に合うようにさせました。
６．賃貸住宅は戸数の上では供給過剰です。
今、２～３階建てが多い理由は(1)１０Ｍを超えると規制がある(2)建築費が１億円を超えると、融資がつきにくい(3)戸数が多いと入居が心配、など。
ファミリーの需要が多いかは地域によります。エレベータの設置・維持費も高いようですね。
（追加）住宅・建設会社は、あなたの立場では計画してくれません。その会社が一番儲かる建物をデータで説得してきます。また、専門用語を使って、混乱させてきます。目的がハッキリしないと、大変です。借り入れ金をどうするか、も考えないといけません。大変！

maisonflora · Answer

No.４への質問の答え
１．アパート（３Ｆ以上は通常マンションといってます）経営にした理由
　(1)税理士の２次相続（母が亡くなった場合）シュミレーション結果
　父は平成５年２月に亡くなり、当時相続税の期限は５年１１月１日でした。
　３月には相続財産の概要が分かりましたので、相続税の計算と同時に、２次相続をどうしたら、相続税が安くなるか計算してもらいました。マンションを１億余りで借金することで、相続税の算定上、評価額が下がることが判明しました。
　(2)収支と現実性
　しかし、借金しても、赤字なら、大変ですので、実際に事業として成り立つものを検討しています。青空ガレージは、相続税評価が最も高く、収支は少し、固定資産税も高いですが、いつでも他のことができます。
　立体駐車場は、最初の投資（機械）が高く、なかなかもとがとれません。
　カラオケ・ハウスは、近隣の反対もありますし、甘い収支計画でした。一般にカラオケは、飲ませて食べさせることで、利益を上げています。水商売そのもので、安定性はありません。
　洗車場は、近隣の状況から、うまみは感じませんでした。ガソリンスタンドで洗車が安くなれば、勝てません。また不況なら、車を洗うのを延ばすでしょう（お金なければ、月１回を２ヵ月に１回）。
　(3)アパート経営が正解だったとは言いきれない。
　２０，３０年かかる事業ですからね。
２．賃貸アパートの増加理由
　(1)相続　(2)低金利のため、他に投資するより利益が上がる　(3)また、安い金利で借りられる　(4)入居者も先行き不安で、持ち家をローンで買うのを避けてきた　(5)住宅・建設会社が、難しいノウハウは不要というイメージを植え付けてきた　(6)建築費も過去に比べやすくなったことで、家賃も安くなってきた　など。
３．質の点での需要
　国土交通省が目指す面積基準はありますが、新築の一部で満たすようになってきました。建替えがなかなか進んでません。１家族２～３００万円も立ち退き料を請求されることがあります（家賃２，３万で）。
　２０１０年には２０～３５歳人口が減るとのことで、そのさらに上の第２次ベビーブーム世代は、グラフ上膨らみます。晩婚化で世帯数の増加と、高齢者の単身世帯が増える傾向があります。部屋の広さや設備など、予測は難しいですね。

アパート経営、マンション経営をされている方々へ

名義は母ですが、実質、私が交渉・計画しました。

まぁレオパレスだけは避けたほうがよろしいかと思います。

＞(1)儲からない仕事なので、相続税などきちんとした目的がなければ、やめたほうがいい。

追加質問への回答

No.４への質問の答え

親が経営するのですが、私自身が打ち合わせに一人で出ていたので、参考までに。

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　＞(1)儲からない仕事なので、相続税などきちんとした目的がなければ、やめたほうがいい。