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公共事業の代替地と公共事業用地として土地を取得する場合の質問
ですが、土地の所有者が既に亡くなっていて相続人から取得する必
要が有りました。
この際、事業予定地域の町会議員から不動産屋の様に話が有り、相続
人から土地所得代金の3%?を取りました。
最初は、仲介料と言っていましたが、こちらが公共事業で仲介料の
必要はおかしい?と言うと相続する為に努力したので、その為の礼
金だと要求し恐喝まがいになって来たので支払いました。
領収書を要求すると、「金額100万円で100円の印紙を貼ったものを
FAXで送ってきました。」(印紙の金額も間違ってる)

この公共事業は、県の発注を公社が下請けのような形で行ったもの
で確定申告の際には所得税もゼロでした。しかし、手数料が要ると
は、どう考えても変じゃないでしょうか?
この場合、どこに訴えれば良いでしょうか?また時効は?

書類として残っているのは
(1)最初に訪問した際、渡された町会議員の名刺
(2)相手からFAXで送って来た領収書
(3)公共用地分だけは、手数料を銀行から振り込んだ。
(4)地形図等に、町会議員が書いた面積に対する要求金額。

最後まで読んでいただき有難うございます。

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A 回答 (4件)

 いわゆる、公共事業(道路・河川工事、下水道・港湾故事、学校建設・公園工事等)に関して、その工事自体に直接必要となる土地の買収を、「事業用地買収」と呼びます。


 
 これに対して、その事業用地提供者の移転先を見つける事を容易にするため、その事業用地提供者が、移転する土地の提供者に対しても、税の特別優遇税制が設けられています。 その場合、事業用地提供者が、その事業用地の代わりに入手する土地を、「代替地」と呼びます。

 公共事業を促進するため、前者の事業用地提供者には、「5000万控除」の恩典があり、代替地提供者についても、「1500万控除」の恩典が税法上認められています。

 しかし、税務署では、納税者の自己申告に基づき、その控除額を定めるのではなく、前者を「収用に基づく譲渡」として、公共事業施工者(国・県・市町村等々)が証明書を発行するように求めています。
 その場合の証明書が、
  「収用証明書」・
  「公共事業用資産の買取り等の申し出証明書」・
  「公共事業用資産の買取り等の証明書」の3点となります。
  これに契約書の写しを添えて、譲渡所得の申告を行います。

 「代替地提供」についての、譲渡所得の場合は、
  「公共事業用資産の買取り等の証明書」と、
   三者契約書の写し
   (事業用地所有者は、事業用地を公共事業施工者に譲渡し、
    代替地所有者は、代替地を公共事業施工者に譲渡し、
    公共事業施工者は、その代替地を、事業用地所有者に譲渡する。
    土地代金は、公共事業施工者から代替地提供者に支払い、
    「事業用地代ー代替地代金」は、公共事業施工者から事業用地
      提供者に支払う 旨の契約)
   を、添えて申告します。

 逆に言えば、上記の証明書が、出ない買収は、いわゆる、公共事業に基づく買収(法律上「収用」)とは、いいません。

 しかしながら、地方公共団体は、公共事業の実施目的以外に土地を買収する事が多々あります。
 この場合も、地方公共団体の買収が、円滑に行われるように、「1500万控除」が認められています。

 この地方公共団体として、「公社」が認められているはずです。

 上記が、公共事業に基づく買収にともなう、おおざっぱな、税処理です。


 書き込み等から判断すると、貴方の買収は、「公社」が買収したと思われます。

 そこで、なぜ、県会議員に相談するのか?です。
  1 貴方は、この事業を、「県」の事業と記載しているからです。
  2 そのような、「県」の事業用地買収に、町会議員が暗躍するのか?
  3 なぜ、手数料をとってゆくのか?
  4 土木事務所も有る程度しっているようで、「公共事業である」と貴方
    をだまして、町会議員が、通常の買収を行っている事を放置している
    のか?
  5 どの、「公社」が買収にきたのか、私はあえて書いていませんが、
    このように土地を買収する「公社」は、限定され、その元締めも、
    県が行っている「公社」のはずだからです。

この回答への補足

有難うございました。困る人達が何人が出てしまうと思いますが
実行に移したいと思います。

補足日時:2002/11/07 13:39
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結果、土地の売買契約は、誰と行ったのですか?


   代替地契約は、三者契約ですか?
   収用証明・買取証明は、?

 土地の契約が、「公社」か「県」でない場合。
 代替地分が、「三者」契約でない場合。
 収用証明書・買取証明書等がない場合、
 
貴方は、町会議員の仲介で、県・公社以外に売却したものです。
譲渡所得税・住民税が免除されたのは、おかしい。・・・違法です。


 その対応方法は、その議員の反対勢力の県会議員のところにゆき、
ことの一部始終を証拠(契約書他)を示して、説明し、後を任せること
ですかね。

 ただし、証拠は、原本は渡さない事です。
 

この回答への補足

>貴方は、町会議員の仲介で、県・公社以外に売却したものです。
>譲渡所得税・住民税が免除されたのは、おかしい。・・・違法です。
誰が違法?主語は?
結果的には、代替地及び事業用地でした。

譲渡証明が有れば所得税は免除されました。もちろん、町会議員が
仲介業者のような行為を代金を支払ったことも言いましたが、税務署
の担当は「町会議員や県、公社のことは税務署と無関係です。」って
言われました。

反対勢力にリークですね。町会議員のことを県会議員にリークして
も良いのですか?

何度も回答、ありがとう御座いました。

補足日時:2002/11/06 11:30
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まず、公共事業の用地買収の流れ説明しましょう。

(道路・河川工事を念頭に)
 1「計画の立案」
    以外に思われるでしょうが、公共事業の半分以上は、地元からの陳情に
   よって計画が立てられています。
    あと、都市計画に基づき、工事が行われたりします。
    (当たり前に思えますが、都市計画の予算ではなく、道路だけを先行
     して行います)

 2「地元調査」
    平面図の作製を測量会社に依頼します。
    概ねの土地調査を行います。
    (地形と、法務局備え付け、地図を照合し、概ねの地権者を把握)

 3「地元説明」
    地元自治会役員等の意見聴取。
    (陳情に基づく工事の場合は、計画立案の時点から地元役員等の
     意見を聞いていることもあります。)
    2で把握した、概ねの地権者全員を対象に事業説明会を開催。
     (当日欠席者には、個別対応)

 4「計画線に基づき、買収線を、現地に杭を打設」
 5「個別の土地の境界線を確認」
 6「個別の買収交渉開始」
 7ー1 「契約」
 7-2 代替地のある場合は「土地所有者・代替地所有者・公共事業施工者」
     の3者で、三者契約

 通常、公社に委託する場合は、上記3位から、公社が同席しますが、
公共事業施工者(県・市・町等々)が主として行います。
 公社は、上記4・5位から、主導で、地権者と接触し、
 上記6からは、公社が担当します。

 このようなものが、典型の公共事業の用地買収です。
 
 まず、公共事業施工者が、計画を知らないことはあり得ません。
 公共事業の代替地は、上記に書きましたように「三者契約」です。
 代替地提供者にも、買取証明が発行されます。(1500万控除)
 公共事業用地提供者には、「収用証明書」「買取証明書」等が発行され、
 これを、確定申告に添付し、特別控除が行われます。(5000万控除)

 貴方は、まず、契約書を確認してください。
 それに、収用証明書を確認してください。

 そして、売却した土地の登記簿を確認してください。

 万一の場合、上記の契約書・収用証明書が書けている場合ですが、
 その町会議員の仲介で、町会議員の知り合いに売却した可能性が
 あります。

 あるいは、町会議員の仲介で、公社に売りつけた可能性もあります。

 登記簿、契約書を確認し、その名義の移転状況をおしたせください。
     

この回答への補足

>あるいは、町会議員の仲介で、公社に売りつけた可能性もあります。

ご指摘の様に町会議員は、該当地区で○○開発と看板を出し仲介業を
やっています。おそらく代替地を探しているのを公社(役場の中)で
聞きつけ、仲介料欲しさに代替地を探したものだと思います。本人の
口から、こちらが売らなければ他を探すと言っていました。

土地契約書は2通有り、1通は、代替地譲渡用の書式。売主と代替用地
の買主名が記載されています。もう1通は、売主と○○公社の名前が
記載されています。税金の証明書ももらったので公共事業には間違い
有りません。譲渡途中に仲介者の名前は、登記されていないと思いま
す。

町会議員が仲介に来た事を県の土木事務所にも確認しましたが、都合
が悪い事には答えたくないのか、「○○公社」に任してあるので一切
知らないと言う返答を当時、貰いました。
公共事業で、町会議員が来るのはおかしくないですか?と質問しても
知らないの一点ばりでした。

契約者が2通に別れている理由は、前回の補足に書いています。
ただ、契約書により単価が違うのも疑問でした。最終的に実印を付く
際、公社で「土地単価は同じですね!」と念を押すと
そこの課長が「もちろん同じです」
実際は、1Tで¥10.800円違っています。
この高い方の単価の土地は公社が買い上げ、文筆後におよそ半分を
代替地として譲渡する話でしたが、単価がえらく違っているのを今ま
で気づいていませんでした。
まぁ、いろいろ胡散臭い○○町です。

補足日時:2002/11/05 16:19
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 この手の話は様々経験し、少々記述が不完全であっても、経験や知識で補い、話の流を組み立てることができるのですが、今回は、まったく見えてきません。


次の事に留意して、補足してください。
 議員が絡んできた、この手の話の解決の方法は、様々知っていますし、充分回答する自信はありますので。


 1 代替地の話ですか? 公共事業用地の話ですか? その両方ですか?
 2 事の発生を時系列でいいですから、記載してください。
 3 この話と、貴方の関係は?
 4 相続人がでてくるのは、どの土地の話ですか?
   代替地ですか? 公共事業用地ですか? 両方ですか?
 5 公共事業用地の買収があったようですが、誰が、交渉に来たのですか?
 6 その中で、誰が、町会議員にお金を支払ったのですか?

 話を、時系列いいですから、記載、補正してください。

 町会議員が、名目は、別として、土地代金の「3%」として、「100万円」
要求し、支払ったようですが、土地代金は、総額「3億3千万」位で、
これに対する、所得税が課税されなかったのですね?

 7 それは、何時(何年)の話ですか?

この回答への補足

補足します。
1…両方です。筆数が6筆くらいに分かれていて、その中の1筆は公共
  事業地と代替用地に。残りは代替地です。代替地と公共事業地は隣
  接していました。
  更に、公共事業地は本来なら代替用地と分筆後に支払いが有るとこ
  ろですが、隣地の所有者が行方不明で公社が1筆まとめ、この土地
  だけを実測面積で購入しました。
2…町会議員が直接こちらの家に来た⇒町会議員が他県まで他の相続人
  に会い相続放棄の実印をもらう⇒相続の登記⇒売買
 ※こんな書き方で良いでしょうか?
3…本人
4…相続人は、全部の土地に共通して同じです。
5…直接の話は、町会議員のみです。県に問い合わせをすると「公社に
  頼んだのでわからない。」公社からは、一度の連絡も有りません。
  公社に行ったのは、公社が買い上げた土地の契約書へ実印を押す際
  に行きました。
  他の土地の実印は、町会議員が取りに来ました。
6…仲介料、3%じゃなかったかも知れません。
  ただ、他にも相続した宅地、山林、畑が有ったので、その面積も合わ
  せ要求してきたと記憶しています。
  公共事業としては、1/3のお金しか受け取ってないので1000万未満です。
  わたしと叔父ですが、本来1/2の相続約束でしたが1/3と2/3に誤魔化
  され、仲介料のお金はその誤魔化したお金の中から出ました。
  公社が買った1筆のみ、町会議員から催促(脅し)が有り○○銀行
  から振込みました。
7…たぶん、3~4年前だったと思います。書類は倉庫にしましったの
  で直ぐには出せません。

長文になっていましまいた。
よろしくお願いします。

補足日時:2002/11/03 09:16
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公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。


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