売主と仲介と値引き

現在マイホームを建売で購入で検討中の者です。
たまたま通りかかった物件で内見をし気に入ったので前向きに検討中なのです。
その際に案内を受けた仲介業者からもらった資料に売主の社名があったので売主のＨＰを見てみるとそのＨＰ上でも販売案内をしていました。
売主直での契約も可能だと思うのですが、値引き交渉などを考えていますが、手数料を払ってでも仲介業者を通した方が、いいのか、売主と直接交渉したほうがいいのかどちらでしょうか？
またローンの審査、銀行の金利など借り入れに対する条件も仲介業者と売主で変わってくるのでしょうか？

〔状況〕
●物件は３棟中２棟は成約済み。
●仲介業者曰く、、、。
・９末が売主の決算なので９月中までに契約できれば、もう少し値引きもできるかも。実際、他２棟も２００万ほど値引いてもらったとの事。
・担当者同志が、１０年来の付き合いなので親交は深い。
●仲介業者はこの地域ではかなり実績、物件数を扱っている。
●売主は、この地域ではあまり物件を扱っていない。

明日明後日には、交渉に入って行きたいと考えています。

どなたかアドバイスお願い致します。

No.6 回答者： hy38 回答日時： 2008/08/19 00:21

売主（デベロッパ）から直売してもらった経験者です。

デベロッパは仲介も依頼しますが、「専任仲介」でなければ直売の顧客があれば当然売ります。

仲介手数料を払う必要が無いので、数百万円得になります。他の方がいうように直で交渉を開始すべきです。

仲介業者には購買の意思表示があって契約の手続きが進んでいなければ、途中でやめても損害賠償などありえません。そんな意見はまさに業者側の口車と思われておかしくない話です。

私は施工業者からの直売のおかげで、棚を追加したり街灯をつけたりいろいろ相談やアフターサービスもやってもらっています。

ローンは銀行でも最近活発なので、不動産屋の世話になる必要など全くありません。以上は経験からのご意見です。ご参考まで。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2008/08/19 00:20

あなたが仲介業者を通して物件を検討していたことを売主が知っているにもかかわらず、あなたと直接取引に簡単に応じるような売主の業者であれば（平気で簡単に仲介業者を裏切るような）、あまり信用のできない業者ではないかと思います。

そんな業者と直接契約して、もしトラブルが起こった場合、手強い相手になる危険はあると思いますけど。
絶対に仲介業者を通せとは言いませんが、上記のような点も十分に注意されてお考えになってください。

No.4 回答者： ZKl2o3Bsom 回答日時： 2008/08/18 20:30

売り主が独自に販売広告を出しているのなら、直接売り主と契約しても何の問題も無いと思いますよ。

積極的に買いの意志を伝えていたり、手付けを打ったりしていないのであれば、いちいち仲介業者に対して断りの連絡を入れる必要も有りません。

売り主と仲介業者の間の契約によっては、売り主は仲介業者に対して違約金を払う羽目になるかもしれませんが、貴方には関係の無い話です。
とは言っても、違約金分は値引き幅が圧縮されるでしょうから、結果的に、金銭面で得をすることは無いでしょう。

大事なのは購入後のサポートの問題だと思いますので、どこと契約した方が得なのかは、貴方が肌で感じた印象に大きく左右されると思います。

No.3 回答者： dkaz 回答日時： 2008/08/18 19:38

一度仲介業者に案内してもらったからと言って、必ずしも売り主から直接買えなくなる訳ではありません。

ケースバイケースですので、直接売り主との交渉を模索された方が良いです。

一般的かどうかは知りませんが、私の住む地域では仲介業者は売買が成立すると、買い主と売り主双方から仲介手数料を得ます。
つまり4千万の家を仲介業者から購入すると、彼らは（120万＋α）×２の手数料を得るのです。
よって仲介手数料は業者によっては買い主から取らないところもありますし、ネゴ交渉によって大きく金額が変わる部分でもあります。

売り主から直接買い、直接その会社の方と話をして仲良くなっていると、家の手直しやクレームの際にも迅速に動いてもらえますし、困った時にとてもなにかと相談しやすいです。
売り主から買えるのに仲介業者からわざわざ高い手数料を払って後者を選ぶなんて、私的には１２００％あり得ません。

売り主のＨＰがあるのでしたら、一度匿名で事情を話して直接買えないかメールで問い合わせてみると良いでしょう。
まだ仲介業者と何の約束もされていないのでしたら、損害賠償とか、そんなややこしい話になる事はあり得ません。
ただ、断るときは気まずいですけどね。仲介業者も必死ですから、先に紹介した会社で買うのがルールだとか色々言ってくるでしょうが、それは彼らの脳内ルールですので、気にしたらダメです。

仲介業者へ公開した個人情報の漏洩についても、直接売り主に聞いてみればいいです。
売り主も貴方から直接注文が入れば仲介業者へ手数料払わなくてすむので内心歓迎している筈です。

この業界持ちつ持たれつで横のネットワークは広いですが、貴方のような悩みを持つ方はたくさんいらっしゃいますし、業者も慣れたものです。こんな事でトラブルになるなら、この業者とは縁がなかったと諦める位の気持ちで臨むべきです。

一生に何度もない大きな買い物です。
変に気を遣って、後で後悔しないよう、頑張ってください。

No.2 回答者： tateuriman 回答日時： 2008/08/18 06:54

私は数年前に建売を購入しました。

経験上、仲介業者を通したほうが値引き交渉が有利ということはありません。（むしろ逆です。）
ただ、残念ですが一度、仲介業者に案内してもらった物件については仲介業者を介さずに購入するのは難しいと思います。
銀行ローンの審査についてはどちらともいえないと思います。

No.1 回答者： zenzen123 回答日時： 2008/08/18 02:18

　間違いなく一度仲介業者を通して内見をしているのあればその業者を通した方がいいです。

仮に仲介業者を抜いて売主に交渉を申し込んでも一度仲介業者を
利用しているなら売主は交渉には応じないのが普通です。（信頼関係が崩れるので）

仮に黙って売主と直に契約をして仲介業者にばれたらあとから
仲介業者から損害賠償の可能性もあります。

ローンは債務者に問題が無ければローンの金利、審査は何処で組んでも大きく変りません。

この回答への補足

ご回答ありがとうございます。

大変参考になります。

仲介業者とやり取りした内容、情報は、売主へ伝わってしまうのでしょうか？

今回の件で言うと、アンケートに住所を記入したのみで購入の意思は全く伝えていません。

お分かりになる範囲で構いませんのでアドバイス頂ければ、幸いです。

補足日時：2008/08/18 13:05