市街化調整地区での建築許可申請について

こんばんわ。
市街化調整（既存宅地）購入契約を結びました。
契約時仲介不動産屋さんには間違いなく建築許可はおりるとのことを言われました。実際自分でも管轄市役所の開発課に口頭（電話）でお尋ねしたのですが、恐らく問題ないとのことを言われ、そんなに心配はしないのですが・・
でも、実際土地の代金実行期限が迫って来ていて、やはりきちんとした書類での建築許可をもらって無いことに少し不安があります。
建築許可申請を出してからだと、許可がおりるまでは3週間ほどかかるとのことです。土地の実行期限は後1ヶ月あまりしかありません。
現状建築屋さんとは打合せの最中で話がつめ切れておらず、契約の段階ではありません。
何かいい方法がありませんか？
どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ。宜しくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： daigoin 回答日時： 2008/09/11 22:51

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。

ご質問ありがとうございます。

実は、購入側が素人（一般人）の場合は特に、市街化調整でも農地転用でも売主（地主）が市街化区域や宅地への転用手続きを行い、その後に決済（支払いと登記手続き）を行う契約とするのが鉄則なのです。

口約束ではなんとでも言えますが、「間違いなく建築許可が下りる」なら、なぜ売主は宅地に転用手続きをして土地価値を上げないのでしょうか・・・。
答えは簡単です。「面倒だ（時間がかかる）から」「転用できる保証がないから」です。

役所は口頭では確約しませんし、許可が下りなくても責任をとることはしません。時間の保証もしません。

私はこれまでに何度も同様な土地の購入をしてきましたが、いつの時でも売主の責任で市街化区域や宅地への転用をしてもらっています（＝手続きが済んでから本契約を完了する）。手続きがスムーズに行くように見えてもうまくいかなかったり、時間がかかったりすることは稀ではなく、その分は当然土地価値（価格）に影響してくるからです。

「いい方法」はありません。段取り通り宅地手続きが進むことを祈るか、建築許可まで代金実行期限を遅らせ交渉をするか、しかありません。支払い期限を遅らせるのは延滞金や違約金が発生するので現実的ではありません。
また、現状での土地所有者はまだ売主ですから、買手が許可申請手続きを行うことはできません。

売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。

購入後に支障なく建築許可が下りることを祈ることしかないように見えます。

この回答へのお礼

大豪院さま　早速の回答有難うございます。

>>売主に許可申請手続きをするようにお願いしても、許可申請が下りる前に土地の所有者が変わると申請のやり直しになる可能性が大きいですから急がなくてはなりません。当然、宅地と調整区域では土地価値が変わりますので、それなりの金額追加をすることになるかもしれません。
何をどう急げばいいのか、全く分かりません。
今の段階だと買主の私は許可申請ができないか、もし、売主の名義で申請を出したとしても、名義変更後に再度建築許可申請をしないといけないとのことでしょうか？
教えてくださいませ。

お礼日時：2008/09/11 23:09

No.4 回答者： winngu11 回答日時： 2008/09/12 07:07

順番はやはり土地購入後に建築許可が正しいと思いますよ。

うちの場合も市街化調整ですが、質問者さんと違い８の４申請と言って
農地を購入。近県に６親等の市街化調整に２０年住む肉親がいれば開発できる場所を購入しました。

うちの場合は仮登記を設定しなければならず、結構大変でした。

私の住む場所での既存宅地の申請は、質問者さんの住む場所と違いまだ申請はいらず、昔の扱いのままです。

そして、市街化調整区域の建築に関しては、確認申請が受理されないと建築許可も出ません。

たぶん紙面上に建築許可をもらうことは、あなたの所有地になって許可申請をかけないと無理です。

でなければ、仮登記してしまうのも一種の手かもしれませんが、仮登記設定すると土地代金の半分くらいまで払わないと駄目だと思います。
その上で宅地化しなかった場合は白紙撤回の旨を不動産業者に記載してもらうとかですね。

でも、そこまでする必要があるかどうかが疑問ですけど。

既存宅地扱いで、現時点で昭和４５年より前に家が建築されていて、役所で建つといわれればそこまでする必要はないように思います。

役所で建つと言われれば絶対建つし、建たないと言われれば絶対建たないですよ。役所は絶対です。
一度登記簿を持って、具体的に建つかどうか役所で確認してもよいかと思います。

この回答へのお礼

winngu11さま
こんばんわ。回答有難うございます。
早速、昨日市役所の窓口に出向きました。
謄本と公図をお見せし、確認したところ、問題ないと言って頂きました。
事情もきちんと話をして、土地代金締切が近づいてきているとのことも、もう安心して支払いに進めてもよいかの確認もしました。
許可申請は後から出しても宜しいですよと親切に言って頂きました。
ほんとに、よかったです。有難うございます。

お礼日時：2008/09/13 21:21

No.3 回答者： dr_suguru 回答日時： 2008/09/12 06:33

＞何かいい方法がありませんか？

http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
既存宅地確認制度の廃止後の取扱い
都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律が平成１３年５月１８日から施行され、改正前の都市計画法第４３条第１項第６号の規定に基づく既存宅地確認制度は廃止されました。　
次の２つの要件に該当する土地で知事の確認を受けたものは、許可不要で建築ができたものです。

・５０戸以上の建築物が連たんしている地域内の土地であること。

・市街化調整区域となった際、既に宅地であったこと。

愛知県開発審査会基準第17号の改正について
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/17gou-k …
開発審査会基準第17号　（平成２０年３月２４日から）
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際すでに宅地であった土地で現在まで継続して宅地であるもののうち、おおむね５０戸以上の建築物が連たんしている土地における開発行為又は建築行為若しくは用途変更で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。
5 建築物の高さは、原則として１０メートル以下であること。

6 住宅の開発行為及び建築行為で、一戸建住宅の一画地の最低敷地面積は原則として１６０平方メートル以上であること。

まとめとして
色々、リンク先を貼り付けましたけど
既存宅地制度の廃止のあらましは
線引き前宅地（既存宅地の条件）が
登記簿謄本上で判断するものであり
適正に判定しずらくなったため
平成13年に「確認制度」は廃止になり
それぞれの開発審査会で
審査会基準として
許可制に移行した。
※指定都市、 中核市、特例市及び事務処理市にあっては各市長の許可。

なお、「旧既存宅地確認制度」
と
(13) 市街化区域では困難又は不適当であり、かつ市街化を促進させないもので、開発審査会の議を経たもの。（14号）
審査会基準17号
↓
第17号
既存の宅地における開発行為又は建築行為等
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
は
概ね50戸連担
と
線引き前宅地
であり
「確認制度」が「許可制度」
の思ってもらえばよし。

＞どなたか詳しい方ぜひ教えてくださいませ

この許可は
審査会基準でも
一番単純な許可ですので
市町村都市計画に
線引き前がわかる謄本を持って
行けば教えてくれます。
ただ、線引きは
昭和45年11月24日以前の宅地となりますので
そこまで遡った
閉鎖謄本が必要になります。
※上記年月日は
私の都計の線引き年月日ですから
あなたの都計には当てはまりません。
あとは
50戸連担ですから
50ｍ間隔以内で50戸建物（30m2以上を1戸とする）
でカウントできればＯＫです。



＞恐らく問題ないとのことを言われ、

電話相談は
こんな回答しか出来ません。

この回答へのお礼

dr_suguruさま
こんばんわ。回答有難うございます。
早速、昨日市役所の窓口に出向きました。窓口の方が確認する項目はまさにdr_suguruさまの仰るとおりでした。昭和45年11月24日以前の宅地、
50戸連担などなど確認して頂き、問題なく許可はおりるとの話を
頂きました。
もうこれでほっとしております。
ほんとに、よかったです。有難うございます。

お礼日時：2008/09/13 21:28

No.2 回答者： daigoin 回答日時： 2008/09/12 00:34

◆市街化調整区域の神様・大豪院です。

再度のご質問ありがとうございます。

つまり、売主がご自身の心配を理解して、登記前に建築許可が下りる市街化区域への変更をしてくれるつもりがあれば、登記が遅れないように急いでお願いしなくてはならない、ということです。

＞売主の名義で申請を出したとしても、名義変更後に再度建築許可申請をしないといけないとのことでしょうか。

管轄の役所にもよりますので確定的なことは言えませんが、例えば「９月10日にＡさん所有の土地について許可した」という許可内容となっている場合、9月10日前にＢさんの所有になってしまうと許可証の記述が矛盾してしまうのです。
重要事項説明や売買内容にも矛盾が生じてしまいます。

また、少し心配なのですが：
手続きは市街化調整区域を市街化区域にする手続きではなく、市街化調整区域の状態はそのままで、そこにある既存住宅を壊して新たに建てる、ということの意味だったのでしょうか？

そうであれば、通常は非常な困難を要します。３週間で許可が下りるとは保証できません。既存住宅と新築住宅の持ち主が同じ場合は通常の建築許可と同様に３週間程度で許可が下ることはありえます。けれども、市街化調整区域では、原則的には、既存住宅が許可された要件（農家とか区域指定以前からの家とか）を満たさなくなった時点で建築許可が下りないものなのです。

これまでのご質問文面では実のところの状況がどのようになっているのか、読みとれない部分がありますので、その点をご確認いただきたいと思います。

くどいようですが、その土地は市街化調整区域のままなのか、市街化区域に変更されるのか、が最も重要です。
市街化調整区域のままで、土地の持ち主が変わり更に既存住宅を壊して新築することが可能であるのか、役所に再確認することをお勧めします。役所は「土地の持主が同じままでの建て替え」と勘違いしているのではないか一末の不安があります。

この回答へのお礼

daigoinさま
こんばんわ。ご回答有難うございます。

私の場合市街化調整区域の既存宅地です。現在更地の状態ですが。
既存住宅を壊すなどはありません。。。
早速、昨日市役所の窓口に出向きました。窓口の方が謄本など確認して頂き、問題なく許可はおりるとの話を頂きました。
ほっとしました。
ほんとに、よかったです。有難うございます

お礼日時：2008/09/13 21:36