家の買い替えについて教えてください。

親類の年寄夫婦が家の買い替えについてかなり深刻に悩んでいます。ただし現在以下のような生活環境にあり、どのような方法が買い換え方法として適切なのか、アドバイス頂けたら幸いです。条件・および当夫婦希望は、
1.今住んでいる家（一戸建て）が時価4000万円（家のローンは完済）
2.ただしある事情で借金がかさみ、現在総額2000万円にもなっている。またその内の1000万円は家の抵当権を取られてしまっている。
3.現在夫婦とも７０歳となり、年金だけではもう借金が返せず、このまま行くと借金が膨れ上がり、返済が追いつかず家を取られてしまう。
4.このままではまずいため、少し狭くても1000万円くらいの安い3ＬＤＫの中古マンションに移って細々とでも暮らしていきたい．．．。その理由は持ち家4000万円－借金2000万円－中古マンション1000万円＝1000万円の老後資金が残せると考えているため。

という内容です。

そしてこの夫婦の今の悩みは、
1.今の家を売るには抵当権が入っている借金を返してからでないと不利な条件で持ち家を売る事になるのではないか？というか自分だけの意志で売れないのではないか。いずれにせよそのようなまとまったお金（1000万円）がない。
2.不動産業者に、家の売り買いを一括で委託することによって、その不動産業者、もしくは金融会社にいわゆるつなぎ資金をしてもらって抵当権を抜き、それから正常な買い替えを行いたいが、条件が条件なのでつなぎ資金は借りられないのではないか。
3.そうするとこのまま借金だけが膨らみ、最終的には家の差し押さえまで行くのではないか。
というものです。

いろいろ細かく書きましたが、私もこの方面まったく無知なため、適切な助言をしてやることが出来ません。
この方面に詳しい方、もしおられたら適切な買い替えのアドバイスを頂けませんでしょうか？どうぞ宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： ozawonderful 回答日時： 2002/12/22 19:32

4000万円の物件の内、2000万円の借金でその中の1000万円分に抵当権がついている…と言う事ですネ???

その抵当権の順位は1位なのですよネ???

で、あれば…仮に4000万円で売れたとして、1000万円分の抵当権は登記の段階で「抹消登記」されますので、特に問題ないかと思います。
(根抵当ではないんですよネ???)

ただ、単純に4000万円で売れたとしても登記費用は掛かりますし、不動産屋さんを介すのであれば手数料として物件価格の3％(120万円)も必要になってきます。

なので、簡単に物件価格4000万円－借金2000万円＝残金2000万円…にはならないんじゃないかナ???

この回答へのお礼

ozawonderfulさん、早速のアドバイスありがとうございます。不動産屋さんの手数料忘れておりました。ところで抵当権の順位が1位というのは聞いていないので良くわかりませんが、2社から借りていて1社が700万円、2位が300万円くらいとの事でした。この場合は1社目の700万円が1位という事なのでしょうか？また、抵当権が入っていても持ち家は問題なく、一般の物件として売買にかけることが出来るのでしょうか？お手数おかけして申し訳ありませんが、教えて頂けませんでしょうか。よろしくお願いいたします。

お礼日時：2002/12/22 21:08

No.2 ベストアンサー 回答者： ozawonderful 回答日時： 2002/12/22 22:13

抵当権の順位は、金額の多さではありません。

通常…
1位…住宅金融公庫
2位…都道府県の融資
3位…厚生年金
以下…財形・共済(年金を利用した場合財形と共済は併用出来ません)銀行等

銀行からの借り入れのみであった場合、先に借り入れした銀行が優先順位が上になります。

不動産の売買が成立して、その所有権の移動登記をする際に、抵当権の抹消登記も同時にされますので、問題ないかと思います。

この回答へのお礼

ozawonderfulさん、多分民間の金融会社からの借金と思いますが、上記より問題なしと考えます。早速、当事者に連絡して、出来るだけ早く正式に不動産業者に相談するように話してみます。かなり落ち込んでいたので、少しは元気を取り戻してくれると思います。親切なアドバイスありがとうございました！

お礼日時：2002/12/22 22:36