個人間の土地売買

私の田舎の土地を相手に無料で昔から、貸していましたが、このたび
相手に買って貰う事になりました。売却価格は合意済み。
この場合の不動産売買の手続きを教えてください。
話は私が相手に買ってくれといい相手が応じた形です。

私は権利書と印鑑証明書と戸籍の附表を用意します。
金銭授受後相手にこの書類を渡せばいいのでしょうか？
二人で法務局に行って手続きするのでしょうか？
それとも司法書士に売買契約書のようなものを作成してもらう必要があるのでしょうか？
そしてその費用はどのくらいでしょうか？
そのほかに必要なことがあったら教えてください。

No.3 ベストアンサー 回答者： roku6-36 回答日時： 2008/12/26 00:41

こんばんわ。

みなさんの言うとおり、とりあえず法務局に行くのがおすすめですね。
といっても、時間がないときは、司法書士に依頼したほうが確実ですね。

以前、自分で法務局に行き、記載事項（住所）の変更登記をしたことがあります。
そのとき、売買の登記も個人でできるのか？と聞いたところ、以下のような回答をもらいました。

・登記は、出頭主義である。
　→当事者（売主および買主）すべてが出頭するのが原則。
　　→実際は、利害等がからみ困難である。
　　　→司法書士が全ての当事者から『委任状』を貰い、登記手続きを代行する。

なので、売主も買主も旧知の間柄でしたら、一緒に法務局に行けば所有権移転登記は可能な筈です。
必要な書類等は、事前にどちらかが法務局に行き、登記相談窓口で確認してください。
雛形くれると思うので、申請書類自体は簡単に作成できます。

また、原因が『売買』であれ『相続』『譲渡』であれ、税金（所得税・相続税等）もかかると思いますので、税務署か税理士に相談しておいた方が、あとあと、お互いに気持ちよくできると思いますよ。

地域によっては、年度末・年末・月末等、法務局（登記相談）が非常に混雑しますので、電話で空いてる時期を確認した方がいいかもです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
一度、法務局の相談窓口で相談したいと思います。

お礼日時：2008/12/26 07:14

No.6 回答者： bluedot 回答日時： 2008/12/27 08:55

先日の回答に加えさせていただきます。

もうご存知だと思いますが個人間の不動産売買のトラブルが大変多くなっています。買主売主双方が一番気持ちよく取引できる方法だと思い回答させていただいたつもりです。それから「重要事項説明書」「売買契約書」は売主側が作成するものですのでその旨ご承知置きください。また、不動産業者等の費用はそれぞれ折半するといいでしょう。しつこいようですが個人間の不動産売買は充分に慎重に行ってください。後々しこりを残さないのがお互いのためになると思います。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回の土地は、すでに相手が使用しているものなので、
売買後のトラブルはないと思っております。
むしろスムーズに売買を終わらせるのには、
選択肢があったほうがいいと思ってどんな方法が
あるか質問した次第です。
方法は相手が希望する方法で進めるつもりです。

お礼日時：2008/12/27 23:46

No.5 回答者： bluedot 回答日時： 2008/12/26 17:49

不動産業者の立場から回答いたします。

もしあなたが信頼の置ける不動産業者を知っておられたら、普通に売買するのと同じように「重要事項説明書」を作ってもらいそして買主に説明してもらい「売買契約書」を交付してもらうといいでしょう。そうすることによって後日の土地に対してのトラブルを未然に防ぐことが出来るでしょう。また、土地を売却したことによって税務署に尋ねられた場合売買契約書を見せれば余計な説明は省けるでしょう。（なければ結構しつこく疑われます）登記についてですがその不動産業者に紹介していただくとスムーズに事は運ぶと思います。いずれにしても多少の費用が掛かります。懇意にしている不動産業者があれば比較的安価にしてくれるのではないでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
確かに、確実なのは、不動産業者を通すこと、
その次が司法書士に頼むことだとは、思います。
懇意の不動産業者もあります。
ただ、相手に気持ちよく買ってもらうためには、むしろ
こちらから動かないほうがいいと考えています。
相手に費用がかからない方法を用意しておきたかったので、
質問させていただきました。

お礼日時：2008/12/26 23:55

No.4 回答者： roku6-36 回答日時： 2008/12/26 01:05

追記です。

費用については、法務局でも教えてくれると思いますが、国税局のＨＰを見てください。とりあえず登録免許税がかります。

＜登録免許税＞
－所有権の移転の登記
　－その他の原因による移転の登記
　　－平成18年4月1日から平成21年3月31日まで不動産の価額の1,000分の10

となっていますので、売買価格が１０００万円ならば、登録免許税として１０万円必要となります。
他にも幾らかかかるかもしれませんので、法務局で確認してください。


＞金銭授受後相手にこの書類を渡せばいいのでしょうか？
『授受後』となっていますが、土地の権利と引替に代金を受領するのですから、
お金を受け取った（口座に振り込まれた）３日後に、移転登記するというのはナシです。

『金銭の授受』と『所有権の移転』は、同時に行われるのが原則です。
なので、領収書あるいは振込の日付と登記の日付は、同じにする必要があります。

事前に全て書類を揃えた上で、銀行が始まったらすぐ金銭授受して、その足で法務局に行き、登記を行うのが良いでしょう。


不動産の売買価格については、あとで譲渡所得の申告もありますので、それなりに妥当な価格にして、金銭の授受についても口座振込み等にして、通帳に日付・金額を明確に残しておいた方がいいですよ。

参考URL：http://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。

お礼日時：2008/12/26 07:19

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2008/12/26 00:17

売買契約書は作った方がいいですね。

それとあなたは買主に対して売買代金の領収書を発行してあげてください。
それとあなたは物件の固定資産税評価証明書を用意する必要があります。
登記手続きは自分でもできます。ネットで検索してもいろいろ出てくるし、法務局の登記相談窓口で教えてくれます。しかしこれは本来買主が行うべきもので、売主であるあなたは買主が用意した書類に署名捺印し、必要書類を渡して引き換えに売買代金を受け取ることになります。
司法書士に頼めばもちろんすべてやってくれます。戸籍の附表ということですから住所変更があるのですかね？司法書士に頼んだ場合、その費用も含めてあなたの必要な費用は数万円まででしょう。地域によっては住所変更以外の費用はかからない慣習のところもありますので、その場合はもっと安いです。買主には登録免許税がありますのでもっと高くなります。物件の評価額によります。
売買契約書はネットで探しても出てくるし、文房具屋にも売ってます。親切な司法書士ならば登記を依頼すれば売買契約書も用意してくれるかもしれません。
不動産の売買においては、登記の段取りをするのは買主側が行うのが一般的です。ですから司法書士も買主が指定するのが一般的です。売主であるあなたは、必要書類を渡すのと引き換えに売買代金をもらうだけの事です。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
今回は自分のほうから話を持ちかけたので、ある程度
相手が動かなければ、どういう方法があるか知っておきたかったので
大変参考になりました。
法務局に一度行って見たいと思います。

お礼日時：2008/12/26 07:08

No.1 回答者： noname#83346 回答日時： 2008/12/25 23:55

戸籍の附表はなんのため？？

単純に質問者様から買主への所有権移転だけなら、それほど書類は複雑ではないので、法務局へ行って必要書類を聞いて（固定資産税評価証明や買主の住民票なども必要です）、ひな形を見せてもらって、質問者様が自分で申請書類を作って、買主側の印鑑や書類をもらえばいいと思います。

しかし、登記が現状に合っていない場合（たとえば質問者様のお父様の土地を、お父様が亡くなった後、相続登記をせずに放置している場合など）は手続きが厄介になってきますので、司法書士さんに相談したほうがいいでしょう。

土地の引き渡しや金銭の授受などで買主さんとトラブルになりそうな場合も、最初から司法書士さんに間に入ってもらっておいた方が、トラブルを未然に防げますよ。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
附表は権利書の住所と現在の住所が違っているためです。
住所転々としたので。
やはり司法書士に相談したほうが、確実ですね。

お礼日時：2008/12/26 07:00