中古一戸建ての賃貸物件を今売るべきでしょうか？

50代の夫婦です。バブルの頃に、都心ではもう家が買えないと思い、故郷の地に一戸建ての中古住宅を、ローンを組んで4000万円で購入しました。夫の単独名義になっています。それから20年間、それを賃貸物件として月8万円で人に貸し、ローンの返済は完了しました。この度借り主が引っ越す事になったので、この際、もう売却してしまおうか、修理してあらたに貸し続けるか迷っています。査定してもらったところ、売却価格は1500万円位だそうですが、建築してから一度も手を入れていないため、屋根や外壁や耐震補強など含め、いろいろ修理しなければ売却も賃貸もできないということで、どちらにしても300万円ほどの修理代がかかると言われました。
特にお聞きしたいポイントは、
1，この不況のタイミングで売却するのはあまりにも不利だろうか？（修理代を差し引くと1200万円の売値になる。）
2．修理代300万円を銀行ローンを組んで借りることはできないか？その際、ローンの金利で減税はできるのだろうか？
3．これから10年20年と貸し続けて家賃収入が入っても、その間、夫に万一のことがあった場合、妻や子どもに相続税や贈与税が重くのしかかってくることはないだろうか？
補足事項としては、私たちは今のところ、将来故郷に戻る可能性はありません。その住宅は現在築30年となり、昭和55年の新建築基準法が施行される以前の建物です。また、私たちは数年前に自宅を購入し、現在そちらのローンを返済中で、子どももあと数年は学生なので、今300万円の修理代を払うのは若干苦しい状況です。全くの素人なので、皆さんの意見をお聞かせください。（3月中は回答いただいても、お返事が書けない場合がありますので、ご了承ください。）

No.4 ベストアンサー 回答者： 0621p 回答日時： 2009/02/28 23:26

No.３です。

相続の場合取得費についても引き継ぎますので、奥様でも子供さんでも４０００万が取得費になります。ただし建物は減価償却分を差し引かなければなりませんから、年数が経過するほど減価償却分は大きくなります。
ご両親が祖父母の代からお住いの家という事は、何十年も前に買ったものであれば物価が全然違いますから取得費が相当安かったか、先祖からの家であれば取得費が不明であったかだと思います。取得費が不明の場合は売却代金の５％だけしか引く事ができず、９５％に税金がかる事になります。そのうちの２０％が税金です。昔は税率が２６％でした。ただし自宅を売却した場合は３０００万円の特別控除があります。

この回答へのお礼

何度も質問させていただいたにもかかわらず、丁寧なご回答をいただきありがとうございました。大変参考になりました。

お礼日時：2009/02/28 23:45

No.3 回答者： 0621p 回答日時： 2009/02/28 00:55

No.３です。

売却にかかる税金は、ご主人が元気なうちでもお亡くなりになった後でも税率は変わりません。お亡くなりになった後なら相続登記の費用が必要になります。
ところで売却にかかる税金は、売って利益が出た分にだけかかります。
売却代金－（取得費＋売却に要した経費）＝譲渡利益
この譲渡利益にのみかかります。ですから買った値段より安くしか売れなければ税金はかかりません。ただし建物については取得費から減価償却費分を差し引かなければなりません。
４０００万で買ったもを１５００万で売るなら、減価償却分を差し引いても譲渡利益は発生しないでしょう。ですから売却しても税金はかからないでしょう。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。売却に税金がかからないというのは、夫の死後、妻が相続してから売却した場合も、両親の死後、子供が相続してから売却したとしても、4000万円以上の値段になって利益が出ない限りは、税金はかからないと考えて宜しいのでしょうか。以前、私の両親が祖父母の代から住んでいた家を売却して、新しいマンションを購入した時に、多額の税金を取られたという話を聞いていたので、神経質になっていました。

補足日時：2009/02/28 21:37

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2009/02/25 19:41

１、たしかに現在の不況で土地の値段も下がっていますが、かと言ってこれから先それほど上がる事は考えにくいです。

地方であれば特にそうです。過疎化でもっと土地の値段が下がる事もありえます。築３０年という事は建物の価値はほとんどないですよね。査定価格はどうなってますか？建物の価格も含まれてますか？建物の価値も見てくれてるなら、今のうちに売ったほうがいいと思いますけど。
３００万かけてリフォームしたほうが売れやすいとも言えますが、あまり意味がないと言った方が良いでしょう。。買った人が自分で好きなようにリフォームしますので、リフォーム代分くらいを値下げして売りに出したほうが売れやすいですし、土地としての値打ちしか考えてもらえないかもしれません。
２、住宅ローン並みの低金利なリフォームローンなどもありますが、自分で住んでいる家でないと使えない事が多いと思います。
３、相続税の基礎控除は、５０００万円プラス法定相続人の数×１０００万円あります。例えば妻と子供２人なら８０００万円です。ご自分の資産が相続税の対象になるかどうか考えてみてください。

収益の上がらない不動産を持ち続ける時代ではなくなりました。売ってしまったほうが良いと思いますけど。

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。この町は過疎化しているというほどの田舎ではなく中核都市ですが、年々土地価格が下がっているのは事実だと思います。物件の査定価格は、建物分が100万円となっていました。確かに売却する場合は、無駄な費用をかけずに買い手にリフォームを任せる方がいいですよね。

質問３に関連するもうひとつの質問をさせていただきたいのですが、売却するのなら夫が元気なうちにしたほうがずっと有利でしょうか？夫に万一のことがあった後にこの物件を売却した時には、税金としてかなりの割合を持っていかれてしまうのでしょうか？

よろしくお願いいたします。

補足日時：2009/02/26 09:56

No.1 回答者： u2u2u2 回答日時： 2009/02/25 19:34

移住住み替え支援制度も考えてみてください。

売却価格１５００万、おそらく建物価値はゼロの査定でしょうね。
もったいなさ過ぎです。もう少し建物に稼いでもらいましょう。

移住住み替え制度の賃料を担保にしてローンを組めるような話を聞いたことがあります。確認してください。

相続税は基礎控除があります。相続税発生しますか？

参考URL：http://www.jt-i.jp/

この回答への補足

ご回答ありがとうございました。移住住み替え制度は知りませんでした。マイホームではなく賃貸物件でも同じことが適応になるかどうか調べてみたいと思います。

補足日時：2009/02/26 09:39