抵当権つき不動産の売却とその流れ？

お世話になります
抵当権つき不動産売却とその流れなどについて教えてください

１．流れは以下のような感じですか？
１）売却しようと決意
２）不動産屋さんなどに査定？のお願い
３）家の価値が決まる？
４）銀行に３を持っていって債権額が決まる？
５）債権額を支払い抵当権を抹消？？
６）売却準備
７）売却
８）売れたお金で残りのローンを返済？

２．たとえば、現在借り入れ＝３０００万、売却価格＝２０００万としたら自分で用意しないといけないのは１０００万ですよね？（これが債権額？）
通常、こういう多額のお金はどのように借り入れされているのでしょうか？
親の家を担保とか意外に方法はありますか？

No.2 ベストアンサー 回答者： manno1966 回答日時： 2009/05/07 02:58

> 流れは以下のような感じですか？

「５）債権額を支払い抵当権を抹消？？」これが間違いで、全額返済が確定するまでは外される事はありません。
他は良いと思います。
何故なら、抵当を外した途端に売られて、代金を持ったまま逃げられる可能性があるからです。
また、査定が幾らで決まろうと、売れなければ値下げとなります。
その上、その後客が付いても３～５％程度は値切られるのが普通でもあります。
現在の経済状態なら、１０％程度の値切りもあると思います。

> ８）売れたお金で残りのローンを返済？
この時に、双方の銀行担当者と司法書士が立ち会い、名義変更と抵当権廃止と設定を同時決済で行います。
買った時に、抵当権書類等を金消契約と同時に貰わなかったですか？
必要書類を提出しておき、決済時に手続きの終わった書類を受け取る事となります。

> こういう多額のお金
債務額以下になるまで毎月返済しておく。
そのような短期間で売りに出すのが…。

以上が普通の手順。
普通でない手順は、抵当権が付いたまま１万円で売る。
買った方は抵当権抹消手続きを行い、残債の請求が質問者に来る。
売った方と買った方に多大なリスクがある方法。

この回答へのお礼

こんにちは
ご回答ありがとうございました

お礼日時：2009/05/09 18:50

No.1 回答者： osamin 回答日時： 2009/05/07 00:37

抵当権は売買を制限するものではありません。

つまり、抵当権が付いたままでも売買できます。
抵当権者である銀行の同意もいりません。
ただし、これでは貴方がローン返済を滞った場合、
購入者は、買った不動産が競売に掛けられる危険を
負いますし、新たに担保としてローンを組もうにも
順位が２番となり、評価額と１番抵当の債権額によっては
借入できなくなります。
一般的には売買時に抵当権を外してもらい売買します。
抵当権を外すには、抵当の原因であるローンを完済することです。
不動産の価値が幾らであるかは関係ありません。
不動産の評価が高かろうと低かろうと、全額返済しないと
抵当権を解除しないでしょう。
つまり、不動産売却額が借入額より低いからと言って、
残りを無担保で借り続けたいと言っても
銀行は抵当権解除に応じないはずです。

この回答へのお礼

こんにちは
ご回答ありがとうございました

お礼日時：2009/05/09 18:49