「夫を成功」へ導く妻の秘訣 座談会

今、新築建築計画中でしてこのままだと入居が12月になりそうなんですが、友人にどうせいなら1月2日に入居すれば固定資産税は1月1日現在に居住している人に課税されるから1年間得すると言われました。固定資産税の予測が土地建物あわせて20万ほどなので、これは大きいなと思ったのですが、設計事務所に人に年をまたぐと住宅ローン控除が1年分損すると言われました。

いまいち住宅ローン控除が1年分損する意味が分からなかったのですが・・・・・


詳しい方、どっちがお得なのでしょうか?教えてください。

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A 回答 (3件)

私は、昨年末(今年頭)、同じ理由で新居への引越しを悩みました。



結果から言いますと、固定資産税を回避するために、今年(1月末)に引越しをずらしました。

ポイントは、以下の通りです。

■住宅ローン控除
今現在、住宅ローン減税は未確定な部分がありますが、基本的には、10年間、年末のローン残高の1%が、所得税+住民税(最高97,500円)から控除されます。
もし、今年(2009年)入居なら、2009年~2018年の年末の残高の1%が控除され、来年(2010年)入居なら、2010年~2019年の年末の残高の1%が控除されます。
つまり、総額で考えた場合の両者の差は、2009年の年末の残高の1%の控除か、2019年の年末の残高の1%の控除か、の差となるわけです。
たとえば、2009年の年末の残高が3000万円、2019年の年末の残高が2000万円だった場合、両者の総額の差は、(3000万円-2000万円)×1%=10万円となります。
ただし、毎年末の残高が、所得税+住民税(最高97,500円)より、多い場合は、この計算は成り立たなくなりますので、ご注意ください。

■固定資産税・都市計画税
土地が更地扱いの場合、固定資産税・都市計画税は、満額支払う必要があります。一方、建物が建っている場合、固定資産税は、200m2まで1/6、それ以上が1/3、都市計画税は、200m2まで1/3、それ以上が2/3、というように減額されます。

また、建物については、新築から3年間、120m2部分の固定資産税が1/2となります。4年目以降の固定資産税、及び、1年目以降の都市計画税は満額支払う必要があります。

現在、土地が更地扱い、土地が200平米以下、建物が120平米以下、土地の固定資産税がA、土地の都市計画税がB、建物の固定資産税がa、建物の都市計画税がbとした場合、以下のようになります。

      2009年入居               2010年入居
2010年 A×1/6+B×1/3+a×1/2+b  A+B
2011年 A×1/6+B×1/3+a×1/2+b  A×1/6+B×1/3+a×1/2+b
2012年 A×1/6+B×1/3+a×1/2+b  A×1/6+B×1/3+a×1/2+b
2013年 A×1/6+B×1/3+a+b      A×1/6+B×1/3+a×1/2+b
2014年 A×1/6+B×1/3+a+b      A×1/6+B×1/3+a+b

両者の違いは、2009年度入居の2013年分と2010年度入居の2010年分の差となります。
どちらが安いかはケースバイケースですので、はっきり言えませんが、私の場合を当てはめると、2010年入居の方が安かったです。

ただし、注意が必要なのは、私の場合、1月入居だったにもかかわらず、12月に建物が完成していたために、今年(2009年)から家の固定資産税を払う羽目になりました。

■その他の費用
上記以外には、現在、賃貸にお住まいなら、遅く新居に入居したほうが、その分、家賃が余分にかかります。
また、引越し会社を利用される場合、一般的に、12月より1月の方が安くすみます。

これ以外にもあるかと思いますが、参考にしてみてください。
ただし、年内入居と決めた場合、工事などで遅れが発生するたびに、ハラハラすることになると思いますので、気分的には、”来年入居でも構わない”くらいの方が、精神衛生的には、良いかもしれませんね。
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この回答へのお礼

詳細な計算までしていただいて恐縮です。ありがとうございました^^

確かにアパートの家賃(73000円)も1ヶ月遅らせると変わってきますね。

参考になりました。ありがとうございました。

お礼日時:2009/06/09 21:31

(本年度から)住宅ローン等特別控除が再開されたという前提ですが・・・



2010年1月2日にすると・・・・
控除の恩恵を受けられるのが、2011年の確定申告でようやく恩恵を受けられます。

2009年12月中にすると・・・
控除の恩恵を受けられるのが、2010年の確定申告で恩恵を受けられます。

つまり1年間ずれ込みます。
この1年間に例えば100万ほどローンが返済済みとなるとその分多少割り損になります。
例えば今年の12月に3000万のローンを組んだ場合、2009年の末時点ではほぼ丸ごと3000万のローンが残りますので、丸ごと控除の恩恵を受けられます。
それに対して2010年に入居した場合、丸1年分の返済元金が100万なら2900万に対して控除の恩恵を受けられます。

あと、土地は多分既に登記済みですよね?
そうなると2010年1月に入居(登記)すると、2009年末時点で更地という扱いになるかも知れません。
確か更地の場合、税金が高かったような気がします。(この辺は税務署に確認してください)


その反面、2010年1月ですと、家の固定資産税が丸1年分浮きます。
でも新築の場合、(手続きが必要ですが)最初の3年間は120平米(ちょい曖昧)までの固定資産税は1/3くらいになったはずです。
ですので、その辺も考慮したほうがいいと思います。



あと、ローンは銀行によっては登記が済んでいないと融資実行してくれない場合もあります。
そうなると工務店(HM)への支払いが1月以降になる可能性もありますので、その辺も要確認です。
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結果的にどっちがお得かはわかりませんが、


固定資産税は土地については土地を購入した時点ですでに支払っていますので変わりません。建物については、建物が古くなって資産価値が下がると下がって行くものなので、長いスパンで見れば一年ズレるだけで結果変わらない気がします。
住宅ローン控除が一年損するというのは私もよくわかりませんが、控除は支払った所得税が帰ってくるだけなので、それ以上は帰ってきません。皆さんがどれくらい所得税を支払っているのかわかりませんが、うちは低所得で扶養が多いので所得税を1700円しか払ってないので、帰ってきても対して変わりません(笑)
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Q新築の家に引越しをします12月、1月どちらがよいでしょう

8月に土地を購入し12月10日頃、家が引渡されます、住宅ローン控除を早めにうけるよう来年の確定申告に間に合うように12月中に引越しをしたほうがよいか、それとも余裕を持って1月に引越しをしたほうがよいかどちらがよいか教えてください。宜しくお願いします。

Aベストアンサー

私も昨年末に、新居が完成し、年内入居するか、年明け入居にするか、悩みました。

判断には、幾つかの観点があると思います。

■引越し費用
 一般的に、12月より、1月の方が、引越し料金が安いです。

■家賃
 現在、賃貸に住まれている場合、1月入居の場合、その分、家賃を払う必要があります。

■ローン控除
 2009年入居でも、2010年入居でも、どちらも、年末の残高5,000万円以下の部分に対して、10年間 1%の控除が受けられます。
 ですので、今年入居でも、来年入居でも、条件的には一緒です。
 しかし、実際には、ローンの控除額が変わってきます。
 ・今年入居なら、控除の総額は、2009年年末~2018年年末の残高の1%
 ・来年入居なら、控除の総額は、2010年年末~2019年年末の残高の1%
 両者の差は、(2009年年末の残高-2019年年末の残高)の1%分変わってきます。
 例えば、10年で、残高が500万円減少していたら、今年入居の方が、10年分で、5万円多く控除されます。
 ただ、ご存知だとは思いますが、支払った税金以上は返ってきませんので、その点は注意が必要です。

■固定資産税(都市計画税)
 入居とは、直接関係ないですが、例えば、完成を来年に持ち越した場合、2010年度分の建物の固定資産税は不要となります。
 ただ、もともと更地の場合、完成を今年にすると、200m2部分の土地の固定資産税が、1/6になります。
 ちなみに、建物の固定資産税は、3年もしくは5年間、半額です。
 つまり、
 ・今年完成の場合、来年の固定資産税は、
  土地の固定資産税×1/6 + 建物の固定資産税×1/2
 ・来年完成の場合、来年の固定資産税は、
  土地の固定資産税
 どちらが得かは、ケースバイケースです。

以上のような点を考慮して、一度、試算されると良いと思います。

私の場合、2008年と2009年のローン控除の条件が違ったということもあり、年明け入居にしました。

私の経験上、精神的に、お勧めは、年明け入居です。
年内入居を前提で、色々スケジュールを組んだ場合、工事の遅れで、引渡しが延びたとか、手続きが思ったより時間がかかってしまったとか、想定外のことが起きると、どこかに無理が出てきてしまう可能性が出てきます。

せっかくの新居ですので、無理されずに、気分良く、新居生活がスタートできると良いですね。

私も昨年末に、新居が完成し、年内入居するか、年明け入居にするか、悩みました。

判断には、幾つかの観点があると思います。

■引越し費用
 一般的に、12月より、1月の方が、引越し料金が安いです。

■家賃
 現在、賃貸に住まれている場合、1月入居の場合、その分、家賃を払う必要があります。

■ローン控除
 2009年入居でも、2010年入居でも、どちらも、年末の残高5,000万円以下の部分に対して、10年間 1%の控除が受けられます。
 ですので、今年入居でも、来年入居でも、条件的には一緒です...続きを読む

Q12月に契約、2月入居。確定申告は来年でいい?

昨年末に分譲マンションの契約をし、
今年の2月上旬に入居しました。
住宅ローンの融資実行も今年2月です。
この場合、住宅ローン控除を受けるための確定申告は、
来年でいいのでしょうか?

Aベストアンサー

住民票を移して実際に居住しなければなりませんが、それ以前に「住宅ローン残高に対する控除」ですから、確定申告の基準となる12月31日に住宅ローン自体が存在しなければ控除自体あるはずがありません。
そもそも当然ながら、銀行がローン残高証明書なんて発行してくれないでしょう。

Qひっこしの時期って住宅ローン控除に関係しますか?

はじめまして、ローン控除のことで困っておりまして質問させていただきました。

秋に新築の住宅を着工し、年内(12月中旬)でカギ渡しの予定で工事が進んでおりました。

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登記をした日が基準なのでしょうか?
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Aベストアンサー

No.2です。

間違いとの指摘がありますので、簡単に。
年内ギリギリの引き渡しですと年末残高証明が出ない事はあります。実務を行っている方なら分かるはずですのでご確認を。建売やマンションではあまり無いですが、自己所有の土地の注文住宅の場合でつなぎ等を利用すると、金消が年を越える事が極稀にあります。

固定資産税は固定資産税台帳に載る事で課税されます。登記は関係ありません。1月1日にその家が建っていれば、航空写真や現地で調査し、新築の場合は保存登記前でも課税されます。

なお、所有権移転と書いていますが、移転なら中古のお話ですので関係ありませんね。中古の場合は前所有者に課税されますが、この場合仮に1月2日に所有権移転を行うと、固定資産税は按分しますので、364日分を前所有者に支払います。

Q新築時の引き渡しと登記の順番について

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問い合わせる

ここで、疑問なのですが、そもそも、引き渡しで、施主側が確認しないで登記まで行うのでしょうか?
新築自体初めてなのですが、私がイメージしていたのは

引き渡し→確認→支払い→登記→抵当権設定

の順番だと思っていました。

本来、引き渡しと登記の順番はどのような物なのでしょうか?
全てが終わった後に、不良箇所を発見しても知らんぷりされそうで、怖いです。
また、気をつけたいポイントがありましたらお教え下さい。

余談ですが、現在、工務店に良い印象を持っていません。
変更内容の最終確認をしても、こちらで減額分を指摘すると忘れていましたと、追加分を平気で加えてきます。
また、銀行とも関係があるらしいのですが、抵当権の設定は施主と銀行の問題なはずなのに、工務店が間にはいるのは問題のように思えます。

もうじき新居が完成します。
まだ完成していませんが、引き渡しは11月17日を予定しています。
施主側で引き渡し時に揃える書類を確認したところ、工務店より以下のような回答がありました。

1.11月16日までに建物表示登記をする必要がある
2.建物表示登記には住民票が必要なので工務店に郵送して欲しい
3.建物表示登記後、引き渡しの11月17日に建物保存登記、抵当権設定を行う(銀行から住宅ローンで借り入れ)
4.銀行で登記の手続き後引き渡し
5.その他必要書類は銀行へ工務店が問...続きを読む

Aベストアンサー

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。(ここでも仕上げなんかは関係ありません)

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
(確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談)
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
(銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです)

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます...誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
(傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします)

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

Q12月完成住宅の固定資産税について

住宅新築を計画中です。近々地鎮祭(着工)になりますが出来るなら登記(表示登記、保存登記)を自分でやろうとちょっと早いですが勉強中です。それに関連して固定資産税について分からない事があります。教えてください。

完成引き渡しは12月になります。多分引っ越しのバタバタで登記手続きは1月に入ってからになると思います。その場合の固定資産税(1/1現在の所有者にかかる)は1年先送りになるのでしょうか。それとも課税当局(市?)は別の方法(例えば建築確認等)で完成の事実を把握して課税してくるのでしょうか。

なおローンは使いませんので金融機関から登記がせかされることはなさそうです。

Aベストアンサー

3年ほど前に新居を建築しました。

私の場合、2008年12月完成(完成検査)、2009年1月引渡し、2009年1月建物の登記を行ないました。
その結果、2009年1/1から、建物の固定資産税が掛かりました。

その当時、市役所の担当者に電話で確認したところ、
 ”建物の完成検査が12/31までに終わっていれば、翌1/1から固定資産税が掛かる”
とのことでした。

ですので、12月に建物が完成するのであれば、来年から固定資産税が掛かると思います。

尚、現在、土地が更地の場合で、かつ、翌1/1で建物の固定資産税が課税される場合、来年の土地の固定資産税が今年の約1/6程度になりますので、場合によりますが、さほど、差はないと思います。

Q家を新築しました。住民票移転や登記について教えて下さい

家を新築し、もうすぐ完成予定です。 おそらく今月中には引渡しがあると思いますが、まだ引渡前なのに、業者から住民票を移転するように言われました。何か登記をする上で 住民票移転が必要だということを言われましたが、それって正しいのでしょうか? まだそこに住めないのに住民票を移転するのっておかしくないですか? 
それから登記に関してですが、法務局に登記をすると その時点で住んでいなくてもいろいろな税金(固定資産税とか都市計画税等)がかかるのでしょうか?
一応業者との契約では引渡日をもって所有者を区分し、租税公課等は日割り計算となっていますが、税金の納税通知は そういう契約を考慮してくれるのでしょうか? なんかはじめての経験で、よく法律等を知らないので業者に言われたまま行動していますが、ちょっと不安になり 質問させていただきました。 よろしくアドバイス願います。

Aベストアンサー

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示を変えるという手順を踏むのが本来の方法です。
しかし、この方法だと、あなた自身に(手続等の)負担がかかるために、運用としてなされることが多いようです。特に、金融機関で融資を受ける際に、居住用物件であるかどうかを、この住所で判断することもあるからです。
いささか、法律的に望ましくないとは思っていますので、私がお勧めするという趣旨ではありません。また、市区町村の住民登録事務の窓口で、望ましくないという旨の説明を受けることもあるかもしれません。

また、税金についてですが、登記をすると、不動産の取得税が課税されます。都道府県から、納入通知書が送付されてきます。
それとは別に、1月1日現在の所有者に対して、固定資産税が課税されます。これについては、日割り計算をするのが慣例です。
課税されるのはあくまでも1月1日現在の所有者ですから、納入通知の際、(納付書には)1月1日現在の所有者にのみ請求されます。その固定資産税を、業者とあなたとで精算することになるわけです。日割額の支払時期や方法については、業者と打ち合わせてください。

末筆ながら、新築おめでとうございます。

まず、家を建てると、(抵当権設定等についてはここでは書きません)所有権保存の登記をします。そうすると、不動産を取得したということで、不動産取得税(都道府県税)が課税されます。

本件での、「住民票を移転する」という部分ですが、これは所有権保存の登記をする際、所有者の氏名・住所が登記簿に記載される者が記載されます。その住所は、当然登記申請する際の住所になります。
理屈でいうなら、あなたが現在お住まいの住所で登記をして、その後、その物件に引っ越しをしてから、改めて所有者の表示...続きを読む

Q固定資産税の課税のタイミング

固定資産税や都市計画税は1月1日の所有者に課税される事は知っていますが、1月2日以降に登記や居住開始した場合では、1年間分の税金がかからない事となるのでしょうか?

私の家は完成が12月中旬頃ですが、HMから1月引渡しにすれば、建物分の固定資産税等が得になるのでは?と言われました。

住宅ローン控除は、借入が1200万程なので居住年を19年に遅らせたとしても損するのは0.5%(18年居住と19年居住の差)で6万円程です。

土地は、既に購入し私の所有となっています(雑種地)が18年中に建物の引渡しを受けるのと19年に入ってから引渡しを受けるのではどちらが得なのでしょうか?

※こちらの掲示板で、固定資産税等は「航空写真で判断している」との書き込みがありますが、どの時点で完成引渡しが済んでると判断するのでしょうか?ご教授願います。

Aベストアンサー

1年分の税金がかかるのは、1月1日時点で「完成」しているかどうかです。つまり、一連の建築工事が完了して使用できる状態になれば課税対象になります。引越しの時期は関係ありません。極端な話、引渡し前でも工事が完了していれば、事実上施主の所有として課税されることもあり得ます。登記や居住しているかどうかは参考にする程度で、それによって判断されることはないです。「完成」しているかどうかがすべてですね。

ただし、工事が完了しているのか中断しているのか、また引渡し後や入居後の手直し工事が大規模だったりするとどう考えるのかなど、「完成」かどうかを判断するうえでのグレーゾーンが存在するのも事実です。そのあたりの微妙な場合になると、年末年始に実地調査されることを覚悟しておいた方がいいでしょう。

それから、土地は雑種地とのことですが、これはあくまで登記地目であって、実際の課税では宅地として評価されることになると思います。1月1日に家屋が未完成と判断されると土地は非住宅用地となるので、住宅用地の特例が適用外になり、その分負担する税額が多くなります。(これも当然1年分です)

住宅用地と非住宅用地とでは、都市部で土地の評価額が高い地域であるほど、税額の差は大きくなります。普通の1戸建て住宅くらいだと家屋が課税されて土地が住宅用地になった方が、土地だけが非住宅用地で課税されるよりも安くなることも、都市部ではよくあります。田舎で地価が安ければそこまでにはならないでしょうが。

1年分の税金がかかるのは、1月1日時点で「完成」しているかどうかです。つまり、一連の建築工事が完了して使用できる状態になれば課税対象になります。引越しの時期は関係ありません。極端な話、引渡し前でも工事が完了していれば、事実上施主の所有として課税されることもあり得ます。登記や居住しているかどうかは参考にする程度で、それによって判断されることはないです。「完成」しているかどうかがすべてですね。

ただし、工事が完了しているのか中断しているのか、また引渡し後や入居後の手直し工事...続きを読む

Q新築の登記は、入居前にするのが普通ですか?

ただ今、新築中です。
まもなく完成で、引渡しは1ヵ月後になりそうです。

今日、営業マンから、登記をするのに新しい住所での住民票が必要だと言われました。
まだ入居もしていないのに、住所変更と言うのも変な話しですが、登記には必ず必要だとのこと。
また、こういう手続きも普通のことだとのこと。

新築される人は、本当にこういう手続きをしているのでしょうか

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

登記では、現住所と一致させる必要は有りません。
しかし、引っ越した後に所有者の住所変更手続きが必要になるので、無駄に手数料等が掛かります。
ですので、住居の場合には登記時に住所を移す事で一挙に完了させます。

登記自体は、引渡し後でも問題ありませんが、住宅会社は早めに済ませたがります。

完了検査、引渡し後に住所変更、登記、が納得の出来る順番でしょう。

選挙の絡む時期ですので、簡単に住所変更はしない方が良いと思われます。

* 選挙人名簿に登録されるのは、その市町村内に住所がある満20歳以上の日本国民で、住民票が作成された日(他の市町村から転入した人は転入届をした日)から引き続き3ヶ月以上、その市町村の住民基本台帳に記録されている人です。
選挙人名簿への登録は、毎年3月、6月、9月、12月の2日に登録する定時登録と、選挙が行われる際に登録する選挙時登録があります。

Q年内に家族だけ住民票を移して住宅ローン減税が受けられるか

新築の家を購入しました。
住宅ローン控除の適用条件のひとつに「取得後6ヶ月以内に入居し、入居後も引き続き住んでいること」がありますが、家族全員である必要はないと聞いたことがあります。
購入名義の自分(世帯主)は、上の子の学校の関係もあり、来年の3月まで住民票を移すことができないので、今年中に、配偶者と未就学の子供だけ先に住民票を移して、今年度のローン控除適用されないかなぁと思っています。
このあたりに詳しい方、ぜひ教えてください。

Aベストアンサー

質問者さん(世帯主)が、住宅ローン減税を受けたいわけですよね。
そして、住民票を異動すると、上のお子さんの学区が変わってしまうわけですよね。

あの、「今年中に、配偶者さんと、未就学児の子供だけ、先に住民票を移す」という選択肢があるのでしたら、逆に、質問者さんだけ住民票を移して、現在の住所に残るのが「上のお子さんと、配偶者さん(としたのお子さん)」というのは、駄目ですか?

世帯主・父親の所在地の学校に通うというわけではありません。
私は、父も夫も転勤族で、社宅住まいが長かったのですが、ご主人が転居を伴う事業所に転勤になった場合、ご主人の仕事は時期をずらせないので、先に(言われた時期までに)転居し、母親と子供は元の社宅に残って通学し、学期末(終業式)と共に転出して父親を追いかけていました。

#5さんも書かれていますが、転居していないのに住民票をうつすのは違法なので、「転居しているけど、上の子の学校の関係で、上の子と保護者1名は住民票をうつしていません」とか「まだ転居してないけど、住民票だけ先にうつす」は駄目なんですけどね。
質問者さんだけ先に転居&住民票の異動ってことで。
この点を、違法でなくするには、住民票をうつしたまま上のお子さんが元の学校に通い続けることです。

今の住所と、転居先との、離れ方にもよるんですけど、通おうと思えば通える距離なら、住民票を移しても年度末まで転校しなくて済むこともあります。
12月くらいに住民票を異動すると、冬休み・春休みもありますので、学校に通学するのは実質3ヶ月程度。(6年生だと特に、のようですが)これだけのために、学用品を新しくしたり、新しい教科書を配布してもらったり、習った部分と習ってない部分を確認したり……というのが、必ずしも良いとは限りません。
新年度になったら必ず住民票どおりの学区に通学する条件で、元の学校に通わせてもらうくらいの柔軟性は、あるものです。

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Q固定資産税と登記日・建築年月日・家屋調査について(長文です)

住宅を新築のため、工事請負契約をかわすところです。完成予定日が12月26日で、引き渡し予定日が同30日の予定ですが、年内に入居することはできるが、全部が完成するのは年明けになるとのことでした。この場合、家屋の固定資産税(18年度分)はどうなるのでしょうか?土地は今年の春に購入済みです。住宅ローン減税を受ける必要はありませんし、現在住んでいるところを、急いで引き払う必要もありません。ずるい考えかもしれませんが、年内に入居しても住民票を移すわけでもないし、未完成なのだから、登記を1月2日以降にすることにより、18年度の家屋の固定資産税を免れることが可能なのではないでしょうか?住民票の移動との関係はどうなのでしょうか?家屋調査が済んでなければよいのでしょうか?登記日と建築年月日は違うとのことですが、どのように違うかもよくわかりません?アドバイスよろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は51万円(=当初3年間は1/2に減額)の合計93.5万円と試算できます。
 土地が住宅用地の場合(=土地面積200m2以内)、税額を求める課税標準額は、評価額の1/6に減額されるという特例措置があるため、土地の固定資産税額は相当下がることになります。

 しかし、住宅が建っていなければ、住宅用地の特例措置が適用されないので、土地の固定資産税額は、255万円(=1億5000万円×1.7%)と試算できます(=家屋がない場合よりトータルでの税額は多い)。

 要するに、土地の評価額が家屋の評価額に比べ相当高い場合は、課税標準日である1月1日までに住宅を建てて、住宅用地にしたほうがトータルとしての税額は少なくなります。
 逆に、土地の評価額が低く、家屋の評価額が相対的に高い場合には、1月2日以降に家屋が建ったという“事実”にすべきだと思います。

2.家屋の評価額が相対的に高い場合。
 固定資産税は、1月1日現在の土地、家屋の所有者に課税されますが、課税は現況主義であり、登記の有無とは関係がありません。未登記建物であっても、固定資産税は課税されます。

 ですから、来年の1月1日時点で、課税権者である市町村長が家屋と認めれば(=実際の評価は市町村の資産税課が行う)、登記の有無に関係なく課税されることになります。

 しかし、広い市町村内を少数の資産税課の職員で網羅することは現実には不可能であり、家屋の新築や増築、滅失は法務局から提供される登記簿のコピーで把握しているのが現状です(登記後10日以内に法務局は、市町村に登記簿の写しを交付しなければならないと地方税法で規定されている)。
 課税の根拠を確実にするためにも、市町村は登記簿の記載を尊重して、課税に反映させています(その意味で、「登記がないと課税されない」という誤解が生じる要因になっている)。

 12月中に法務局で登記が受け付けられたら(=年末年始の休みがあるので末日ではない)、その写しは1月上旬に市町村の知ることになりますから、1月中に家屋調査に来て、18年度分から課税されることになります(その代わり、土地には住宅用地の特例措置が適用され土地の税額は安くなる)。

 なお、固定資産税は課税権者である市町村長が一方的に土地、家屋の評価額を決めて課税する賦課課税方式を採用しています。所得税や相続税のように、納税者が申告する課税方式ではないのです。
 ですから、登記日を少し後にすることは、決して「ずるい考え」ではなく、脱税でもありません。現況課税できるのに、それをしない市町村の資産税課職員の職務怠慢にすぎないからです。

 建築確認の部局と資産税課とは、オンラインで結ばれていることはなく、建築確認から「そろそろ家屋が完成するころだ」と当たりを付けて資産税課が家屋調査に来ることはないと思います(もしかすると、そんなシステムを構築している市町村があるかもしれないが…)。
 また、住民票の異動や入居と固定資産税の課税とは全く連動していません。空き家であっても、それが家屋としての形態を有していれば課税されるからです。内装が未完成でも、外回りの工事が一部未了であっても、現況で家屋と認定されます。

 「登記日」とは法務局に登記を申請した日であり、それとは別に「登記原因日」は家屋が完成した日ということになります。通常は、登記原因日のほうが前になります。登記上の建築年月日が、登記原因日として登記簿に記載されます。

1.土地と家屋の評価額の比重を検討すべき。
 固定資産税は、土地と家屋についてそれぞれ別個に評価額が決められ、課税されます。トータルとして税額を少なくする方法を考える場合、土地の課税標準額と家屋の課税標準額との関係を検討してからでないと、結論は出せないと思います。

 例えば、土地の面積が200m2と仮定した場合、土地の評価額が1億5000万円、家屋(住宅)の評価額が3000万円の場合、税率1.7%として土地の税額は42.5万円(=1億5000万円×1/6×1.7%)、家屋は...続きを読む


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