土地の所有権と既得権、どちらが強いのでしょうか？

父が所有していた土地、家屋を私が相続しました。
両親は既に亡くなっており、両親と同居していた姉が現在もその家に独りで住んでいます。

私と姉は折り合いが非常に悪いこともありますが、私はある事情により至急その土地を売却しなければならない状況です。
しかし、姉は頑として明け渡すことを拒否しており、せめてもと思い、業者を介した賃貸契約を提案してみても全く受け付けない状況です。
つまり姉は所有権のない土地、家屋に未来永劫家賃タダの住み放題を主張して譲らない状況なのです。
（固定資産税だけは自分で払っているようですが。）

このような場合、私の立場からは何もできないのでしょうか？
私としては法廷闘争も辞さない心構えなのですが、予備的知識を得ておきたいと思います。

お気づきのことがありましたらご教示お願いします。

No.3 回答者： akak71 回答日時： 2009/10/23 09:39

記憶によると、裁判で、今回の事例では、退去認められない場合もあります。

　認められる場合もあります。
特に、親の場合は退去認めない傾向にあると思います。　権利の乱用に該当
遺産分割時の事情によると思います。
売却しなければいけない事情

No.2 回答者： noname#99681 回答日時： 2009/10/23 00:52

はじめまして。

先の回答者の方が言っておられるように、お姉さんとあなたの
法律関係は「使用貸借」と考えます（民法５９３条）
家の所有権があなたにあり、それに対しお姉さんが無償でそれを
使用しているから（つまり居住しているから）です。

使用貸借はきわめて弱い権利で、仮に家の所有権が他人に移ったとしても、
借主は、賃貸借のように自らが居住する権利を相手方に主張できません。
（賃貸借ならば借地借家法３１条で新しい所有者に対しても自らの賃借権を主張することができます）

そのため、かりにあなたが現状で家を売却すれば、お姉さんは立ちのかざるをえません。新しい所有者に対し主張できる建物の占有権限がないためです。
（ただし、追い出せるとはいえ、占有者がいる物件を買う方はそういないでしょう。事前に買主にしっかり説明しないと問題になると思います）

ただし、固定資産税をお姉さんが払っているとのことです。ほんらい使用貸借においては借主が借りている物の通常の必要経費（必要費）を支払うこととされており（民法５９５条１項）固定資産税もこれに含まれると考えられています。
ただし、この金額が使用の対価（つまり賃料）と認められるような特別の事情があれば、賃貸借を認定される可能性もありそうです。

なお、使用貸借は弱い権利ではありますが、法律上の建物の使用権限ですから、
現在あなたが建物を所有している段階で、法律的にすぐに退去してもらう手段はありません。
民法５９７条に定める、使用収益が終了した、という主張をした上で、「不法占有だから立ち退いてください」ということは法律上可能ですが、家族の居住において、使用収益の終了をいつと考えるかはかなり個別的事情による判断になりそうです。実際上難しいのではないでしょうか。

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2009/10/22 22:46

姉が赤の他人に住む家を追い出されて心が痛まないなら、法律的に

あなたが何かをする必要はありません。

姉の住んでいるまま、売りに出せばいいだけです。姉の問題は買受人
が始末します。もちろん、立ち退き等の費用は予想されますからその
範囲の値引き要求はあると思います。

姉の権利は使用貸借（ただで借りている状態）ですから、ほとんど権利
がありません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

＞姉が赤の他人に住む家を追い出されて心が痛まないなら、

↑この一言に棘を感じますが。。。
過去に姉とは過去に色々とあり、また私が困ったときには冷たく突き放されたりと世話になったことはありません。
また今回は私が負担を増やしてでも姉の住居を確保するための種々の提案を行ってきました。
しかし姉が未来永劫家賃タダ、広々一軒家に独り暮らしする、土地・家屋を買い取ることもしないと主張して一歩も譲らず、双方の主張の間を取ることすらできない状況です。
こんな姉の主張は私には実現してやれないため、やむを得ず決断した次第です。

いずれにしてもアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2009/10/22 23:12