根抵当権が付いている土地を購入する際の注意点を教えて下さい。

不動産屋さんから土地を購入しようとしていますが、その不動産屋さんを信じて購入して良いか不安でしたのでお尋ねします。内容は、その土地に根抵当権が付いているのに根抵当権が付いているとの話が一切無いまま、購入手続きを進めています。不動産屋さんは、その土地は、すごく良い土地で、安心して買ってもらっても良い。今だったら、特別に安くしておきますよとの話ばかりで、根抵当権付きの土地だとは、一言も言われません。根抵当権付きの土地であることを不動産屋さんとして、話さなくても良いのですか？どうぞ教えて下さい。

No.5 回答者： naocyan226 回答日時： 2009/11/27 11:59

＞根抵当権付きの土地であることを不動産屋さんとして、話さなくても良いのですか？どうぞ教えて下さい。

宅建法には、
当該宅地に存する登記された権利の種類及び内容につては、重要事項説明書に記載して買主に説明しなければなりません（宅建法35条）。
従って、回答は「話さなければなりませんし、それを文書で明示しなければなりません」。
これは権利に関することで、一番大事な事です。
この法律違反をしている、この業者は怪しいといえるでしょう。

他の方の回答にありますが、通常は売買契約の履行までにこの種の抵当権は抹消すれば、問題はありません。
しかし、失礼ながら質問者さんの無知に付け込んで、なんか企んでいるような気がします。最悪の場合は、そのまま売りつけその後抵当権を行使され、質問者さんはダマサレタとなるでしょう。安物買いの銭失いですね。
少々大袈裟のようですが、不動産の売買にはこの手のリスクは常についています。また、買手も自ら最新の登記簿を取り寄せるくらいの自己用心が必要です。
こんなことがなければいいですが、くれぐれもご注意下さい。

No.4 回答者： 0621p 回答日時： 2009/11/25 09:05

その土地を商品として仕入れるために銀行から借り入れしたのだと思いますから、根抵当権が付いていても普通の事です。

あえて注意する点があるとすれば、抵当、根抵当が複数設定されているようなら、資金繰りが苦しい可能性もあります。また根抵当権者が普通の銀行でなく、サラ金や個人名であった場合は、まともなところからは借り入れできないような状態である可能性もあります。
いずれにしてもあなたがその土地を買って売買代金を支払う際に、根抵当権を抹消して所有権移転してくれれば問題はないわけです。
契約前の重要事項説明では当然登記簿を提示して説明がありますが、土地を紹介して購入を検討している段階では普通はそこまで説明しません。根抵当権が付いていても普通の事なのですから。
根抵当権は極度額が書いてありますから、その土地の売買代金より高い金額が書いてあるかもしれませんが、抹消のためにはその極度額の金額が必要であるわけでもありません。極度額は高めに設定されているものです。また共同担保と言って他の物件も一緒に担保になっている可能性もあります。その場合も極度額が高くなっている可能性もあります。

この回答へのお礼

迅速、丁寧な回答を頂きまして、ありがとうございました。心よりお礼申し上げます。

お礼日時：2009/11/25 12:16

No.3 回答者： noname#121701 回答日時： 2009/11/25 08:09

売り主の物件になんらかの担保権がついているのは当たり前です。

それは常識なので業者も別段説明していないと思います。
あなたが住宅ローンで不動産を購入した場合土地建物に抵当権が設定されます。
その物件を売却するときは抵当権付きとなりあなたの質問と同じ状況です。

質問の根抵当権はいくつ設定されているのでしょうか。
根抵当権ですから債務額は登記簿からは分かりません。
債務額合計が不動産購入代金をオーバーしている場合は任意整理と言って債権者は損をして根抵当権の抹消するということになります。

通常は売買契約時に重要事項説明で不動産の権利関係の説明があり、売買契約書に残金決済日に担保権を抹消する旨がうたわれます。
そして残金決済日に司法書士が立ち会い担保権の抹消書類を確認し全ての担保権の抹消を確認出来た段階で残金決済となります。
担保権が抹消されずに所有権移転登記した場合は司法書士の過失として損害賠償責任を司法書士が負うことになりますので司法書士もそこは神経質になるところです。

登記簿謄本を見ずにお答えしておりますので一般論しかお答えできません。
登記簿謄本を持って司法書士に相談してください。
司法書士を知らない場合は今の業者さんに紹介してもらえけば簡単に相談出来ます。

この回答へのお礼

丁寧で親切な回答をありがとうございました。適切なアドバイスに感謝いたします。

お礼日時：2009/11/25 12:20

No.2 回答者： booboox 回答日時： 2009/11/25 03:27

普通は、契約時に、司法書士と一緒に出向き、根抵当権解除と土地売買契約と同時に委任状をもらい、根抵当権解除が、売買契約の条件とするのが、一般的と思いますが。

。。

なお、重要事項説明書に、基本的なことが書かれていない不動産屋さんは、それなりに、気をつけないといけませんね。。

プロ（不動産屋）には、プロ（司法書士）で、対抗するとか。。

この回答へのお礼

何をどのようにしたら良いのか分からなかった時は、不安でしたが、アドバイスにより不安は取り除かれました。心より感謝いたします。ありがとうございました。

お礼日時：2009/11/25 12:24

No.1 回答者： orange100_ 回答日時： 2009/11/25 02:29

根抵当権が付いている場合、所有権の名義が誰であっても、その根抵当権が実行されれば所有権を失うことになります。

不動産屋さんには重要事項説明として説明する義務があります。
可能性としては、「任意売却」（詳しくは用語として調べてみて下さい）のため、話がまとまり次第、根抵当権は抹消する予定で、これからそのことを説明する、といったことが考えられます。

大きい買い物ですし、相手はプロなので、何でも相談すると良いと思います。

この回答へのお礼

早々の回答、ありがとうございました。また分かりやすいお言葉で説明していただき、理解できました。回答者の方の優しさが伝わる文で、すごく感謝いたします。本当にありがとうございました。心よりお礼申し上げます。

お礼日時：2009/11/25 15:07