繰上げ返済の方法で悩んでおります。

繰上げ返済の方法で悩んでおります。

２年ほど前にローンを組んでアパートを購入しました。
約4000万の35年ローンです。金利は変動で、借り入れ当時は4.2％でしたが、現在は3.65％ぐらいです。
毎月約18万程返済しております。他にもう1件物件があり、それも含めると、
収入からローンの返済をして、固定資産税等の経費を払うと大体月10万ぐらい残ります。
その残った分を、ローンの繰り上げ返済にまわそうと思うのですが、
繰り上げ返済するには手数料が一律10.500円掛かります。

そこで、質問なのですが、どのよう返済するのがいいのでしょうか？
10万づつでも　毎月繰上げ返済　するのがいいのか？
ただ、それだと10回で105.000円も手数料がかかるので、
100万ぐらい貯めてから繰上げ返済したほうがいいのか、50万ぐらいがいいのか？

それとももっと貯めて、違う銀行に借り換えたほうがいいとか、

御教授　宜しくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： FinancialZ 回答日時： 2010/02/04 00:21

以下の前提でシミュレーションしてみました。

前提：
借入金：４０００万円（元利均等返済、期間短縮型繰上）
返済開始：２００８年１月
当初金利：４．２％
３年目（２０１０年１月）～：３．６％
パターン１：２０１０年１月から１０万ずつ１２ヶ月繰り上げ返済
パターン２：２０１０年１２月に１２０万円纏めて１度だけ繰り上げ

結果：　　パターン１　　　パターン２
--------------------------------
支払利息：28,527,292　　28,586,278
　 手数料：　　126,000　　 　　10,500
支払合計：68,653,292　　68,596,778
　　 完済：2041年1月　　2041年1月
--------------------------------

ご覧の通り、パターン１の方が支払利息自体は5万９千円程9少なくなるものの、
手数料のせいで支払合計は逆にパターン２の方が５万７千円程少なくなります。

例えばパターン１を、繰上手数料無料のローンに借り換えて完済まで１０万円
ずつ返済した場合と、パターン２は借換えずにこのまま１年に一度１２０万円
ずつ繰り上げた場合は以下のようになります。
結果：　　パターン１　　　パターン２
--------------------------------
支払利息：15,724,381　　16,149,265
　 手数料： 　　　　 0　 　　 　168,000
支払合計：55,724,381　　56,317,265
　　 完済：2025年11月　　2026年1月
--------------------------------
借り換え後のパターン１の方が５９万円程総返済額が少なくなります。
つまり、借り換え手数料が５９万円未満であれば、借り換えた方が得になります。
ただし借り換えには通常数十万円はかかりますし、手間も考えると今のローン
のまま余裕がある時に纏めて繰り上げでも良い気がします。

パソコンをお持ちでしたら、Excelやフリーウェアのローンシミュレータでいろいろ試してみてはいかがですか？
私はリンク先のLet's住宅ローン計算というフリーソフトを使っています。

参考URL：http://www.vector.co.jp/soft/winnt/business/se47 …

No.4 回答者： e-hide 回答日時： 2010/02/04 22:42

繰上げ返済は可能な限り早く行った方が良いでしょう。

No.3の方の紹介してくれているシュミレーションソフトでも
解るように、繰上げ返済を1200000円をする事で、
金利は2800000円ほど安くなります。
これは、元利均等で、繰上げ返済をする事で期間を
短縮した場合です。

元金均等だと効果は1400000円程度となり、
期間短縮では無く返済額を減らすと、740000円程度と
効果はかなり少なくなります。

そして繰上げ返済をする時期も早ければ早いほど
効果は大きくなります。

ですので、繰上げ返済は可能な限り早くやるべきです。
ただ、繰上げ返済の金額と間隔は実際にシュミレーションを行い
確認してください。

そして、No.1の方が書かれているように
入退去の際のリフォームや、定期的な大規模リフォーム等の
費用は物件にもよりますが、かなりの金額が掛かる場合があります。

入居率を上げる為に、流行のリノベをしたら、2～300万円／戸、
外壁塗装をすると500万円／棟、掛かったなんて、普通にありますので。
中長期のリフォームの計画を立てて余剰が出れば繰り上げに
回す様にすれば良いと思います。

参考URL：http://allabout.co.jp/finance/gc/12352/

この回答へのお礼

ありがとうございます。
とりあえずリフォームの不要な今のうちに、なるべく早く繰上げ返済して行きます。

お礼日時：2010/02/05 09:38

No.2 回答者： xs200 回答日時： 2010/02/03 22:36

10万円の1か月の金利は300円ほどです。

300円の金利を浮かすために10500円払うことになり手数料負けします。50万円でも5倍ですから1500円、それを5カ月ごとに繰り返したら1500x5=7500円のために10500円払うので手数料負けします。やはり100万円くらいで繰上げ返済するべきです。

ですが、付加価値を付けた上での転売目的であるなら繰上げ返済しなくてもいいと思います。次のアパートを買うための資金になります。

No.1 回答者： FUJITUU 回答日時： 2010/02/03 19:59

残金が一括返済できるほど貯めてからどうするか考えられたらいかがでしょう。

その時には金利もどうなっているかわからないし、立てた後10年くらいすると、いろいろ補修が必要になってくると思います。
また、家賃についても古くなると下げざるを得ないのではないでしょうか。
今１０万円余裕があるのでしたら、貯蓄しておく方が万一に対応できますよ。
入居する人によっては、細かい注文をいう人もいますし、金利が変わる都度借り換えをすると手数料がその都度増える分何のための借り換えかわかりませんので。

以前借りてた経験からの意見でした。
ちなみに今持家ですが、３５年ローンの固定金利です。
定年退職時に残金がすべて一括返済できるほど貯めることができれば、一括返済しようと今頑張って貯めているところです。