建築工事がストップして困っています

昨年の３月に工務店と工事請負契約（民間（旧四会）連合協定 工事請負契約約款）を結び、家を建築中ですが、工務店の資金繰りが悪くなり、８月下旬から工事がストップしています。

建築資金は、住宅ローンを組み、契約時と上棟時に合わせて８割を支払っています。

工事は、外が屋根が終わり、防水シートを貼った状態、内がサッシが入り、断熱工事、フローリング工事まで終わった状態です。

昨年の１１月、今年の２月にも資金のメドがたって工事再開するという話が出ましたが、結局資金が集まらず、再開できていません。

今月に入って、住宅ローンを組んだ金融機関から、今月中に工事再開できなければ全額返済してもらうと言われました。

以上のような状況なのですが、
１．工務店に資金提供せずに、工事再開させる方法は無いでしょうか？
２．工事再開させるだけの資金提供をしたほうが良いのでしょうか？
３．工事再開できなかった場合、住宅ローンはどうなってしまうのでしょうか？

他に何か良いアドバイスがあれば、よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： 2009ken 回答日時： 2010/03/08 06:39

契約不履行で、弁護士に相談すべき段階（ってか、去年の8月の段階で）です。

No.2 回答者： nabituma 回答日時： 2010/03/08 06:56

ここで相談するよりもまず弁護士をたてましょう。

少なくとも購入資材分は確保して、銀行への相談も含めて考えるべきでしょう。
工務店はまだ倒産はしていないのでしょうか？

工務店側の言い分はどうなっていますか？

No.3 回答者： sirousagi1 回答日時： 2010/03/08 09:13

連合協定の契約にあってもどんな契約書であっても請負者の内情の悪化をどうにかできるものでもありません。

第32条　乙の中止権・解除権からこうなっているわけでもなさそうだからです。
工事の進捗から見ると７割程度は出来高は上っているようですね。
既に８割も支払っているとのことですが、これ以上安易に支払うことは避けましょう。残金で好転するとは思えません。支払うのは竣工引渡し時です。

今では新築住宅着工前にすべてに加入義務のある住宅瑕疵担保保険には当然組み入れられた住宅と思いますが、保険法人からの受け証は工務店からもらってますか？至急確認しましょう。
これは、請負者の倒産などにより契約履行の不可能になった場合にはその請負者に代わって工事を完了させてくれるものです。
保険申請していなかったとしたら、こうなることは明らかに分かっていた上で逃げちまおうって腹だったのかもしれません。
そうなると、手が無い。

証書と保険法人が確認できたら、
黙っていてもローン金利は待ってくれないので、本件の事情が連合協定の「第31条の甲の中止権・解除権」として取り扱えかつ、保険対応としてできるのかその保険法人へ確認してもよいかと考えます。
この住宅瑕疵担保保険は、実質的な申込者は住宅取得者です。

No.4 ベストアンサー 回答者： architectm 回答日時： 2010/03/08 09:14

まず第一に、絶対に工務店にお金を支払ってはいけません。

工務店にお金を渡したら、社長や従業員の給料に消えるか、未払いの材料費や工事代金に消えるかのどちらかになります。

お金を払う場合には、工務店に払うのではなく、残っている工事に関係する建材屋さんや下請け工事店さんへ直接支払うようにしてください。
契約上工務店に支払うべきお金を、別の業者に支払うことになりますので、工務店の帳簿には未収金として残ってしまう可能性があります。
後日のトラブルとならないよう、弁護士さん等とも相談の上、充分注意して行動してください。

また、工務店の社長の個人保証を取り付けておいても損はありません。
公正証書をつくっておくとよいと思いますが、このあたりについては弁護士さんにご相談された方がいいと思います。

消費者センターなどに相談すると、今の工務店とは契約を解除して、別の工務店で工事を終わらせるべき、とアドバイスをされますが、水道工事の引き継ぎや確認検査済み証取得のための検査対応といった点の処理が難しく、あまり現実的ではありません。今の工務店を生かさず殺さず、なんとか竣工へこぎ着けるのが得策だと思います。

銀行さんもひどいですね。工事再開できなければ全額返済ですか？
まさに、晴れた日に傘を貸し、雨の日に取り上げるような態度ですね。
質問者さんに自己破産されて一番困るのは銀行さんですから、そのあたりもちらつかせて強気に交渉されてはいかがでしょうか？
この件もやはり弁護士さんに入っていただき、いろいろと力になってもらうとよいと思いますよ。

このような事態にあわれて大変かとは思いますが、頑張ってください！

No.5 回答者： architectm 回答日時： 2010/03/08 13:01

住宅瑕疵担保履行法は昨年の10月施行です。

質問者さんは昨年の3月着工とのことですから、責任保険には未加入なのではないでしょうか？

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/03/08 14:23

経験から現実的な解決策を書きます。

現状の工事進行具合と８割は支払済である現状からすると、出来高ではおよそ２割前後ぐらいが過払い状態となっています。（ユニットバスは入ってますよね？）
質問者さんの残りの資金は２割ですが、結局２割前後相当が足りないわけです。
実際下請けの業者が今までの質問者さんの工事代金を全額貰っているとは考えにくく、非常にむずかしいです。下手すると全く貰っていない状態かもしれません。よって残工事代金だけで現在の業者で完成させるのは、不可能に近いと思います。
何とか不足分の２割相当を用意しないと完成させることはむずかしいでしょう。
弁護士を使っても無い袖は振れないのですから、判決云々では解決のしようがありません。その状態なら押さえる財産も無いでしょうから
実質倒産した状態なわけですから、まずは住宅を完成させることを念頭に、動かなければローンの債務は業者に関係なく質問者さんなので、非常にまずい状態になります。
手続きには弁護士さんなど介入していただき、また誰か知り合いで工務店や建築業界、債務整理などに詳しく信用できる方などいらっしゃればどこか紹介してもらい、もう工事を引き継ぎ完成させてもらうしかありません。
1、現状で完成まであと幾らかかるか？弾いてもらう。どこか新しい業者で最低２社
2、どうにかして残工事完成までの不足分の資金を確保する（銀行からの借入は、むずかしいでしょう。余程返済比率に余裕があれば可能かもしれません）ここが一番のネックですよね
3、弁護士を通じて、原契約の解除通知をし、建築確認通知や中間検査の済み証など引き渡してもらう。
4、その後に最初の業者へは損害賠償などの請求を起こす。（おそらく取れないので、判決だけもらう事になるでしょうが）
取りあえず建築が再開すれば、銀行は待つはずです。
工務店の社長ではなく現場担当者などなら、実際の業者への支払状況や
取引先、その現場特有の施工条件などあれば、責めるのではなく協力を願えば、協力してくれます。（使用人に責任はありませんから）
万一業者にバンザイされると、今現在の住宅は引渡しまで業者所有の為裁判所の保全命令が下り、半年間～ほど手が付けられない状態になってしまいます。
その前に動くことをおすすめします。
尚住宅瑕疵保険は完成後でなければ適用になりません。完成保証に加入していない限り、保険適用はありません。
仲介した物件の売主が民事再生をして、同時に３件ほどご迷惑を掛けた経験があります。しかしその時私の扱った３件は、過払い状態ではなかった為、管財人と交渉し解約して出来高清算、別の工務店で引継ぎ工期は遅れましたが完成引渡しが出来ました。その時直接契約していた方などは、一般の破産債権に組み入れられ泣き寝入りだった事があります。
手をこまねく事無く、ご自分から積極的に動いていってください
被害者というたち場だけで黙っていても、法律は助けてくれません。
当方不動産業者です。