住宅ローンの繰上返済について教えてください。

住宅ローンの繰上返済について教えてください。

「期間短縮型」と「返済額軽減型」がありますが期間短縮型は
短縮する期間を自分で決めることはできないのでしょうか？

今月で初回の3年固定が終わるので金利が0.95%から1.85%に
上がります。今までは月々約75000円だったのが金利が上がる
ので月々の返済が83000円くらいになるらしです。

そこで180万円くらい繰上返済すると月々83000円くらいで
期間が3年短縮できると言われました。

私としては今まで75000円支払ってきて3年短縮で83000円に
なるより2年くらいの短縮で月々80000円くらいに抑えたいの
ですが、短縮期間は決められないと言われました。

私の要望だと返済期間が1年延びるので銀行としては金利が
多くもらえて得だと思うのですが何故できないのでしょうか？

短縮期間を自分で決められないのは他の銀行でも同じなのでしょうか？

調べてもわからないのでよろしくお願いします。

No.1 回答者： TEOS 回答日時： 2010/03/18 02:00

私は、35年ローンを15年に短縮しました。

35年ローンだと、2倍返しになり返済額が減らない。
税率が安くなるように、銀行と相談して、借り換えもしました。
一気に200万づつ、繰上げ返済すると、ぐっと短縮出来ました。もうすぐ終わりです。
ローン完了後の、法務局の手続きも面倒なので、司法書士に依頼する事を勧めます。
もう書類を作りかけて、下書きを法務局の相談コーナーでアドバイス受けますが、
相談人により、取り寄せる書類に違いが有り、頭が混乱します。
住宅や土地が、複数の名義の場合、書類の取得に、難儀をします。一人でも遠方の人が居れば、
戸籍謄本等の書類、住民票の移動の履歴、頭が痛くなります。
司法書士に丸投げするのが、お金が掛かるけど楽です。
遺産相続で、名義変更をしなければならないけど、遺言書とは異なる、遺産放棄が出たので、
またややこしい書類が必要ですので、今度こそは、司法書士にお任せします。

ローンの繰上げ返済は、銀行の担当者と、ベストな方法を相談してください。繰り上げ返済のスケジュール
伝えておくと、見積もりを出してくれます。

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/18 10:28

住宅ローンの詳細が分からないので、大雑把に計算してみました。

> 今月で初回の3年固定が終わるので金利が0.95%から1.85%に上がります。
> 今までは月々約75000円だったのが金利が上がるので月々の返済が83000円くらいになるらしです。

私の計算では、「借入金額：2,650万円　返済期間：35年　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件ですと、金利が、当初３年固定0.95％→1.85％となりますと、74,190円だった毎月の返済額が、84,787円になります。

端数の計算方法等、金融機関によっていろいろと違うので、まあ誤差の範囲内かと。

> そこで180万円くらい繰上返済すると月々83000円くらいで期間が3年短縮できると言われました。
そうですね。
こちらは「期間短縮型」のみで対応するとそうなります。

> 私としては今まで75000円支払ってきて3年短縮で83000円になるより2年くらいの短縮で月々80000円くらいに抑えたいのですが、短縮期間は決められないと言われました。
私の勤務先では、短縮期間と変更後の毎月の返済額を決め、そこから繰上返済額を逆算する…という方法も採れます。
ですが、このパターンですと、「期間短縮」と「返済額軽減」の両方を行うことになりますので、手数料が余分にかかります。

このあたりは、金融機関によって違うと思います。

ただし、ご質問者さまの場合、
> 2年くらいの短縮で月々80000円くらいに抑えたい
となりますと、計算では、繰上返済額を250万円程度にしなければならないと思います。

ところで、見直し後の金利が1.85％とのことですが、固定金利期間は10年以上ですよね？
固定金利期間が10年よりも短かったり、変動金利型であれば、「借り換え」を検討されてもよろしいのではないかと思います。
残債が2,400万円～2,500万円おありではないかと思いますので。

この回答への補足

回答ありがとうございます。
期間短縮型の場合は短縮期間は自分で決められないのでしょうか？

ローンの詳細です。
当初3年固定　2000万借り入れ　月々75000円くらい　25年　0.95
来月で3年経過します。
次回3年固定　金利1.85　残高　1795万　180万繰上げて残り1615万を
期間短縮すると　残り19年で月々83000円くらいといわれました。
残り20年にすれば月々80000円くらいになると思うのですが自分で
期間を決めることはできないのでしょうか？
銀行は自分では決めれませんといいます。
よろしくお願いします。

補足日時：2010/03/18 12:54

No.3 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/18 16:21

> 期間短縮型の場合は短縮期間は自分で決められないのでしょうか？

私の勤務先ではできますよ。

確かに「○○○万円繰上返済したい」という言い方をされる方が多いですが、「○年くらい短縮するためにはいくら繰上返済をすればいいか」と仰る方もいらっしゃいます。

> 自分で期間を決めることはできないのでしょうか？
> 銀行は自分では決めれませんといいます。
私の勤務先ではできますが、ご質問者さまがご利用中の金融機関では、期間短縮型の場合は、「何年短縮と何年短縮のみ」と決められているのかもしれません。
ただ、こればかりは「金融機関次第」なので、ご質問者さまがご利用中の金融機関が「できない」と言えば、ご質問者さまには「できない」可能性はあります。

また、ご質問者さまがご利用中の金融機関では、「期間短縮」と「返済額軽減」を同時にはできないのかもしれませんし。

交渉次第かもしれませんが、Ａ銀行（私の勤務先）でできることだからといって、同じことをＢ銀行（ご質問者さまがご利用中の金融機関）に求めることはお門違いになります。

例えば、ご質問者さまの場合は、固定金利期間の終了と同時に一部繰上返済を行われる予定のようですが、一部繰上返済を固定金利期間中に行おうとする場合、
・固定金利期間中でも一部繰上返済手数料は無料
・固定金利期間終了時に行うより手数料が高いけれど、高い手数料を払えばできる
・固定金利期間中の繰上返済は一切不可
といったカンジで違っているんです。
これを、Ａ銀行では一部繰上返済手数料が無料なんだから、この銀行で私に対しても無料にするように…ということはできませんでしょう？
ご質問者さま（を含むお客さま）にとっては、ことの軽重が違うと思われるかもしれませんが…。

また、金融機関ではなく、保証会社の基準に合わせて…ということもあるかもしれません。
そうであれば、金融機関にはどうすることもできないですね。


ローンの詳細について情報をありがとうございました。

このパターンでしたら、確かに仰るとおり、180万円の繰上返済で、毎月の返済額を80,000円程度にすれば、総返済回数を276回（当初返済期間が25年、3年経過で、2年分期間短縮して、残り20年）にできますね。
この計算ですと、金融機関にとっては、受け取ることができる利息額が10万円ほど違ってきます。
確かに金融機関にとっての「収入」は増える訳ですが、債権管理を１年長くしなければなりませんので、そのあたりの都合（思惑）もあって、短縮期間が固定されている…ということがあるかもしれません。

この回答へのお礼

ご丁寧な回答をありがとうございました。

今日、銀行の担当者が本社に理由を聞いてきて説明してくれました。

３年固定から３年固定になるときに一時的に変動金利に変わるみたいで
変動金利は2.75なのでそれで残りの残高をどうたらこうたら・・・
180万の繰上げで元本分の短縮が35ヶ月でどうたらこうたら・・・
よくわかりませんでしたが3年の短縮ではなくて35ヶ月短縮されるみたいです。
そこでまず短縮期間が決められてそこに1.85で計算すると83000円くらいに
なるようです。

私が利用している銀行では期間短縮型と返済額軽減型のどちらかしか選べず、
両方を同時にすることはできないみたいです。(両方の手数料を払ってもダメ)

返済額軽減型にすれば残り22年で月々73000円位になりますが繰上げ返済は
早くローンを終わらせるのが目的なので月々の支払いは少し上がりますが
期間短縮型の方が繰り上げ返済の趣旨にあっていると思うのでその方向で
進めていくことにしました。

とても参考になるアドバイスをありがとうございました。

お礼日時：2010/03/18 23:08

No.4 回答者： ohkinu1972 回答日時： 2010/03/20 03:50

私が借りている銀行では、繰上げ返済には3つの選択肢があります。

一つ目は支払額そのまま、返済機関短縮の、
いわゆる期間短縮型。

二つ目は期間そのまま、返済額を減らす、
返済額軽減型。

そして最後は、一つ目と、二つ目の混合です。

ここでは、期間を短縮してなおかつ、
返済額をちょっと減らすという繰上げ返済が可能です。

いろいろな銀行をあたってみられてはいかがでしょう。