住宅ローン審査で既往症がある場合ローンは不可？

３月に入り、何軒か内覧した結果、本日１２００万円の中古マンション（リフォーム物件）を購入することにしました。
現在５１歳、年収は５５０万円の会社員、妻は４７歳、年収１８０万円子供はおりません
仲介業者さんに３００万円を頭金に購入シュミレーションをたてていただき、話を進める段階になったときに、住宅ローンを組むにあたって、審査の中に既往症の有無を問われ、癌を患っていることを告げると難しいかもしれないと仲介業者担当の方に言われました。なるべく頑張ってみますと言ってくださったのですが、マンションを購入することができるのか不安になってしまいました。
８年前に癌になり、４年前に再発、２度手術をして癌を切除することに成功し現在は治療をせず、２ヶ月に一度通院検査を続けています。今のところ再発兆候はなく安定しているので、将来設計を考え、賃貸で９万円のマンションに住み続けるより出来るだけ負担が軽いローン返済で中古マンションを購入した方が良いと考え購入に踏み切ったところでしたので、ショックを隠せません。可能な限り繰上げ返済をして早めにローン返済完了したいとも思っています。
既往症のある私にローン審査が通る方法はあるでしょうか？

No.1 回答者： gamigami 回答日時： 2010/03/23 09:04

確かに告知内容では、保険加入はまず無理じゃないでしょうか。

不動産業者的、何としても買わすローン付け方法論ですが、

１.フラット35にする
２.主債務者を奥様にして、ご主人様を連帯保証人として審査
３.団信必須でない金融機関を探す

各々の問題点
１.適合証明書の取得が可能なのか業者の手腕にかかる
２.収入合算要件により、審査が通らない可能性あり
３.都銀しかしたことがないが、個人の生保加入や連帯保証人要件など、
クリアできなさそうな条件もある


地域と条件がかかわるので、可能性があるものだけ書きましたが、
家賃比較だけで買う必要性があるのか再確認は必須ですね。

家族構成などを見ても、居住用不動産とはいえ、財産を残す必要性があるのかな？。

僕がやらされる案件ならやる気満々ですね。

この回答へのお礼

gamigamiさま
回答ありがとうございます。可能ならgamigamiさまにお願いしたいくらいです。私も以前は絶対賃貸派で家なんかいらないと思っていたのですが、この時勢で老後を考えたときに、今現在住んでいるマンションの家賃を払い続けることは難しい、貯蓄をなしにするのも不安、・・・色々考え今に至っています。行動を起こした結果ローンを組むことが出来ないことになるとは思っておりませんでした。勉強不足ではずかしい限りです^^；
ここ数週間の接した担当の業者さんの印象もも多分gamigamiさまのようなパワフルな担当さんだと見うけました。彼からの回答を待ってみます。

お礼日時：2010/03/23 18:18

No.2 ベストアンサー 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/23 10:55

多くの民間金融機関の住宅ローンでは、「団体信用生命保険に加入できること」がローンの要件となっていますので、団体信用生命保険に加入できない場合には、住宅ローンを借りることができません。

既往症がある方→団体信用生命保険に加入できない→住宅ローンが借りられない　という図式になっています。

仲介業者担当の方がどれだけ頑張られても、団体信用生命保険の加入審査は、保険会社が行いますので、「無理なものは無理」となります。

> ８年前に癌になり、４年前に再発、２度手術をして癌を切除することに成功し現在は治療をせず、２ヶ月に一度通院検査を続けています。
再発・手術が４年前ですと、おそらくこちらは告知事項から外れるのではないかと思います（告知書は過去３年以内の手術歴となっていることが多かったと記憶しています）。
ただし、２か月に一度通院し、検査を受けている…という点が告知事項になると思います（告知書は３か月以内の通院歴となっていることが多かったと記憶しています）。
医師の診断書などを追加で提出させ、それによって判断される…ということもありました。
間に入る住宅ローンの窓口金融機関でも、保険会社から提出を指示される書類等について、お客さまに依頼する…というカンジで、感触も分からないんです。
あれこれ提出させて、結果、謝絶…ということも何度もありました。

ですが、＃１さまも仰っているとおり、全ての金融機関の全ての住宅ローン商品で、団体信用生命保険に加入できなければ住宅ローンを借りることができない…という訳ではないので、
・対象物件が「フラット３５」の適合条件に合っていれば「フラット３５」を使う
・東京スター銀行など、団体信用生命保険への加入が任意となっている住宅ローン商品を利用する
ということを検討されてもよろしいかと思います。

東京スター銀行では、団信不加入の場合は、法定相続人のうち最低１人を連帯保証人に…という条件がありますので、妻が連帯保証人にならなければなりません（収入の多寡にかかわらず）。

物件価格が1,200万円で、住宅ローンを利用されて取得…となると、必要資金は1,300万円程度は見積もりたいところですね。
自己資金が300万円ならば、住宅ローン借入額は1,000万円になるでしょうか。

現在の賃貸の家賃が９万円ですか…。
現在と同レベルの生活を維持するには、住宅ローンの毎月の返済額を（ボーナス返済なしで考えて）、この８割程度に抑えるべきなんですが、そうするためには返済に１４年かかってしまう計算になるんですよね。
現在の一般的な定年年齢である、６０歳までに完済できるように返済期間を設定したうえで、住宅ローンの毎月の返済額が、現在の家賃の８割程度に抑えられるとよかったんですが…。
６０歳までに完済できるように返済期間を設定すると、毎月の返済額は12万円程度になるのですが、どうでしょう、毎月12万円を住宅ローンの返済に充当できそうですか？

ボーナス返済は極力「なし」にしてくださいね。

蛇足ですが…。
私自身、子宮筋腫を患っておりまして、団信加入ができません。
発覚直前に住宅ローン契約をしたものの、借り換えはできません。
現在、金利が下がっているので、借り換えしたいんですけれどね。
癌化の可能性は低いと担当医は言っていますが、団信では子宮筋腫の既往がある場合、子宮全摘手術以外、団信加入が不可能らしいんですよね…。

この回答へのお礼

Domenicaさま
大変詳しい回答をいただき、ありがとうございます。
ご指摘の通り、1300万円の見積もりで1000万円のローンでシュミレーションしていただいた結果、充分に返済可能な金額でした。もちろんボーナス返済はなしです。65歳まで働くと仮定して、その後は管理費・積立金・駐車場・固定資産税のみの支出で暮らせるようにしたいとゆう老後の設計です。そのために、可能な限り繰上げ返済をすることも計算のなかに入っています。
私も出来るだけローンや借金はしたくないのですが、貯蓄をなしにするわけにはいきませんし、妻の老後への不安を払拭してあげるためにも
自分の家はあった方が安心ですから・・・（苦笑）

お礼日時：2010/03/23 17:44