戸建ての耐震基準についておしえてください

Question

中古戸建の購入を検討しております。
最初は築30年以内の物件を購入して、大きくリフォームして新築
のようにして住もうと考えておりましたが、ある不動産屋さんから、
「’81年の耐震基準改定後のものが良い」とアドバイスを受けたの
で、築25年以内の物件を探しておりました。
ところが、また別の不動産屋さんから「阪神大震災後にも耐震基準
が変更になって、それ以降(2000年以降？)のものでないと、阪神
大震災クラスの地震には耐えられませんよ」と指摘を受けました。

あくまで、偽装なしできちんと当時の耐震基準に沿って建てられて
いるという前提で、以下4点についてお教えください。

1. ’81年の基準ではどれぐらいの地震に耐えることができるのか？

2.阪神大震災以降の基準に沿って建てられているものは、阪神大
震災クラスの地震にも耐えることができるのか？またそれは、何年
以降の物件なのか？

3. ’81年の基準で建てられている物件を、阪神大震災クラスの地震
にも耐えることが出来るように「耐震リフォーム」するには、おおよそど
れぐらいの費用がかかるのか？（目安で結構です。）

4.新築物件であれば、最新の基準に沿って建てられているので、阪
神大震災クラスの地震にも耐えると理解して良いのか？

以上どうぞお教えください。
よろしくお願いいたします。

FreeWilly · Accepted Answer

仕事で若干耐震診断を行っている者です。
ただし、木造住宅は範囲外です（汗）

この仕事をしていていつも思うのは
「昔の基準で造った建物が、今の診断基準を満足するものなどない」
という事です。
古ければ古いほど、補強の必要があります。
単純に耐震強度を上げるには、壁を作ればいいんです。（あくまで単純にですよ）
ただそうすると、まったく窓のない建物になる場合もあります。
木造の場合、使用者の使い方、周辺の土地の特徴（地盤が緩い、湿度が高い等）で
年数に更に負の条件が加算されます。
以上の事から、

＞こういう風に考えるのであれば耐震のことなど気にしてはいけないのでしょうか？
＞安さをとるか、耐震をとるか・・・・という選択なのでしょうか・・・・。
気にしたら中古は買えないと思いますよ。

＞（仮に）同じく2500万円の物件を購入するのであれば、
＞土地相場1200万円の新築物件より、
＞土地相場2200万円の中古物件の方がいいな・・・・と思いまして。
という事ですが、耐震まで気にしてリフォームすると新築１件建てられるくらいかかります。
上記の中古の場合、2200万+1500万（リフォーム）+300万（諸経費）＝4000万位になりませんか？
それだけかけられるなら、私なら新築を建てますけどね。

j9v9p · Answer

構造は、構造計算書が無い限り解らないと思って間違いないでしょう、当たり外れがあるということです。
唯一、目安となるのは地盤調査データがあるような物件であれば比較的に良い物件と言えるかもしれません。しかし、少ないと思いますが・・・

構造がしっかりしていても地盤が悪ければ、骨組み（木）が壊れる前に基礎が壊れてしまいます。
逆にいえば、構造が少々ええかげんでも、地盤が良ければ壊れないことだってありますよ。

多くの人は建物の構造に目が行きがちですが地盤の方が第一にチェックすべきことです、その次が構造ですよ。

inon · Answer

1995年以降のしっかりした工務店での施工あるいは設計事務所の設計管理がなされた住宅を買いましょう。

1995年以前・・・地耐力測定がなされていない、筋違の取り付け部に金物が使われていない、ホールダウン金物が使われていない。このように95年以前の建物は構造的に一番大切な部分に問題があります。これはメーカーの建物でも、工務店の建物でも同じです。基礎から補強する必要があるので、耐震性をしっかり持たせるにはかなりの費用がかかります。
おおよそでも補強費用は各物件でピンきりなので言えないと言うのが正解でしょう。
（4）の答えですが、実大実験では阪神大震災クラスでも倒壊しないという結果が出ています。（設計施工がしっかりとなされている建物に限る）
しかし、活断層の近くにある建物はどんなものでも倒壊するでしょう。

MVX250F001 · Answer

平成12年に現行の耐震基準となりました。
建築確認を12年以降に申請した建物は、一応は最新の耐震基準はクリアしていることになります

ただ、国が定めた基準をクリアしているからといって、必ずしも実際の地震に耐えられるかどうかは？です
相対的には、それ以前の基準よりは耐えられるかもしれませんが

というのは、地元工務店とかだと本当の地震の経験がありませんし、本物の地震を再現する実験設備もありません
一応、基準はクリアしつつ勘と経験で建てているだけです

全国展開のハウスメーカーとかだと、本物の地震も経験し、それを再現する実験設備も持っていたりするので、現実に即した耐震性能を、科学的・経験的に持っていると思われます

私も、当初は中古物件を探してみましたが、中古物件は売り主が個人である場合が多く、その個人的事情で値付けされているケースが多いので、割安感がありませんでしたし、建て売りとかでよければ新築の方が安く買えるくらいでした

中には、積水ハウスとか信頼できそうなハウスメーカーが建てた物件もありましたが、内外装やキッチンやバスなどを現代的にリフォームすると、新築の半分くらいの予算がかかりました

また、ローンの審査も中古やリフォームだと通りにくく、金利も割高です

おそらくは、予算を抑えるために中古をと思われますが、意外と中古は安くはなく、新築と大差なかったりします

中古にこだわらず、新築も視野に入れて、検討された方がいいと思いますよ

heppiri · Answer

あくまで感覚ですが

1. ’81年の基準ではどれぐらいの地震に耐えることができるのか？

阪神淡路の地震の時も、主に潰れた家は81年以前の基準らしいです。
ただ、81年以降の家でも相当被害はあったと思います。

2.阪神大震災以降の基準に沿って建てられているものは、阪神大
震災クラスの地震にも耐えることができるのか？またそれは、何年
以降の物件なのか？

たしか、平成12年頃に法改正されて、現行基準になったかと思います。
一応、阪神の地震を加味しての改正ですので、耐えられることを想定していると思います。

3. ’81年の基準で建てられている物件を、阪神大震災クラスの地震
にも耐えることが出来るように「耐震リフォーム」するには、おおよそど
れぐらいの費用がかかるのか？（目安で結構です。）

適当に答えますと、新築の半分くらい掛かるのでは?
内装や水周りも直すと、新築とあまる変わらなくなると思います。

4.新築物件であれば、最新の基準に沿って建てられているので、阪
神大震災クラスの地震にも耐えると理解して良いのか？

2と同様です。

大切なのは、新旧より

バランス（筋交いの位置や、１階に大空間が無いなど）
強固な地盤（埋立ては、適切な地盤改良がされているかなど）
軽さ（屋根が軽いほうが良いです）

個々の物件によって、変わってきますので、新築ならともかく
中古の場合、新しければＯＫとはいきません。

購入前に、建築士さんなどに相談してみるのも良いかもしれません。

戸建ての耐震基準についておしえてください

仕事で若干耐震診断を行っている者です。

構造は、構造計算書が無い限り解らないと思って間違いないでしょう、当たり外れがあるということです。

1995年以降のしっかりした工務店での施工あるいは設計事務所の設計管理がなされた住宅を買いましょう。

この回答への補足

平成12年に現行の耐震基準となりました。

この回答への補足

あくまで感覚ですが

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