転勤で一時的に賃貸していた不動産を売却する際の「居住用財産の買換え等の

転勤で一時的に賃貸していた不動産を売却する際の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算」の適用条件

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算」の適用を受けるには、譲渡する不動産に現在住んでいるか、住まなくなってから3年目の年末までの譲渡であることが必要と了解していますが、次のような状況においてこの条件を満たしているのかどうかが不安な為、どなたか同じような経験をされるなどして、お分りの方がいらっしゃれば教えて頂ければと思います。どうぞよろしくお願い致します。

（１）譲渡しようとしている自宅には、平成5年から17年まで12年間家族と共に居住
（２）平成17年から21年まで4年間、転勤で家族揃って海外に居住した為、その間、当該不動産は定期借家契約で第三者に賃貸
（３）平成21年に帰国したが、その時点では上記不動産には賃借人がまだ居住中であった為、私共家族は一時的に他の場所を賃貸して入居
（４）平成22年の初め頃になって定期借家契約が終了し、上記自宅に入居可能となったが、子供の学校の関係で、家族揃って戻ることができず、父親（私）だけ単身で入居し、妻と子供とは別居生活に
（５）しかしながら、やはりこのような生活も長くはできないと思い、そろそろ、現在私が居住している自宅は売却し（その場合、減価償却を入れても、ほぼ間違いなく譲渡損失発生）、新たに自宅を（子供が現在通う学校の近辺で）購入したいと考えている
（６）転勤で元の自宅を出たのが平成17年なので、住まなくなってからの3年目の年末は既に経過。一方、現在居住中ではあるが、その期間はわずか数ヶ月で、かつ家族全員ではなく私が単身で住んでいる
（７）現在の自宅売却後、新たに購入する自宅には家族全員で住む予定

要は、質問を端的に言うと、現在の私の状況（譲渡予定の居住資産での居住期間が、通算では12年以上と長いが、最も最近の居住期間としてはわずか数ヶ月で、かつ家族とは別居）は、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算」の適用を受ける為の条件の一つである、「譲渡資産に現在住んでいること」という条件を満たしていると言えるのでしょうか？（字面通り解釈すれば、例えわずかな期間であろうと、また単身での居住であろうと、「私が現在居住している」ことには違いがないので、問題ないと思うのですが・・・）
ややこしくて申し訳ありませんが、どなたかよろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： k_k13 回答日時： 2010/05/24 08:09

失礼

書き誤りがありました

誤:質問者さんが自身で書いてる要件(3)(4)(5)が引っかかります
正:質問者さんが自身で書いてる要件(3)(4)(6)が引っかかります

No.1 回答者： k_k13 回答日時： 2010/05/24 07:59

結論から言えば特例対象にはできないでしょう

特例適用の申告書を出すのは自由ですが、後日非常に高い確率で税務調査の対象となり高確率で特例否認となるでしょう

理由ですが物件を賃貸に使用していた問題の他、居住用財産の売却に関する特例の規定には「適用除外規定」が存在するからです
簡単にまとめると
1.特例を受ける目的での入居ではないこと
2.仮住まい・一時的な住居ではないこと
3.別荘など趣味性のある住居ではないこと

質問者さんの場合は2.に該当すると判断される可能性がかなり高いです

国税の居住地判断は実質主義です
単身赴任などでは家族が住んでいる所が実質住居で、仮に住民票を移していても単身赴任先は仮住居と判断します
質問者さんが自身で書いてる要件(3)(4)(5)が引っかかります
余談ですが、特例を受けられない事に不満を持たれるかもしれませんが、住居ローン減税や扶養判断などは逆に単身赴任でも減税を受けられる判断になっていますから、不公平な判断と言うわけではありません

居住用財産の特例は3000万円もの減税が受けられるため、過去に不正な申告が横行してしまいました
そのため国税も特例申告した者はほぼ全件の追跡調査を行っていますし、訴訟になっているケースもあります
こういったケースでは裁判所もかなり厳格な適用判断をしていますので、争っても勝ち目は薄いでしょう

この回答へのお礼

なるほど、分りました。そのような取扱いが本当に公平かどうかは議論の余地があるのかもしれませんが、どこかで線を引く必要がある問題で、国税は今現在、そのような線引きを行っているということですね。ご丁寧に教えて頂き、ありがとうございました。

お礼日時：2010/05/27 00:46