どなたか、法律に詳しい方、教えて頂けますでしょうか？

どなたか、法律に詳しい方、教えて頂けますでしょうか？

＜概要＞
債権の差し押さえと抵当権の優先について、購入したマンションへ連帯保証の差し押さえが
どのように及ぶのか、また、購入したマンションの差し押さえが及ばないようにするには
どのようにしたら良いかを教えて頂けますでしょうか？

＜経緯＞
2009年4月　1000万　会社名義で借り入れ、私が連帯保証人に
2009年10月 2700万　私と妻名義でマンション購入（フラット35を利用し、全額ローン）
（持分は私：妻＝6：4、固定資産としての評価額は約2000万、住宅ローンの借り入れ先に第一抵当権設定）
昨年、交通事故で代表の私が入院、自宅静養している間に会社の経営状況が悪化し、従業員も解雇せざるを得ない状態となり、現状、会社は名ばかりの個人事業同然となっていますが、2010年6月現在までは遅滞なく会社名義の借金返済をしています。
、、、ですが、２ヶ月後位の返済の見通しがつかず、、、。

現在、銀行と返済緩和の交渉中です。
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質問のポイントとして、
(1)優先順序の別
　会社借り入れの連帯保証債務の発生時（借り入れ時）とマンションの抵当権設定時の前後で
　優先が決まるのか、
　それとも、連帯保証債務の債務履行遅滞の発生時（2010/8くらいに発生しそうな会社債務の
　不履行発生時？）とマンションの抵当権設定時の前後で決まるのか？
(2)共有名義への差し押さえの影響
　マンションの持分に対する差し押さえが実行された場合、妻の持分にどのような影響があるのか？
(3)居住権の主張
　差し押さえが実行されるとわかった場合、妻との離婚届けを出した場合、
　居住権をどこまで主張できるか？

(4)もし、最善の方法があるとしたら
　(3)の方法以外で最善の方法がございましたら、ご教授頂けますでしょうか？

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何卒、ご教授お願いいたします。

No.2 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2010/06/27 09:33

滞納に対して銀行が連帯保証人であるあなたに返済を法的手続きで求める場合、先ず督促なり裁判で債務名義を取ります。

引き続きあなたの財産を差押えます。不動産は競売によって換価されますが、差押え不動産に抵当権がついている場合、競売代金は先ず、抵当権の順番に配当され残っている場合に一般債権者（銀行）に配当されます。あなたのマンションの場合だと銀行は差押え申し立てても銀行に配当される可能性がない場合差押えできないかも知れません。それと、銀行が差押えられるのはあなたの持分だけです。抵当権がない状態での差押えならあなたの持分だけが競売されます。

銀行も取り立てる財産に目途が立たなければ、返済猶予してくれるかも知れません。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
確かに銀行差し押さえても取り分がないなら、別の交渉の仕方もあるかもしれません。
私自身も借りたものは出来得るだけ返したく思っております。
銀行の担当者へもできうる限り支払う形で何らかの支払い緩和（無理のない月々の支払い金額にし、期間の延長など）の方向で進めてまいりたいと思います。

お礼日時：2010/06/27 11:46

No.3 回答者： manno1966 回答日時： 2010/06/27 09:53

> (1)優先順序の別

抵当権の順位で決まる。
第一抵当は住宅ローンが付いているので、保障債権はそれ以降の順位となる。


> (2)共有名義への差し押さえの影響
競売等。

> (3)居住権の主張
持ち分を持っている持主だから、主張できない。

> (4)もし、最善の方法があるとしたら
定期収入があるなら、保障債権を対象とした法的再生。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

お礼日時：2010/06/27 11:39

No.1 回答者： 5gasira 回答日時： 2010/06/27 08:22

私が思うに、そのマンションへ投下した金額はいくらですか。

全額ローンということですが、今はローン開始からまだ１年もたっていませんよね。
ということは、マンションの玄関の部分すら返済していないのではないですか？＜元本返済の額が極小ではないかといっているだけです。＞

今後、マンションのローンの払いのめどは立っているのですか。何年ローンを組んだかは分かりませんが、フラットをりようしたとなると金利も変動よりは高いでしょうし、奥様だけで払えるのですか？

変なことはせずにまず、離婚、マンションは手放し、あなたは自己破産。
時を置いて再婚、（籍にこだわるなら）して、奥様の収入だけで買えるマンションであればそれを奥様100％で購入する。そこにあなたが転がり込むが、一番よいのでは。

最善としては、８月まで払わずとも今残っている現金を妻への慰謝料へして離婚届を出すのがよいでしょう。
それと、奥様も名義に入っているから当分住宅ローンは厳しいかもしれませんね。

景気回復まで５年から１０年時を置いてからローン申し込みを。
マンションは競売に出しても新しいので世間に迷惑は掛けないでしょう。

会社で借りたとはいえ、１０００万は踏み倒すわけですからその１０００万の重みと、社長がいなくなって事業が成り立たなくなる経営方針、住宅ローンを組むときの持分割り振りもメリット、デメリットなど１０年掛けて考えてください。

さだまさしの「償い」をユーチューブなどで聞いてみてください。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
確かに、離婚の道が確実ですね、、、。
マンションローン額は月９万と少しですので、妻の収入でも大丈夫です。
（銀行折衝とあわせて比較検討いたします。）

お礼日時：2010/06/27 11:50