借家の立ち退き方法を教えてください。

Question

借家の立ち退き方法を教えてください。
私の親が京都市内で借家を貸している家主なのですが、築年数不詳(築70年以上)の町屋に居住中の方がいます。
その居住中の方に立ち退き頂ける方法はないかと悩んでおります。

20年ほど前に立ち退きにおいて
交渉→調停→裁判
をいたしました。
しかし、旧借地借家法の契約で立ち退きは認められませんでした。

前家主である祖父母からの口約束で二万円ほどで貸しておりました為、

現家主になった親がおこした裁判にて家賃アップだけが認められました。
もし立ち退きをするなら借地借家の売値6割を立ち退き料として支払う、という結果でした。

そんなに立ち退き料かかるならと諦めていました。

しかしあれから20年ほどたち、借家は老朽化が進んでいます。

よく見れば隣家に少し傾いております。崩れそうなほどではありませんが、築70年以上ですから老朽化は進みます。
私達には直す余裕もございません。

しかし隣、近所に何かあれば損害を補償しなくてはいけません。


もう立ち退き頂き、解体したいと思います。両親も定年退職し、年齢もあるのでパワーもございません。

なるべく和解して立ち退き頂ける方法はないでしょうか？

もし裁判までなると築70年以上は老朽化と認められるでしょうか？


そして立ち退き料はおいくらほど？

立ち退き交渉がうまい専門の不動産や弁護士さんは知られないでしょうか？


よろしくお願い申しあげます。

minpo85 · Accepted Answer

「経済的に修繕が不可能なら修繕義務は無くなり、それにより発生した損害を賠償する責任も生じなくな」るなんてことはありえません。全くの誤りです。
　資力がなければ債務が消滅するというのであれば、この世に破産者は存在しなくなるでしょう。
　もしも建物が倒壊して隣家に損害を与えた場合には、所有者である賃貸人が損害を賠償することになります。

もしも倒壊の危険が現在かつ明白な状態にまで至っているのであれば、賃貸借契約を解除（期間の満了を待たず）することができますが、要件としては厳しいです。ですが建物が傾いているということですから、建築士等の専門家に一度調査してもらうといいかもしれません。

一番良い解決方法は、話し合いで解決することですが、それが無理な場合に、賃貸借契約を期間満了により終了させるためには、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、相手方に更新しない旨の通知を行い、また終了させることに正当事由がある必要があります。
　正当事由の判断は最終的には裁判所が行うもので、ここでその有無を決定することはできませんが、判断要素としては、賃貸人と賃借人の当該建物の使用を必要とする事情を基礎的要素として、補充的要素として建物の賃貸借に関する従前の経過（契約成立の経緯・趣旨、契約内容、権利金・更新料の有無、義務の履行状況）、建物の利用状況、建物の現況、もしも立退き料を支払うというのであれば立退き料です。

建物の老朽化による建替えの必要は、建物の現況のところで判断材料となります。

弁護士に関しては、弁護士会に問い合わせて照会してもらうといいと思います。

minpo85 · Answer

＃３へ

下記ＵＲＬがないのですが・・・

物理的のみならず、経済的にみて可能かどうか判断するというのは、実質的に建て替えをする程の大修繕の場合を考えると分かりやすいですが、賃貸人の資力とは関係なく修繕費用のみで考慮するということが＃１の回答からは読み取れませんでしたので、指摘しました。
　また、恐らくＵＲＬの事案は、台風が来たときだけ雨漏りするが、住宅の使用には格別の支障がないという、やや特殊な事例の判断で示されたものであり、建物が傾いてもし修繕義務を発生させるような事実が発生した場合において、物理的もしくは経済的にみて修繕不可能な場合、結局修繕義務の履行不能となることから、賃貸人としての使用収益義務が履行不能となり、やはり契約解除事由となると考えられます。

正直上記に関してはそこまで問題にしたつもりはなく、むしろ質問者が「隣、近所に何かあれば損害を補償しなくてはいけません」と懸念しているのに対して（実際、質問者が損害賠償について懸念しているのは賃借人ではなく第三者である隣人）、修繕義務がなく損害賠償責任もないという＃１の回答が問題です。たとえ修繕義務を賃借人に負わなくても、第三者に対して不法行為責任を負う可能性があることは説明しなくてもお分かりでしょう。

kumap2010 · Answer

#2へ

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また家主は、修繕が可能な場合にのみ修繕義務を負います。修繕が可能かどうかは、物理的に可能かどうかだけでなく、経済的にみて可能かどうかによっても判断されます。
したがって、今回のケースのように、借家の老朽化が進んでおり、大修繕しなければ雨漏りを補修できない場合には、家主の修繕義務は否定されます。判例も同様です。
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下記URLより引用

義務が無いのにそれを怠ったことで発生した責任が発生するわけがありません。

それは一度発生した債務とは別の話。
債務が無くなるのではなく債務そのものが発生しない。

kumap2010 · Answer

７０年なら老朽化は当然認められますし、経済的に修繕が不可能なら修繕義務は無くなり
それにより発生した損害を賠償する責任も生じなくなります。

なので、立ち退きさせる理由は無くなりましたね。

どうしても立ち退きさせたいのなら
裁判結果での売値6割かそれに近い金額を提示するしかないでしょう。

しかし、売値6割以上の金額を提示しても
居住権があるので相手が同意しなければどうにもなりません。

立ち退きの強制執行のための手続きを行うには莫大な時間と費用がかかります。

裁判で立ち退きの判決が出て、２年ほどかけて立ち退きの強制執行を出して、
それでも出て行かないケースもあるぐらいです。
居住権は国民の絶対的な権利なので、それを上回る法的措置はよっぽどのことが無い限りありません。

借家の立ち退き方法を教えてください。

「経済的に修繕が不可能なら修繕義務は無くなり、それにより発生した損害を賠償する責任も生じなくな」るなんてことはありえません。

＃３へ

#2へ

７０年なら老朽化は当然認められますし、経済的に修繕が不可能なら修繕義務は無くなり

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