マンションを売って一戸建て購入。

マンションを売って一戸建て購入。
現在、築７年めの分譲マンションに住んでいます。新築時に購入し、ローンは完済しました。
実は、このマンションは、結婚前に自分で購入していたのですが、妻はマンション嫌いのため、結婚後は一刻も早くこのマンションを売って一戸建てに移りたいと毎日のように言います。
今住んでいるマンションは一応地元でも土地の値段の高い利便性の良い土地にありますので、それなりに売れると考えています。そこで質問です。
(1)たとえばマンションを売って一戸建てを買いたい場合、まずは何から手をつけるべきですか？まずは新しい物件を探すべき？それともマンションが売れるか相談すべき？両方同時進行？？

(2)複数の不動産会社より毎日のように「このマンションを売ってください」とビラが入ります。これはつまり需要がある＝売ればすぐ買い手があると判断していいもの？

(3)不動産会社のビラでよく「売ってください。無料査定します」とあるのですが、売るかどうか決めかねている段階で、無料査定などすべきで無いでしょうか？実際どれくらいで売りたいか知りたいのですが、まだ売ると決定したわけでもないので・・・。

とりあえず、どういう手順を踏めばいいかさっぱり分かりません。以上、宜しくお願いいたします。

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2010/07/11 22:59

不動産会社はどこのマンションにもそのようなビラを入れています。

不動産業者としてはまず売物件を確保する事が大事だからです。
売るかどうか決めかねていても、まずは売るならいくらで売れるのか？を把握しないと計画も立てられませんよね。だからまずは査定してもれえば良いと思います。会社によって査定の値段も多少違うと思いますので、複数の会社に査定してもらえば良いでしょう。査定はもちろん無料ですし、実際に売買契約が成立するまでは費用は一切かかりません。ただし「売ってくれ」という営業はしつこくなります。
マンションがいくらで売れるのか？それをふまえて自己資金はいくらくらい用意できるのか？ローンはどれくらい借りられるのか？によって予算が決まってくると思うので、それに基づいて物件を探せばいいです。

No.2 ベストアンサー 回答者： ma_h 回答日時： 2010/07/11 23:13

元業者営業です（長文です）

＞(1)たとえばマンションを売って一戸建てを買いたい場合、まずは何から手をつけるべきですか？

このケースで一番のネックは「売却と購入のタイミング」です。

貴方の場合、以下の事が懸念されます。

●売れたが住むところが決まって無い
●住むところは決まったが売れない

まず「売れたが住むところが決まらない」ケースはまだ比較的対応のしようがあります。
最悪賃貸へ一時避難すればいいだけですからね。
ただし、当然ながら「余計なお金（引っ越し代、家賃等）」がかかります。

反面「住むところが決まったが売れない」は問題です。
このケースでの理想は「停止条件付契約（売れなかったらこの契約は無しね）」を結ぶ事ですが、そんな貴方にだけ都合のいい契約を相手が承諾する事は殆どありません。
そうなると「通常契約」になりますが、この場合定められた引き渡し日までに引き渡しが履行されない場合は「違約」になって多額の違約金を支払う事になります。

特にこのご時世、余程の人気物件で無い限りそうそう簡単には売れません。
そんな簡単に不動産が売れたらみんな不動産屋になってます。
なので「潤沢な資金」若しくは「買い替えローンが利用できる」ので無い場合は「売り先行」の方が「まだマシ」でしょうね。
って、言うか「買い先行」は無理です。

＞(2)複数の不動産会社より毎日のように「このマンションを売ってください」とビラが入ります

こんなのは不動産チラシの「定型文」で、どの不動産屋のチラシにも全て判で押したように入っている文言です。
一日１万枚この手のチラシをポスティングしていた私が言うのですから、間違いありません。（笑）
なので鵜呑みにしないで下さい。

＞無料査定などすべきで無いでしょうか

いや、むしろ複数の業者で無料査定をしてください。
そうする事で相場観が身に付きますし、「いい業者・悪い業者」を見抜く目を養えます。
「買う・買わない」「売る・売らない」は気にしなくて結構です。

＞とりあえず、どういう手順を踏めばいいかさっぱり分かりません

もし貴方の物件が「誰もが欲しがる超人気物件」なら、一般媒介で複数の業者に競わせると「あっ」という間に売れるでしょう。

そうでない物件（普通もしくは不人気物件）なら、専任媒介で信頼できる業者に依頼したほうがいいでしょう。

現在、大手仲介業者では「一般媒介」の物件に広告予算は殆ど付けません。
せいぜいが「自社Ｈ／Ｐ、ＲＥＩＮＳへの掲載（ただですから）」が関の山。
有料不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込み、ポスティング等「お金がかかる事」は殆ど実施してくれません。

当然です。一般媒介なんて「自分の広告で他社が契約」という「とんだピエロ」を演じる可能性がありますからね。そんなの目も当てられません。

なので一般媒介には広告予算が付かないのです。
特に大手仲介業者はこれが徹底されています。
もっと言えば「若手営業マンの教材」になってしまう事も。（これは某大手仲介業者の営業マンから聞いた話です）

なので、貴方の物件の人気次第で「一般」か「専任」かを選ぶ事になりますので「自分の物件の市場価値」を冷静に判断しなければなりません。
不動産に掘り出し物はありません。「高い物件には高い理由」が「安い物件には安い理由」が「必ず」あります。
要は買い客がその「高い（安い）理由」を納得すれば契約成立です。

買主は常に市場を研究しています。
私達業者は「広く浅く」相場を把握していますが、買主は「自分の欲しい地域」をピンポイントで研究していますから、下手したら私たち業者より価格動向に詳しいです。
当然ですよね。一生に一度あるか無いかの買い物ですから。

そんなところへ「割高感がある物件」を売り出しても時間の無駄です。
これらは「信頼できる業者」を選べばほぼ解決できる事です。
ちなみに「信頼できる業者選び」ですが

●見た目、話し方等の第一印象がよい
●質問・疑問に対して即答、若しくはすぐに調べてくれる。
●査定価格提示の時に「具体的な資料」を提示して、査定価格の根拠を示してくれる。
　口頭で「■■万円ですねぇ」なんてのは論外。
　具体的な資料を提示し、根拠を説明するのは「宅建業法」で定められた「義務」です。
●販促活動について詳しく説明してくれる
　新聞折り込みは？ポスティングは？
　不動産ポータルサイト（YAHOO、HOME'S等）への掲載は？
　既存客へのアプローチは？

この事をしっかりとクリアしている業者ならまず大丈夫です。
不動産取引は業者選びで大きく変わります。「売り」で信頼できる業者なら「買い」の相談もＯＫですからね。
これらがスムーズに運んで「売りの目処」が立ってから買い物件に本腰を入れましょ