不動産取引を不動産屋さんを介さず、素人どうしでするときの段取りや注意点

不動産取引を不動産屋さんを介さず、素人どうしでするときの段取りや注意点を教えていただきたくお願いします。

隣の土地を買います。築２８年、工務店で建築された家付きです。
（今もその工務店はあるようです。）
現金で支払う予定です。

現在、日常の付き合いは挨拶程度しかしていませんが、親どうしは古い知り合いです。

先方のご主人が亡くなり、娘さんの近くに引っ越すそうです。
お互いに、明日明後日と急ぐわけではないのですが、越すなら、その物件は欲しいと思っています。

我が家の父は代書さんに頼めばいいんじゃないかといいます。

不動産屋さんに依頼するのとどう違いますか。

代書さん・・・とは？？？○○書士という方かと思っていますが、
それらの役割もよくわからないのです。

どあたりの知識から補っていけばよいのかということでもいいので、よろしくお願いします

No.7 回答者： oo14 回答日時： 2010/08/28 21:07

何度も失礼します。

自分でやろうとしたとき以前何回か行った売買の計画とやり取りした書類を
時系列で何度も読み返してみました。
現金も考えたのですが、あえてローンを組みました。
取引銀行が不動産の扱いに手慣れており（支店でも不動産部門を持っているし）
独立した判断ができる信用保証会社の力を参考にしたかったこともあります。
司法書士はお互い出してきましたが、お互いが知ってるところで、（前々回お世話になったところ）
そこにも相談にいきましたが、最終的には、銀行が紹介してくれた司法書士に決めました。
（その司法書士は、前回お世話のなったところです。）
いろいろお互いに知人等に相談し回るとお互い知恵も出てくるし、価格も変動します。
相当しっかりした根拠を作っておかないと、決裂も。
また、いくら隣の家で、地積も、基礎打ちの時からも知っているとはいえ、ちゃんと法務局へいって
登記簿謄本はもらってきました。（最終状態の確認はお金を出す自分以外、確認は頼めません
きょう日の電子技術からすれば、コピーはいくらでも改ざんできますし。意味があるかはおいといて。）
重要事項証明や建築上の書類は見せてもらいましたが、あくまで確認申請の図面です。
注文主の意向で見事いろいろ異なっており、判断材料には欠けます。
結局建てた工務店さんに事情を相談したら快く、
（ちゃんと残しておられたのには感激）複写させていただきました。

ローン控除の書類作りはけっこう大変でしたが、今回はあまり関係なさそうなのでおいといて。
でも、ローンの目的が第三者の審査であったので、控除は未練なくさっさとかえしたので、
ほとんど使わなかったですね。
変動でサービスしてもらった利息も少ないとはいえ馬鹿になりませんし。

司法書士選びの参考にでもなれば。

この回答へのお礼

参考にさせていただきます。

いろいろ考えてくださりありがとうございます。

お礼日時：2010/08/29 00:08

No.6 ベストアンサー 回答者： k_tukahara 回答日時： 2010/08/28 18:17

不動産屋勤務です＠＠ノ

仲介業者を介さないで取引を行うことは可能です。
その際に、手続きとしては下記の通りです。

・売買価格の決定
・解約条件についての決定
・違約金についての決定
・ローン解約についての決定
・引渡日の決定
・アフターサービス（瑕疵）についての決定

これがメインですｗ

このメイン項目を紐解いていきますと、項目ごとにヤルことが出てきます～
・売買価格の決定
－個人間売買のため、消費税はありません。
－売買価格を決定すると変更できない旨の決定。

・解約条件についての決定
－解約を双方が行う際の条件を明確に文章にする。

・違約金についての決定
－違約に伴う解約の際の違約金の設定。一般的には売買価格の２０％です。

・ローン解約の決定
－中古売買ではよくあることですが、この日付を設定しておかなければ、ローンが通らなくても違約解約になる場合がありますので注意。

・引渡日の決定
－最悪でもこの日までという取り決め。一般的にはこの日付を超えると遅延損害金が発生致します。
－司法書士の決定。町にある司法書士事務所に依頼を行う。一般的に住宅ローンの借入額により、依頼料（司法書士報酬）が増額してゆくことと、移転登記（現所有者からあなた所有にする為の費用）などが発生しますので、これを決定すること。
司法書士は、どちらが推薦しても良いが双方の合意が必要である。

・アフターサービス（瑕疵）について
－これが結構面倒くさいｗ
一般的には、仲介業者が間に入るので通例がそのまま使用できるが、個人間売買の場合はな～な～になることがほとんど。


結果的に、個人でできることは大多数ありますが、これを日付を切り、双方で合意に至るまでの交渉を重ねるダケの労力をお金に換算するのが、仲介手数料になります。

わたし個人としては、新築を販売しておりますが、このケースは高い買い物ですので、重しの意味と双方の交渉を行ってくれる業者を間に入れた方が無難だと思いますよ。


ご参考までに＠＠ノ

この回答へのお礼

なるほど、いろいろありますね。

ありがとうございます。

＞重しの意味と双方の交渉を行ってくれる・・・

確かにそうですね。

お任せでなく、ここで伺った知識を持って、不動産屋さんとお話したほうがいいかもですね。

ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 20:41

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/08/28 18:16

細かい事を言えばキリがありませんが、一番大事な事は売買代金を支払うのと引き換えに所有権移転登記を行う事です。

所有権移転登記はやはり司法書士に依頼した方が良いでしょう。先方はご主人が亡くなったとの事ですから相続登記の必要なのではないでしょうか？相続登記も含めて司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
相続登記については先方の費用負担で行う事ですが、あなたの側には売買の所有権移転について司法書士に支払う報酬が数万円程度だと思います。他に登録免許税が十万単位でかかると思います。

売買契約書の作成についても相談に乗ってくれる司法書士もいます。その点も含めて何軒かの司法書士の中から選べば良いでしょう。

その他に、その土地についての色んな法令上の制限について調べたほうが良いですが、この点はすでに家が建っているという事でまあ大丈夫だろうとも言えます。

他に問題になる可能性がある点は土地の境界線の問題です。土地の測量図面があるか？それに基づいて境界杭があるか？を確認しておいたほうがいいです。境界がはっきりしない場合などは測量をした方が良いかもしれません。

この回答へのお礼

父も相続のこともあるだろうからと、あまりせかしていません。

伺いにくいですが、今度お会いした尋ねてみます。

境界杭などはどうでしょう・・・確認してみます。

参考になりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 20:38

No.4 回答者： hanapopopo 回答日時： 2010/08/28 11:12

質問者さまの隣の土地を購入する事から、土地の状況や相場はよくご存知だと思われますので、特に不動産業者を介する必要は無いと思います。

契約書は市販の不動産売買契約書で十分です。
注意する点は、登記簿謄本を法務局で取得（１０００円）し、売主以外の権利関係がどうなっているのかを調べておいてください。
土地が何筆かに分かれていたらその筆数毎に取得してください。建物に関しても同様です。
売主以外の名前の記載が出てきたら要注意ですので、詳しい人に相談してみてください。

代書屋とは司法書士の事を言っていると思います。
登記簿に所有者が変わったことを反映するよう申請してくれます。
個人でも登記手続きは出来ますが、数万円しか違わないし、質問内容から取引知識も乏しいようなので頼んだほうが面倒無くて良いと思います。

この回答へのお礼

土地の相場の動きなどは、わかりませんが、我が家のほうは袋の中で、地価は半分くらいのようです。

登記簿謄本は他人の家のものも取れるのですね。法務局へ行ってみます。

代書屋さんは司法書士さんですね。わかりました。
ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 20:35

No.3 回答者： oo14 回答日時： 2010/08/28 11:04

売買価格にはなにも入っていません。

それ以外に発生する費用はすべて話し合いです。
不動産屋さんの謝礼のなかにも税金などははいっていません。
登記簿ひとつだれがとりに行くかって。ほしい人がとりにいくってことです。
人任せにしようとするそこにはお金が発生します。
それも人任せにして、ちゃんとやってくれるのは、不動産屋さんだけです。
司法書士はそんなことしませんよ。すると、今後仕事が出来なくなる可能性が。
不動産やが長続きしない理由もそのへんにありそうです。

とにかく、多くても一生に数回ぐらいしかしない作業なので、
慣れない作業の連続なので、ものすごく気を使います。
失敗したら損失は一生ものですから。
謝礼が100万円ぐらいなら不動産屋に頼みますね。普通の人なら。

この回答へのお礼

そうですね。

＞慣れない作業の連続なので、ものすごく気を使います。

とても重いです。

考えてみます。

ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 20:30

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2010/08/28 06:39

不動産屋さんに頼むと、全ての段取りをしてくれます。

手数料は売買価格の６％＋１２万円です。
交渉はないようなものなので、少しはまけてもらえるかもしれません。
とにかく、やることがないので丁寧にやってくれるでしょう。

基本的な作業は法務局へいって登記簿謄本をとりにいくこと、測量屋さんに
測量させること、税務署へいって税金の確認をすること。市役所にいって
関連法規を確認することなど、重要事項説明の内容を埋めることです。
売り主が購入したときのそれらの書類をすべて開示と、市から送られてきた
固定資産税の明細をみせられるなら、そして、それを信用するなら、
調査は終わったようなものです。
価格合意も仲人の大切な仕事です。
そこの取引価格が適正価格です。
適正でないと双方心理的な問題が残ります。
一般的には、公示価格、路線価と周辺の売買価格との関係式を作り
過去１０年ぐらいな価格トレンドを盛り込み、
売買成立予定日の価格を推定して、１０万円単位ぐらいで
調整すればいかがでしょう。
価格がきまれば、銀行でお金を受け渡しする場所と時間を決定します。
当日は司法書士にもその場所にきてもらいます。
（もちろん、前もって、すべての書類はみておいてもらい、作るべき書類は
費用を払って作っておいてもらいます）
すべての書類を渡し、司法書士に礼金をはらうと。
その日のうちに、法的な全ての手続きを終了させてくれます。
数日後、権利証とか登記書類と領収証がもらえます。

この回答へのお礼

価格は先方から提示されています。・・・近隣の様子から妥当な金額かという感じです。

＞基本的な作業は法務局へいって登記簿謄本をとりにいくこと、測量屋さんに
測量させること、税務署へいって税金の確認をすること。市役所にいって
関連法規を確認することなど、重要事項説明の内容を埋めることです。
・・・・・・・このあたりは、売る側のすることでしょうか・・・

今先方が支払っている固定資産税が、今後私が支払う金額になるのでしょうか・・・

６％＋１２万円というのは買う側、売る側の折半でしょうか・・・？

質問がいくつか沸いてきました。
具体的な言葉が出てきて、調べるためのヒントになりました。

回答ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 10:13

No.1 回答者： 660815 回答日時： 2010/08/28 03:17

法務局で登記をします。

売買契約書等作成等手続きは難しいですよ。法務局の周りに司法書士事務所がいくつもありますので、３軒程回って相談し、一番手数料か安心なところに決められると楽です。売買金額は建物は零です。土地は路線価、公示価をで安い方を選択する事をおすすめします。

この回答への補足

＞売買契約書等作成等手続きは難しいですよ。

難しいところは法事務所でしてくれるということでしょうか。
・・・そこでの相談内容は、手数料はいくらかずばり聞けばよいのでようか。

いくらで買って欲しいと、先方から言われていて、近隣の物件からすると、まぁ妥当な金額が提示されているような感じです。路線価、公示価見調べてみます。

補足日時：2010/08/28 10:01

この回答へのお礼

司法書士事務所ですね。行ってみます。
回答ありがとうございます。

お礼日時：2010/08/28 10:03