店舗付き住宅の購入について

店舗付き住宅の購入について

店舗付き住宅を購入し、カフェを開きたいと考えています。
安くて良い物件を手に入れるには、以下のどのような方法が良いでしょうか？

(1)土地を購入し、新築を建てる。
(2)分譲新築一戸建てで、注文住宅を購入する。
(3)中古住宅を購入し、改築する。

建築法などもよくわかっていませんので、他にもっといい方法や、注意点がございましたら、そちらも合わせて教えて頂ければ幸いです。


購入したい物件の条件は、以下の通りです。
・ある程度理想の図面が頭の中にあり、角地希望
・店舗は、カウンター５～７席、テーブル６～８席の、1人で経営できる規模のカフェ
・住宅は、２Ｋまたは１ＤＫ
（最悪、キッチンはなくても可。自分の寝室１部屋と、友人が来たときにくつろげるリビング的な部屋があればＯＫ。）
・大阪市内またはその周辺で、駅から徒歩10分以内
・交通の便さえ不便でなければ、繁華街でなくても住宅街でもＯＫ
・自転車で20分以内に、ジャスコのような大型スーパーがある


ご回答、よろしくお願い致します。

No.4 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2010/08/31 11:36

不動産業界には「安くて良い物件」というのは無いので諦めてください。

一方、「悪い物件を高く売る」人達は後を絶たないので注意が必要です。

ですから、悪いところが有るけど予算に収まる物件でやりくりするのか、借金をしてでも良い物件を入手するのかを決める必要があります。

まず、
１．質問者さんが出せる総額を決める。
２．質問者さんが欲しい月額売上の最低線を決める。
次に、
土地を買って、自分の要求通りの建物を作れるだけの資金が確認できているなら建築家に依頼する。
それだけの資金が無い場合は、その資金総額を90％ぐらい中古物件を探すように不動産屋に依頼する。

この順序じゃないでしょうか。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
そういった手順で考えないと、難しいのですね。
「予算を決めて購入」というよりは、「自分の理想に合う物件を購入するための資金を準備する」という形で考えていました。

頂いたご意見を参考に、再検討させて頂きます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/03 14:07

No.3 回答者： gamigami 回答日時： 2010/08/31 10:09

「家」が欲しいのか「店」がやりたいのか中途半端な質問ですね。

「店」なら他の方の回答通り、「立地」が成功のカギを握ります。
特に喫茶店というラーメン屋みたいに味で個性が出ないのならば、
なおさら集客効果の高いところを狙わないといけません。
大型スーパーが自転車で20分も離れてたら…普通の住宅地でしょ？となります。

飲食系でされるのであれば、小さい店でよければ、
駅から見える場所で、居抜きで借りられるのが最良と思われます。
郊外（ロードサイド）はマクドナルドに象徴されるような、
「薄利多売」系でないと厳しいでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
少々、私の質問文に、説明不足な点があったようです。
申し訳ございません。

私は、店舗付き住宅に拘っています。
駅の近くが理想ですが、そうすると場所代が高くなるので、住宅地で検討していました。

やはり、住宅地でカフェをやると言うと、厳しいとか考えが甘いと思われるのが普通ですよね。
頂いたご意見を参考に、再検討させて頂きます。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/09/03 14:02

No.2 回答者： stardust_wave 回答日時： 2010/08/31 09:16

1.の土地購入・新築がお勧めです。

現在の状況では、建築関係でもかなりデフレが進行しています。
確認申請が手間がかかるようになって少々金額が上がったとしても、これからさらに材料の値段が上がる可能性があることを考えると今が建て時です。
さらに将来は、消費税が上がること、賃金が上がっていくことを考えるとトータルのコストパフォーマンスは高いと考えます。
ただし、手を抜かれないように注意しましょう。安かろう悪かろう的な業者もいますので信頼できる会社を選びましょう。

2.は、考えているようなプランにめったに出会えないことです。
いまどき2Kや1DK＋カフェスペース程度の建売住宅を探すのが大変です。
もし出会えたとしても、改築が必要になったりするかもしれません。
それを考えると自分で好きなようにプランを考えられる1の方が良いです。

3.中古物件の場合、住宅として使用してきた建物を改築するには当然カフェスペースを作らなければなりません。
リフォーム程度で済まず大幅な改築が必要となった場合、費用がかかりすぎるかもしれません。
今後の維持費用も念頭に置かなければなりません。
特に昭和56年以前に建てられた木造住宅だと現在の法律に適合しない場合があるので注意が必要です。
設計や工事以前の調査に費用がかかったりします。
それなら新築の方が・・・・となるわけです。

経済的に可能なら絶対新築がお勧めです。
あくまで個人的な感想ですけど。

No.1 回答者： RTO 回答日時： 2010/08/31 06:20

最も安く開業する方法

つぶれたカフェを居抜きで借りるか買う。

言うまでもなく、素人が脱サラで始めるとよほど立地が良くなければ「1年でつぶれるのが数割、残りも半数が数年で自己資金なくなってつぶれる」業界です。

選び抜いたコーヒーの味だのオーナー自慢のケーキなんぞ関係ありません。立地が全てです。

少々立地計画、甘くありませんか？