住宅ローンの諸費用！助けて下さい！

住宅ローンの諸費用！助けて下さい！

似たような質問ばかりさせて頂いていますが、なにぶん素人で初めての事ですので、改めて皆様のお知恵を拝借させて下さい！

仲介業者を通じて、"フラット３５Ｓ"で新築物件を購入しようと考えています。

借入総額は、3,200万円です。

今回教えて頂きたいのは、仲介業者に作成してもらった資金計画書の諸費用内訳に関してです。

諸費用の明細は、次の通りです。

(1)契約印紙代　15,000円
(2)銀行印紙代　25,000円
(3)銀行事務手数料　58万円
(4)ローン保証料　無し
(5)ローン代行料　52,500円
(6)火災保険料（3年）　10万円
(7)建物表示登記と所有権移転登記費用　40万円
(8)仲介手数料　686,700円
(9)固定資産税等（引渡時日割精算）　5万円
(10)団体信用生命保険　107,400円

★諸費用合計額：2,116,600円


質問【１】
この内訳の項目に、不審な点とか、おかしい点とかありませんでしょうか？
例えば、ローン代行料って払わないといけない費用なのか等々、もし「アレ?」と思われるところがあれば教えて下さい。
重複請求とか過剰請求のような、本来なら支払わなくて良い費用があれば嫌なので…。

質問【２】
この内訳の各費用は、相場的に妥当でしょうか？
一般的にみて、安い？妥当？高い？を教えて頂けませんでしょうか？

質問【３】
契約をする時に、仲介業者に全てを委託するのではなく、自分自身で銀行等に直接フラット３５Ｓのローンを申請して組むとか、知り合いの行政書士とかに有償で頼む事で、内訳(1)から(10)の各費用と合計額は、どれくらい安くなるのでしょうか？
そして、自分自身でそれらを行う事の費用面以外のメリットとデメリットがあれば教えて下さい。

その他、こんな事を確認しておいたほうが良い、とかアドバイスがあれば、教えて頂けると助かります。

長文を読んで頂き、有難う御座います。
乱筆乱文に申し訳ありませんが、宜しくお願い致します！

No.1 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2010/09/17 20:06

1、まず仲介料が安いですよね。

その金額を正規報酬で換算したら1980万の物件相当の金額です。
借入が3200万ってことは物件価格もそのぐらい？ですよね？30万近くお得です。
そのぐらいサービスしたらローン代行費用は請求されても仕方ないでしょう。
2、銀行の諸費用などは明確に解りますが、登記費用の移転の登録免許税や表示登記の費用などは、契約後、決済前に見積もりを取得して、明確になります。その前は概算です。
40万と書いてあるのは、表示、保存、移転、抵当権設定のすべての費用の概算でしょう。後日司法書士から正式な見積もりがもらえます。
3、その見積もりで金額が変わるのは、ローン代行手数料と登記費用の司法書士の報酬ぐらいです。
代行手数料は仲介料が安いのですから、先に述べたように納得できませんか？
また、司法書士の費用など安くなっても2万程度です。

それよりも火災保険を3年しか掛けないのですか？借入年数を掛けた方が掛け金はお得ですよ。
また団信は毎年一括で引き落とされますので、結構痛手です。

基本的に不動産屋は、手数料以外（今回は代行手数料を請求するようですが）頂きません。その他の費用はすべて、司法書士や国への税金、銀行への借入費用です。悪徳不動産屋で無い限り誤魔化しもしません。
ちょっと疑いすぎでは？？

No.2 回答者： k_tukahara 回答日時： 2010/09/18 13:23

不動産勤務です＠＠ノ

１つあります。
項目で言うと、火災保険。

記載ミスか確認ミスだと思いますが・・・ローン組む年数と一緒の期間のはずです。
３年で１０万円ってどんだけですか？

ローン返済期間は火災保険は組まなければいけないはずなので、３年更新と言うことでしょうか？


新築のマンションは３５００万円程度のモノでも平均で３５年で１３万円程度ですよ。
戸建てでしたら木造なので、高いのは分かっていますが・・・

これだと・・・３０年で１００万掛る計算ですねぇ～＠＠；
ありえませんよ～


前述されておりますが、購入金額＋６万円×３．１５％＝仲介手数料ですので、安っすいｗ
登記費用が多少高めの設定ですね。
これは、仲介業者が依頼している司法書士の司法書士報酬が高いのが原因だと思われます。

といっても、一般的に３０万～４０万のあいだですけどね。

気になるとこは以上です。

この回答へのお礼

なるほどぉ！
非常に参考になる情報を有難う御座います！

お礼日時：2010/09/19 13:07