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長文です。
専門家あるいはご経験者の方にお尋ねいたします。


前提
1. 一般建物賃貸借契約(個人:住居用途)において、貸主が家賃保証会社を保証人としている。信販系家賃保証会社が、貸主へのクレジットカード付帯を条件に、家賃を収納代行する。

2. 賃貸借契約の特約条項には、家賃保証会社との保証委託契約が解除された場合は、自動的に賃貸借契約が終了するとの記載あり。

3. 借主(個人)が自己破産や個人再生申し立てなどの事由により、クレジットカードを差し止められた場合、保証会社を通して貸主が、借主の信用情報に何らかの事故が生じたという事実を知る。

4. 借主は、他の保証会社、保証人の利用により、賃貸借契約を更新するという希望を申し入れるが、貸主は契約時の特約条項を根拠に拒否。借主には、これまで家賃滞納や居住に関するトラブルはないものとする。

5. 契約の更新について双方の合意が得られない。借主は家賃を供託して居住を継続。


質問
1. このケースは、現行の借地借家法において、契約解除(契約更新拒否)の正当事由として認められるものでしょうか?

2. 双方が裁判所にて法的に争った場合の結果予測もお願いいたします。


もちろん、ご経験に基づく推測で結構です。
みなさまのご意見をお待ち申し上げます。

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A 回答 (2件)

 大家しています。



1. このケースは、現行の借地借家法において、契約解除(契約更新拒否)の正当事由として認められるものでしょうか?

 無理でしょう。大家からの更新拒否は余程の滞納や人命に関することくらいしか認められないと認識しておくべきです。


2. 双方が裁判所にて法的に争った場合の結果予測もお願いいたします。

 大家側が負けるでしょう。それが『弱者保護』だそうです!?

 それより質問者様の場合保証会社との契約がどうなっているのかをもう一度見てみてください。
 保証会社が『借主(個人)が自己破産や個人再生申し立てなどの事由により、クレジットカードを差し止められた』で簡単に『保証委託契約が解除され』保証を降りることが出来るかどうかです。それでは保証人代行の意味がありません。あくまで契約の消滅まで保証をするのが保証人です。保証会社にそのように話して保証を続けるか、契約を解除できるように借主を退去させるかを迫るべきでしょう。私のところに営業に来た保証会社の方も「追い出しにはノーハウがありますから・・・・」って言ってました。
 借主と貸主の“喧嘩”ではライオンと子猫の戦いくらい貸主には“勝ち目”はありません。ですから保証会社を巻き込んでの戦いにしたいものです。
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 先ず、更新の拒絶は「期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知」が必要であるのはご存知だと思います。

(借地借家法第26条)

 次に、借地借家法の第26条から第30条の 第一節 に「建物賃貸借契約の更新等」を定めていますが、第28条に解約の申し入れが認められる要件が定義され、この内容は以下の通りとなっています。

 「 建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合 」

 以上の様に「建物を必要とする事情」や「従前の経過」等々が考慮される上、これら 第一節 の内容は「建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」と第30条に規定されおり、借家人は比較的強い保護を受けていると言えます。

 よって、残念ながら今回の状況だけでは更新拒絶の「正当事由」には該当しないと裁判所も判断する可能性が高いと考えられます。

 そして、「契約解除」する場合には民法上の手続き通り、借主に家賃滞納等による「履行遅滞」が発生し、これによる「催告」の後、「債務不履行」へと堕ちった際に始めて有効な「契約解除」を主張する手順が正当かと思われます。

参考URL:http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM
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