建物明渡猶予制度について

建物明渡猶予制度について

今住んでいる賃貸マンションの所有者が自己破産し、今年競売にかかり4月9日に開札されました。
落札者は転売目的の不動産で、初めは前の所有者の間に入っていた管理会社が落札者と話をしてくれましたが、速やかに退去するのであれば、引っ越し費用で20万支払うとのことでした。
現在の家賃が管理費込みで16万弱ですので、先方の提示金額をもらって速やかに退去するのは難しいので、9月ごろまでに物件を見つけて退去すると伝えたところ「そちら様に建物明渡猶予制度は適用とはなりませんし法的にも効力をもちませんので、いつまでも出て行ってもらえないようでしたら、こちらも法的処置をとらせていただきます」とのことでした。
また5月20日には正式に落札者のところに物件が渡るとのことで相手はかなり強気でした。
本当に建物明渡猶予制度は何の効力ももたないのでしょうか？どなたか教えていただけると助かります。
法的なことを会話でもちだされてしまうと何も言えなくなってしまい、困っています。
今後どのように対応すべきか不安です。

No.2 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/05/19 11:14

ネットだけの情報ですと稀に誤解する場合がありますので、一応専門家にご相談ください。

例えば差押期日、契約締結期日などが重要な点ですので、質問者さんには該当しないとは思いますが、念のため補足しておきます。

まず、基本的な事として抵当権設定日が賃貸借契約締結日よりも前であると言う前提があります(競売資料や法務局で取得できる登記簿で確認できます)。それが逆の場合は、賃貸借契約は買受人との間で継続されますが、賃貸借契約内容に同意できない(条件が大きく変わった場合)は締結出来ないので、明け渡す必要があります。但し法定更新と言う道も残されます。

また、契約締結日が平成16年3月31日以前の場合で、所有権が買受人に移転した時点で契約期間の残存があれば、残存期間内の賃貸借は有効ですが(短期賃貸借)、逆に言うとその契約が切れる期間が仮に5月いっぱいだと5月に退去しなくてはなりません。
差押期日以降に契約更新を行った場合は、差押に対抗できませんので、即時に明け渡す必要が出てきますが、この場合は建物明渡猶予制度を適用する事になります。
しかしそれは裁判所判断ですので、競売での三点セットにある物件明細書に「買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」と記載されているかが重要になります。
また契約期間が3年を越えている場合は、短期賃貸借ではなく建物明渡猶予制度になりますが、それも裁判所判断となります。

契約締結日が平成16年4月1日以降の場合は、抵当権設定日建物明渡猶予制度となりますが、その後の期間は賃貸借契約は無効になっていますので、家賃を従来通りに口座に振り込んでいると問題です。
買受人に所有権が移転した時点で賃料は発生しませんので、旧所有者に家賃を支払っていては買受人に対抗できません。家賃と同額程度の占有料を買受人の要求に従って払う必要がありますが、その請求に関してあくどい買受人が未入金扱いとして処理して明渡執行を行おうとする場合があるので注意です。

なお、短期賃貸借の場合は敷金が買受人に引き継がれますが、建物明渡猶予制度の場合は敷金は引き継がれないため、戻って来る事は稀です。しかしながら原状回復義務は負う事になるので、賃借人は不利と言えば不利になります。

法律家では無いので、間違いがあればどなたか指摘してください。

この回答へのお礼

アドバイス、どうもありがとうございます。
マンション賃貸も5年になります。
賃貸契約上、不正や滞納などは一切ないのですが、お言葉通り専門家に相談しようと思います。
「競売での三点セットにある物件明細書に「買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」と記載されているかが重要になります。」とのことですが、これもよくわからないので、確認したいと思います。
貴重な情報を下さって感謝いたします。ありがとうございます。

お礼日時：2010/05/19 12:12

No.1 回答者： poolisher 回答日時： 2010/05/19 07:44

あなたがきちんと家賃を収めている状態であれば、競売落札後も同額家賃を新しい所有者に支払うことを条件に６か月は明渡が猶予される、というのが建物明渡猶予制度です。

もし、家賃滞納等が既にあるのであれば猶予保護対象外となります。

また、引越し代は権利として請求はできませんから、条件付の場合はその条件を呑まなければ受け取る事はできません。

相手も立退きの裁判は面倒ですから、あなたの方で立ち退くという意思があるのであれば、条件交渉は可能だと思います。頑張ってください。

この回答へのお礼

アドバイス、どうもありがとうございました。
家賃などは滞納しておりませんので対象者かと思います。
ただ先方が対象外だと言っておりましたので、今後のとこを考えると不安になり質問してしまいました。引っ越し代は請求することはないので大丈夫です。
これで少し安心しました。本当にありがとうございます。
なるべく早く良い物件を探して引っ越したいと思います。

お礼日時：2010/05/19 09:41