急な賃貸アパートの部屋の明け渡しを求められました、補償としてどの位求められるでしょうか

Question

アパートの所有者である不動産会社から
老朽化を理由に10年以上住んでいる部屋の明け渡しを求められました、
状況は11月10日に不動産会社から12月15日迄に部屋の明け渡しを求め来ました、

部屋の契約は来年1月末ですが11月10日までに、以降の契約しない、内容変更したいなどの申し入れ無し、

補償案として今のアパートの敷金返還
(11万円)を含む50万円を出すと言って来ましたが納得できる内容では無いと思い断ってます、
今は不動産会社の新たな補償案待ちの状態です、老朽化を理由としてますが住むにあたって問題無く住める状態です、後、補償に響くものでは無いとは思いますが今年の3月に大家さんが別の不動産会社に権利を譲渡し8月に更に今の不動産会社に権利が移っています、がその間も契約内容変更、部屋の明け渡し関しての申し入れは一切ありませんでした、長文になり分かりずらい内容ですがアドバイス頂けると幸いです、よろしくお願いします。

suzuki0013 · Accepted Answer

自治体で実施している無料法律相談へ行くことをお勧めする。
理由は２つ。

１．状況を弁護士が法律的に整理して請求できる権利について助言してくれるから
２．弁護士に相談したことで相手へのけん制になるから

まずは弁護士に相談だね。

気になる点は、権利の譲渡というのが競売絡によるものだった場合。
十年以上すんでいるということだけど、2003年の短期賃借権制度の廃止の後にこの部屋を契約していた場合で、なおかつ抵当権がすでに登記されていた場合では、賃貸契約の方が弱くなる。
明け渡し請求を拒否する事は出来ず６ヶ月の猶予がつくだけ。（なお、競売とは無関係に、貸主からの立ち退きは６ヶ月前通知）
参考　https://oshiete.goo.ne.jp/qa/6225961.html

競売がらみではなく通常の取り壊しによる立ち退きの場合。
取り壊すしか選択肢がない・・・というくらいじゃないと正当事由にはならないで、裁判の結果、大規模修繕をすることになったケースもあるよ。
よほどその建物に住みたい・住まなければならないという事情がない限りは、裁判してまで居座ることにあまり得はないかな。
立ち退き料をもらってほかの物件に住んだ方が気が楽だしね。

現実問題といては、立ち退きによる損失を補填する財産的給付＝立ち退き料の給付によって立ち退きを承諾（和解）することになる。
立ち退き料の相場として根拠のある説は特にないけれど、裁判例では、同等の物件に入居するための契約金と引越し代程度を認める傾向にある。
地域柄にもよるけれど、その契約金と引っ越し代をひっくるめると大体賃料の６ヶ月くらいになることから、俗に「立ち退き料は賃料の６ヶ月」と言われるようになったみたいだよ。
なお、敷金は将来戻ってくるお金なので立ち退き料には含まないという説もあるので、これは個別の事情によって判断が異なるようになるはず。
もちろん、賃料が低い物件なら引越し代の割合が高くつくので６ヶ月では足りないし、逆に賃料の高い物件なら５ヶ月程度で全て賄える場合もある。

注意点は、立ち退き料＝儲け　ではないという点。
あくまで実費。
もちろん慰謝料的な費用も含まれない。
本件では敷金含めてとあるけれど、取り壊しの場合の敷金は全額戻るのが原則。
差し引き39万円が立ち退き料となるわけだ。
賃料が6.5万円の場合はこれで６ヶ月分相当なので、前述の俗説的な”目安はクリアしていることになる。
最近の傾向では、プラスアルファの金額の上乗せをすることでスムーズな立ち退きを目指すこともあるけれど。
貸主側がケチった挙句に裁判するよりも、上乗せの方が金も時間も節約できるからね。
状況次第では上乗せの交渉してもいいけれど、うまくいくかどうかはケースバイケース。

satoshino · Answer

建物の老朽化は、築年数に関係ありません。３０年未満でも危険が伴うと考えられれば
契約を終了する事由になります。
ですので来年１月末で更新しないで契約終了が可能です。
次の話し合いで、今回の提案を無しにして１月末で敷金の全額返還で終わりにするか？
ということになりますね。
敷金１１万円ということは家賃５５０００円かな？
であれば、次の賃貸契約時の不動産仲介料と礼金・前家賃と半年分の家賃でしょう
良心的だと思いますよ。

なお無料弁護士の相談なんて何の役にも立ちません。
単なる暇な弁護士の客集めです。
着手金だけで３０万円かかりますし
裁判などしたら何のために裁判したか？
になります。
弁護士は役人でも裁判官ではありません。

satriani2013 · Answer

借主は、借地借家法という法律で保護されています。
普通建物賃貸借契約の場合、貸主から中途解約するには、正当事由が必要で、退去日の6ヶ月以上前に解約申し入れをしないといけません。
http://www.realestatelaw.jp/knowledge/tachinoki1.html

築30年で老朽化のため取り壊すのは正当事由になるのかどうか私にはわかりません。

法律では貸主から6ヶ月前に解約申し入れが必要ですが、
立ち退き料50万円払うから早めに退去してくれないかという相談だと思います。

法律では6ヶ月前だろ！とゴネてもしょうがないと思いますし、
1ヶ月じゃ早すぎるので、3ヶ月くらい待ってくれと相談して、
退去に応じたらどうですか。

satriani2013 · Answer

築何年のアパートなんでしょうか？
契約は　定期借家契約ですか？

nitto3 · Answer

元の契約条件が引き継がれます、
まずはそちらをよく見てください。

急な賃貸アパートの部屋の明け渡しを求められました、補償としてどの位求められるでしょうか

自治体で実施している無料法律相談へ行くことをお勧めする。

建物の老朽化は、築年数に関係ありません。

借主は、借地借家法という法律で保護されています。

築何年のアパートなんでしょうか？

元の契約条件が引き継がれます、

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