定期建物賃貸借契約の期間満了に関する通知について

現在ゲストハウスに住んでおり、管理会社とは１年間の定期建物賃貸借契約を結んでいます。
契約時に１年で期間満了する旨の説明を受け、契約書にもうたわれております。
そこでご質問なのですが、本来１年以上の定期建物賃貸借契約には、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに賃貸人が賃借人にその旨通知する義務があると思うのですが、ちょうど一年前の契約時の説明がその通知に該当するのでしょうか。
もうすぐ期間満了なのですが、契約時以降はその通知に該当するような書面や話はきておりませんので、期間満了で退去を言い渡された時に通知がなかったとして対抗ができるのでしょうか。
管理会社の担当者は個人の好き嫌いで入居者を差別しているようなところがあるので、再契約ができるかどうか心配です。
当方の希望としてはあと６ヶ月ほど住みたいので、再契約はできなかったとしても、賃貸人が通知義務を怠ったとしてこの契約を６ヶ月間は終了できないことに期待しているのですが・・。
管理会社に問い合わせる前にある程度知識をつけておきたいので、わかりにくい説明ではありますが、みなさまのお知恵をお貸し頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。

No.4 ベストアンサー 回答者： takapiii 回答日時： 2010/12/26 16:12

宅建業者です。

借地借家法の定期建物賃貸借の事を言ってますね？前回答は2000年3月改定の前のお話かと思うので、恐らく定期建物賃貸借という事だと思います。

その前に、まずそのゲストハウスが借地借家法の借家に当たるかどうかという問題があります。ですので、詳細な情報が無いと何とも言えません。もちろん、概ね借家に当たる場合が多いとは思いますが。

借地借家法で定めた定期建物賃貸借の節では、期間の定めを設けた賃貸借契約が出来るとしていますが、そのためには契約は公正証書(等)を交わす事、契約書以外に、契約の更新が無い事を記載した書面が必要であること、通知期間内に、賃貸借の終了を通知する事という3つの条件が必要ですね。
まず、最初の二つのどちらかが欠けていれば定期建物賃貸借には該当しませんし、先の二つに該当しても通知を怠れば、終了しない事になります。ただし通知してから6ヶ月後に終了します。

質問を読む限りは、この3つが揃っているようには思えません。契約時に言っていたとしても、言葉だけですと契約更新が無い事の通知にも契約満了の通知でもありませんね。
公正証書に関しては「公正証書による等」となっているので、契約書(私文書)でも良いという解釈はできますが、(事業用の定期は必須)、条件を整えるには弱いと思います。

なお、借主の方からも契約満了前に解約する事はできませんが、借主に転勤、療養、家族の介護などやむ負えない事情があれば、1ヶ月の猶予をもって解約できるとしています。

この回答へのお礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2010/12/28 15:14

No.5 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/26 16:49

　回答に間違いがあったので訂正させて戴きます。

　先ず、平成１９年の法改正によって、「　期限付建物賃貸借　」　は　「　定期建物賃貸借　」　と変わり、公正証書等によって定めるとした内容になっていました。

　しかしながら、貸主には止むを得ない事情が必要とされる点は以前と同じであって、また、終了する旨の通知がない場合には当初の期間内には終了せず、遅れて通知した時点から６ヶ月後ですから、質問者さんが最低限希望する後６ヶ月の延長は達成する事になります。
　　
　
　　　

No.3 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/26 14:35

　

　そうでしたか、相手の管理会社が契約書に対し、そうした見出しをしているとは、恐らく借地借家法自体を正確に理解していないのでしょうが、この意図は一体何処にあるのかが解りません。

　これは、２番回答の様な建替え等による　一時使用　でもなく、飽く迄も更新もせずに一年契約で終了させたいと考えているものの、契約書等には更新を拒む　正当事由　の記載も一切ないのでしょうか。

　これ以外の場合、相手側には更新拒絶の通知義務はあり、これは契約時の説明とは違うと考えるのが妥当であると思えますし、万一、相手が契約時の説明を　更新拒絶の通知　だと主張したとしても、この更新を拒むには結局、正当事由　が必要とされます。
　　

No.2 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/26 12:37

　

　一つ忘れていた件がありましたので補足させて戴きますが、これが　一時使用　の賃貸借契約だったとすると、先程の内容は全て覆ってしまいます。（借地借家法第４０条）

　しかしながら、この　一時貸し　が居住用建物の場合は元々の住居を建て替える際の期間中による契約である事が通常である上、契約書にもその旨の記載がある筈ですから、恐らくは該当しないと思われます。
　　
　　　

参考URL：http://www.oj-net.co.jp/law/archives/2004/08/pos …

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。
自分なりにインターネットで色々調べてみたのですが、定期建物賃貸借契約（←契約書のタイトルがこうなっています）で検索をかけてみると、内容からして今回の契約は定期借家契約だと（管理会社はそのように意図している）ということがわかりました。
その場合やはり、賃貸人に通知義務というのが発生するように思うのですが、いかがでしょうか。
宜しくお願いいたします。

お礼日時：2010/12/26 13:47

No.1 回答者： Arkhimendes 回答日時： 2010/12/26 11:56

　 先ず、借地権　と　借家権　を混同されている様子が伺えますが、「 定期建物賃貸借契約　」 なる定義は法的には存在せず、これは 「 定期借地契約 」 若しくは、 「 期限付建物賃貸借契約 」 となります。

　 そして、今回の場合では飽く迄も建物でありますので、先の　期限付建物賃貸借契約　か、単に期限を定めただけの　賃貸借契約　の何れか２つが考えられます。

　一つ目の　期限付建物賃貸借契約　を締結出来る条件としては貸主に転勤、療養、家族の介護等や、建物を取り壊す予定がある等の止むを得ない事情がある時に限られ、２つ目の　期限を定めた賃貸借契約　の更新拒絶を通知する期間はご質問内容の通りではあっても、ここで重大なのは貸主側に対し更新を拒む相応する　正当事由　が求められる他、借主側の使用を続けたいとする事情等々も考慮されます。

　従いまして、今回は期間満了の通知が契約の説明を兼ねるのか否かの以前に、その契約が　期限付建物賃貸借契約　として成り立っている内容でない限り貸主側が更新を拒むには飽く迄も　”　正　当　事　由　”　が必要であって、これらの要件が備わっていない場合、質問者さんは　借地借家法第２８条　を盾に対抗し、更新を申し出る事が認められていると言えます。
　　
　　

参考URL：http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html