今だけ人気マンガ100円レンタル特集♪

現在、私の家が他人名義の土地に建っています ( 借地契約は特にしてません / 口約束で無償で借りている )

そこで質問です。

1. 現在の家を建て直す場合、土地名義人の許可が必要ですか?

2. 現在の家の修繕・増築する場合、土地名義人の許可が必要ですか?

3. 土地名義人に立ち退きを求められた場合、契約を交わしていない以上、拒否できないでしょうか
   また、もし拒否できない場合、拒否できるようにする方法はありますでしょうか

このQ&Aに関連する最新のQ&A

A 回答 (3件)

1、現在の家を建て直す場合、土地名義人の許可が必要ですか?


     ↑
必要です。土地所有者は、今の建物の寿命を基に
貸している、と考えられるからです。


2.現在の家の修繕・増築する場合、土地名義人の許可が必要ですか?
      ↑
小さな修繕なら不要ですが、大きな修繕は必要です。
増築する場合は必要になります。


3、土地名義人に立ち退きを求められた場合、契約を交わしていない以上、
 拒否できないでしょうか
 また、もし拒否できない場合、拒否できるようにする方法はありますでしょうか
     ↑
口頭でも契約は有効になります。
無断で借りている訳では無く、また無料で借りて
いるのでしょうから、この場合は使用貸借という
契約が成立しています。
そして、使用貸借では、返還の時期や使用の目的を
定めていないときは、いつでも返還に応じなければ
なりません。

民法597条 3項
「当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、
 貸主は、いつでも返還を請求することができる」

ただで借りているのに、拒否する、というのは通りません。
土地賃借料を払う契約に変更できれば、拒否できます。
    • good
    • 5
この回答へのお礼

使用借権という専門用語も知らない素人ですが、教えていただきありがとうございました。

お礼日時:2014/05/28 12:29

このお答えを正確に申し上げますと、


「それは、土地所有者と建物所有者の当時の約束で変わります。」
まず、1、ですが、「建て直す場合も自由にどうぞ」だとすれば、許可は必要ないですが、
「建物が老朽化するまでタダで使っていていいヨ」と言うことであれば、許可は必要です。
何も決めなかった場合は、通常、建物のために使っていいと言うことですから、許可は必要です。
2、も同じことです。
3、の立ち退きを求められる原因として、当初の約束の期限が経過したこと。
又は、約束の期限がなかったこと。
などですが、いずれにしても、土地所有者の考えで変わります。
現在の土地利用権が「使用借権」と言って、土地利用権の権利のなかでは一番弱い権利です。
そのために、法律的対抗しようとしても、甚だ困難です。
土地所有者から使用借権の契約解除の意思表示があれば、打つ手はないです。

この回答への補足

ご回答、ありがとうございます。

すみません、3について補足がありました。

使用借権になるとの事ですが、私の家が建っている土地は
この家を建てる為の住宅ローンの担保として銀行に差し出していますので、
仮に立ち退き要求をされても、応じる必要はありませんよね?

ちょっと虫の良い話かもしれませんが、ご回答いただければ幸いです。

補足日時:2014/05/28 12:29
    • good
    • 7

1 家を立て直すときは、名義人の許可


  が必要です。
2増築や修繕は必要は許可は不要かと。
3 口約束した人が名義の場合は
  いいけど、相続とかで相続人が
  立ち退きを要求したときが取得時効
  の20年経ってれば所有権を主張できま  すが、そうでもないと立ち退くことに  なるでしょうね。
 地代はどうなってるのでしょうか。
    • good
    • 0
この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

お礼日時:2014/05/28 12:30

このQ&Aに関連する人気のQ&A

お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!

このQ&Aを見た人が検索しているワード

このQ&Aと関連する良く見られている質問

Q義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

義父名義の土地の上に旦那さんの家を建てるときの問題点

こんにちは、お世話になります。

ある夫婦が家を建てようとしていまして、奥さんのお父さんが土地を買ってあげるということになりました。しかし、その土地は父親名義になります。
そして、その上に旦那さんが家を建てる計画をしていて、その建物の住宅ローンが通らなければ土地も白紙解約になるという契約を済ませました。建物は夫婦名義にする予定です。


この場合なんですが、住宅ローンには問題ないんですか?土地が義父の名義なため、土地も担保にいれさせられるんですか?または義父も保証人にもならされるんでしょうか?
よくあるようなパターンだろうと思いますが、銀行さんはこういうときどう対応しているのかききたいです。

ちなみに土地は800万、家は2500万です。

離婚してしまったら、ややこしくなりそうなので・・。
お願いいたします。

Aベストアンサー

登記関係の仕事をして25年になる者です。
こうした事例には数多く当たりました。


まず、土地の名義ですが、妻のお父さんはあなたたち夫婦のために土地を買ってあげると
言っているのですから、私なら土地はお父さんの娘である妻(質問者)名義にすることをオススメします。

土地800万円ですから、通常であれば200万円位の贈与税がかかりますが、
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税はかかりません。(申告はしてくださいね)

金融機関は当然土地についても抵当権設定を要求してきます。
でも、お父さん名義でなければお父さんは関係ありません。
また、もしお父さんに万一の事があったとしても他の兄妹が遺産分割で「その土地をよこせ」とは
言えません。(相続税額の計算には含まれますが・・・)

万一離婚しても、夫婦間だけの問題になり、お父さんは関係ありません。
銀行もお父さんに連帯保証人になれとは言ってこないでしょう。

夫婦円満に一生添い遂げることを願っていますが、
私なら上記のやり方を強くオススメします。

もっとも、お父さんが「この土地は私がお金を出したのだから、私の名義で登記したい。」と
思っているのならそれまでですが・・・。

登記関係の仕事をして25年になる者です。
こうした事例には数多く当たりました。


まず、土地の名義ですが、妻のお父さんはあなたたち夫婦のために土地を買ってあげると
言っているのですから、私なら土地はお父さんの娘である妻(質問者)名義にすることをオススメします。

土地800万円ですから、通常であれば200万円位の贈与税がかかりますが、
相続時精算課税制度を利用すれば贈与税はかかりません。(申告はしてくださいね)

金融機関は当然土地についても抵当権設定を要求してきます。
でも、お父...続きを読む

Q固定資産税を払い続けた者の権利

相続の事で質問です。
どの様な検索方法で過去の質問を探せばよいのか分からず、質問をさせていただきます。

平成10年に亡くなった祖父名義の不動産があります。
祖父が亡くなった後も名義を変えず、祖父の名義のまま娘で有る私の母が固定資産税を払い、その不動産に住居を置いています。

15年間固定資産税を払い続けた事を証明できれば、名義を娘で有る母の名義にする権利が出来ると聞いたのですが、本当にそう言う法律が有るのでしょうか?

相続人の中になかなか放棄してくれない人(貰える物は何が何でも貰いたいと言う親戚の中でも嫌われ者)が居るので、出来るだけその人への割合を少なくしたいが為に、その権利が主張出来るので有れば、利用してみたいと思います。

Aベストアンサー

現実味のない楽観的な回答と、このあと直面する現実がどのようなものかを知る回答のどちらをご希望でしょうか。


後者をご希望の場合は以下の通りです。


相続で名義変更を怠った場合について、時効は適用されません。20年であろうと30年であろうと。時効取得のために必要な「自分のものだと思って」という部分がかけているからです。
現に、お母様は「祖父の土地である。すなわち相続人の共有所有である」ことを知っています。
(本当に知らなくても知っているものと看做されるので、どちらでもよいことです)

御質問への回答としては、
>本当にそう言う法律が有るのでしょうか?
「ありません」 。




次に固定資産税を払っていることを有利に解釈したい風が見て取れますが、それはむしろ、「土地を単独利用している当然の義務」です。
実際、固定資産税の納税通知書は、その土地に住んでいるお母様宛に届いているはずです。


忘れていけないのは、税の負担に加え本来はさらに、土地を専有して利用している地代を他の相続人に支払うべきものです。

お母様は、10年以上もの長期間、他の相続人(親戚の嫌われ者もふくめ)との共有物を自分単独で利用して、「地代(利用料)を払っていない」という状況にあります。



固定資産税の負担云々を言い出して話がこじれると厄介です。
話がこじれれば、「ではコレまでの地代を請求いたしましょう」なんて入れ知恵する輩がでてくるかもしれません。(先方が弁護士に相談したらもうおしまいですよ)


ここは法定相続割合にしたがって計算した他の相続人の持分を適切な価格で買い取るのが一番平穏妥当です。
「法律に則ったあなたの持分はこれだけ。土地全体の評価額はコレくらい。だからコレだけ払うから名義変更してね。」
「いまこの話を断ったら名義変更しないでほっときます。私たちの世代で解決できないなら次の世代まで放置しましょう」
と、丸め込みましょう。

なお、遺留分云々は遺言があった場合のことですので今回は関係ありません。

現実味のない楽観的な回答と、このあと直面する現実がどのようなものかを知る回答のどちらをご希望でしょうか。


後者をご希望の場合は以下の通りです。


相続で名義変更を怠った場合について、時効は適用されません。20年であろうと30年であろうと。時効取得のために必要な「自分のものだと思って」という部分がかけているからです。
現に、お母様は「祖父の土地である。すなわち相続人の共有所有である」ことを知っています。
(本当に知らなくても知っているものと看做されるので、どちらでもよいことです)
...続きを読む

Q居住権(?)

賃貸でも長年住めば、居住権(?)みたいなのが発生すると聞いたのですが、
それは何年間ですか?

あと、居住権と言う権利名が正しくないのであれば、なんという権利でしょうか?

Aベストアンサー

「居住権」と言う権利はないです。
ないので、住み続けても、その権利は発生しないです。
仮に、ODOPSFAKVGRNさんが言う居住権が「住むことができる権利」だとすれば、
それは
1、所有権に基づいて住むことができる権利
2、賃借権に基づいて住むことができる権利
3、使用貸借に基づいて住むことができる権利
の3つを総称しての俗名です。
本件の場合は「賃貸でも」と言うことなので2、ですが、
これの義務は家賃ですから、支払いがないと不法占拠となり
「住むことができる権利」は消滅します。
なお、不法占拠でも10年間住み続ければ1、の所有権が時効で取得できるので、
所有権がなくなるまで何時までも住むことはできます。

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q他人名義の土地に家を建てた後の制約事項

先日質問投稿させていただいた件の追加質問です。

< 状況 >
私の家が他人名義の土地に建っている ( 借地契約なし / 口約束で無償で借りている )

私の家が建っている土地は、家を建てるための建設費の担保として銀行に抵当権を設定されている。

使用借権契約 の期間は定めていない。

家の名義は、私自身。


< 質問 >

もし、土地名義人に使用借権契約を解除されてしまうと、私は現在の家に住めなくなるのでしょうか。



以上、ご回答いただければ幸いです。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

 家を建てるための土地の使用貸借契約で、期限の定めのないものの解釈は、とても難しいものがあります。

 この場合の、使用貸借の終了時点は、「契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時」が原則です(民法597条2項)。家を建てるための使用貸借の目的は、「建物の所有と居住」ですので、「建物に住まなくなった時」ということになるでしょうが、これでは、建物が住めなくなるまで、いつまでも続くことになります。そこで、例外として「その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過した時」に、貸主から返還を請求できる(使用貸借契約を解除できる)とされています(民法597条2項但書)。

 現実問題として、建物所有目的での使用貸借契約の解除が争いになるのは、この後者の(例外に当たる)場合が多いようです。そして、これもまた、法律の定め方があいまいなので、現実的には、とても難しく、裁判になっても、裁判官の胸先三寸で決まるようなところがあります。

 まあ、世の中の常識として、木造建物なら、新築から30年(これは賃貸借の方の借地借家法の借地の最短期間でもあります。)とか40年といったところでしょうか。

 実際には、地主から明渡を請求されて、争ってみなければ分からないところです。

 もうひとつ危ないのが、土地に抵当権が設定されているとのことで、この抵当権が実行される(競売になる)場合には、使用貸借契約は、競落人には対抗できませんので、土地を明け渡さなければならなくなります。また、家を建てたのが、抵当権の設定よりも後であれば、あなたの家ごと競売にかけられることもあります(民法389条)。

 使用貸借契約を有効に解除された場合や、競売で土地だけが競落された場合には、あなたは、自分の費用で建物を取り壊して更地にして明け渡す必要があります。

 家を建てるための土地の使用貸借契約で、期限の定めのないものの解釈は、とても難しいものがあります。

 この場合の、使用貸借の終了時点は、「契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時」が原則です(民法597条2項)。家を建てるための使用貸借の目的は、「建物の所有と居住」ですので、「建物に住まなくなった時」ということになるでしょうが、これでは、建物が住めなくなるまで、いつまでも続くことになります。そこで、例外として「その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をする...続きを読む

Q土地とその土地に建つ自宅の名義が別々の場合の売買

土地の相続に関して教えて下さい。

4年前に母が無くなり、土地と自宅を親族で分けました。

三女夫婦が母と同居していて、私と他の2人の兄弟は東京と大阪に
出ていたので、同居していた三女夫婦に自宅建物の名義にして、そのまま住んで
もらい、土地は兄弟4人で分けました。
固定資産税も島国の田舎ですので、安く、三女が基本的には土地も建物を実質
所有している感じですので、三女が4人分の固定資産税を支払ってました。

1年に1回は私ども夫婦も墓参りを兼ねて、実家に帰っていました。
二人の兄弟も年に1回くらいは帰ってました。

田舎の家と土地は売りたくないのですが、妹が売って、大阪に移住すると先日
連絡をしてきました。
一番下は男で今年29歳なのですが、30歳になったら島に戻ると以前から宣言していました。
土地は敷地の前の道路を正面に見て4等分したのですが、
弟の土地に三女の自宅の土地が一部掛かっており、
弟いわく、自宅の建物の一部が俺の土地の上にあるのだから、
勝手に取り壊して売ることは出来ないと、電話で口論になったようです。

弟は、三女が都会に出るのなら、自宅に住みたいと考えたようです。

この場合は、弟の許可なしに、妹は自宅を解体して、売る事が出来るのでしょうか?

ちなみに私と次女は両端の土地の為に弟と妹の事には関係がないのですが、
やっぱり生家の一部でも残って、弟が住むのなら、
その方が良いと思っています。

評価額は恐ろしく低いので、1人300万円程度にしかならないのですが、
三女は4人の土地を纏めて売った方が買い手がつくといっています。


何卒、ご教授を宜しくお願い致します。

土地の相続に関して教えて下さい。

4年前に母が無くなり、土地と自宅を親族で分けました。

三女夫婦が母と同居していて、私と他の2人の兄弟は東京と大阪に
出ていたので、同居していた三女夫婦に自宅建物の名義にして、そのまま住んで
もらい、土地は兄弟4人で分けました。
固定資産税も島国の田舎ですので、安く、三女が基本的には土地も建物を実質
所有している感じですので、三女が4人分の固定資産税を支払ってました。

1年に1回は私ども夫婦も墓参りを兼ねて、実家に帰っていました。
二人の兄弟も年に1...続きを読む

Aベストアンサー

確かに,兄弟であっても物の所有権は他人の権利ですから,一般的には,他人の敷地に無断で入れば住居侵入罪に問われたり,権利の侵害として損害賠償請求の対象になることはあります。が,現状,「1/4土地の所有権対建物の所有権」という所有権同士の対立構図になっているので,法律の教科書による「住居侵入」とか「所有権の侵害」の説明だけでは,済まないことになります。
何故か,それは,弟さんの言い分もあるのですが,三女さんも自己の所有権としての処分権を有しています。双方共に,正当な権利者だからです。
弟さんが言う取り壊すことが出来ないと言っているのは正確では無く,正確に言えば,所有権を元に自己の敷地に立ち入ることを許さない。→→→立ち入ることができないのであるから,重機や人が入れず壊すことができない。端的に言えば,「間接的に壊せない。」というのが正確かと思います。言葉遊びのように聞こえるでしょうが,法律とは,個々の状況を個別に考え,個別をつないで行くという作業をしています。

じゃ,どうすればいいのか。質問者さんは,兄弟姉妹の間柄を壊したくないと仰っていますから,三女さんがどうしても建物を壊したいと言っているのであれば,簡易裁判所で調停を申し立てて,弟さんとの同意の上で,建物を壊すという方法もあります。
それでも弟さんが,どうしても壊させたくない。一方の三女さんは,どうしても壊したいと言っているのであれば,三女さんは,建物を弟さんに売ることもできます。弟さんが,買えない,壊させたくないと言い張ったときには,三女さんの所有権を制限することは難しいので,三女さんが強行手段に出ると,弟さんは,自己の所有権を盾にそれを止めることは事実上,難しいと思われます。
もし,三女さんが強硬手段にでたとして,弟さんが自己の所有権の侵害を警察に連絡しても,今回は,全くの赤の他人ではなく,身内の問題となるので,警察は原則として「民事不介入」を理由に三女の行為を制止することまではできないかと思われます。
でも,これだと今後の兄弟姉妹間が壊れてしまうので,あまりよい方法ではないと思います。
調停で合意が出来なければ,裁判で,弟の敷地に入ることの許可を取る方法もあります。
正当な権利者間の紛争は,双方の言い分,現状の維持が一方の権利者のみにかかる負担が,どの程度あるのか(負担の公平性)などを調べて判断することになります。

ここまで書きましたが,双方の言い分の中間点としては,弟さんが建物を購入するのが一番,問題が小さいのかなと思います。それ以外は,どうしても第三者の介入がありますので,弟さんには,多少の蟠りが残ることにはなります。
いろいろと書きましたが,参考になれば幸いです。
最後に,相続って,被相続人が残した金銭的・物質的なものを引き継ぐということだけに,目が注がれがちですが,本当は,それだけではなく,被相続人が築き上げた人間関係も引き継ぐことも含んでいるのではないかと思うのです。そう考えると,被相続人(亡くなられた方)は,どんなお気持ちで,ご自身の身内に,何を残されたかったのでしょうか?。それを今一度,今回の件を契機に,みなさんで考えてみてはいかがでしょうか。
今の現状を望まれていたのでしょうかね・・・・・・・・

確かに,兄弟であっても物の所有権は他人の権利ですから,一般的には,他人の敷地に無断で入れば住居侵入罪に問われたり,権利の侵害として損害賠償請求の対象になることはあります。が,現状,「1/4土地の所有権対建物の所有権」という所有権同士の対立構図になっているので,法律の教科書による「住居侵入」とか「所有権の侵害」の説明だけでは,済まないことになります。
何故か,それは,弟さんの言い分もあるのですが,三女さんも自己の所有権としての処分権を有しています。双方共に,正当な権利者だから...続きを読む

Q土地の無断使用(長文失礼)の対処方法

妻所有の土地についてご相談いたします。
平成5年に義父の相続で妻の名義になった長方形の土地約290坪があり、自宅からは約40Km離れた場所にあります。
以前は、義父の工場があったのですが、他界後に解体して今はなにも使用していません。
今年の5月頃に墓参ついでに現地を見に行ったところ、隣の自動車整備工場の方が勝手に整地し、砂利を引きつめて廃車や故障車を勝手に置いていました。日を改めて、簡単な杭と鉄線で周囲を囲みましたが、その時に初めて先方が来て「使わせて欲しい」といわれました。その段階では、無断で使われていたこともあり貸すつもりはありませんでしたので、「お貸しするかどうかは考えておきます」と伝えました。
市道から1.5m位内側に杭を打っていたので、「その1.5m位の空間(車2~3台縦列で停められる)に車を置かせて欲しい」と言われ、その点についてはOKを出していました。
ところが昨日、現地に行ってみると杭や鉄線は全て外され、中に6~7台の車がと停まって(置いて)いました。先方が居たのでクレームをつけたところ「草刈りやムカデの退治とか管理してやっているし、車を置いているだけではないか」と開き直られてしまいました。
ちなみに「杭打ち」と現状については写真を撮っています。

私たちは専門家ではないのでよくわかりませんが
1.土地無断使用の即刻中止(最悪賃貸する)
2.杭・鉄線の無断撤去による損害賠償
を考えています。
費用・方法について良きアドバイスをお願いいたします。

妻所有の土地についてご相談いたします。
平成5年に義父の相続で妻の名義になった長方形の土地約290坪があり、自宅からは約40Km離れた場所にあります。
以前は、義父の工場があったのですが、他界後に解体して今はなにも使用していません。
今年の5月頃に墓参ついでに現地を見に行ったところ、隣の自動車整備工場の方が勝手に整地し、砂利を引きつめて廃車や故障車を勝手に置いていました。日を改めて、簡単な杭と鉄線で周囲を囲みましたが、その時に初めて先方が来て「使わせて欲しい」といわれまし...続きを読む

Aベストアンサー

 他人の所有地を無断で整地して、自己の営業目的のために廃車などを置きっぱなしにして占有する行為は、不動産侵奪罪(刑法235条の2)に当たる可能性があると思います。

 かつて、土地の不法占拠は窃盗罪(刑法235条)では処罰できなかったのですが、不法占拠に対し正当な権限を持つ所有者の権利保護のために、昭和35年の刑法改正で「不動産侵奪罪」が創設されました。

 ここでいう「侵奪」とは、「他人の占有を排除してその不動産(=土地、家屋)に自己や第三者の占有を設定すること」をいいます。
 空き地であっても正当な所有者の占有がなされているとみなされますから、不法占拠は成立します。

 ところで、この「侵奪」の具体的な適用ですが、一時使用の場合には該当しないことになります。例えば、数日間だけ空き地に車を置いても、あるいはテント生活をしても「侵奪」があったとは認められません。
 土地の形状を変えるような行為、または土地に建物を立てるような行為、それも恒常的な行為が必要だと考えられています。

 一例として、昭和45年6月30日東京高裁判決では、「宅地造成の目的をもって、ブルドーザーを使用し、土地を切り崩し、削りとった土を搬出し、その土地の全域にわたり約三ないし四メートル程掘り下げて整地した場合には、不動産侵奪罪にいう侵奪にあたる。」としています(最高裁HPから判決文を抜粋)。

 また、平成11年12月9日最高裁判例では、「所有者による現実の支配管理が困難になった土地について、一定の利用権を有する者が、その利用権限を超えて地上に大量の廃棄物を堆積させ、容易に原状回復をすることができないようにしたときは、所有者の占有を排除し自己の支配下に移したものとして、不動産侵奪罪が成立する。」と判示しています(下記、参考URLに最高裁HPから、判決文を貼っておきます)。

 今回の質問文には「杭や鉄線は全て外され、中に6~7台の車がと停まって(置いて)いました」と書かれていましたが、境界線(=この場合、杭や鉄線)を移動させる行為があれば、実行の着手があったといえ(=不動産侵奪罪は未遂も罰せられる。刑法243条)、その後整地され廃車等が置かれた段階で占有がなされ、土地の「侵奪」が行われたと認定できる可能性があると思います。

※なお、現場を見たわけではありませんから、隣人の行為が刑法で処罰される「侵奪」に該当するかは、警察や検察、弁護士などの専門家に直接、聞いて下さい。

 民法の土地所有権に基づく妨害排除請求権の行使も考えられますが、法律は民間人の自力救済を禁じていますから、所有地に不法投棄された廃車の撤去ですら、裁判所の強制執行の手続きを経る必要があります(=費用もかかります)。

 「土地無断使用の即刻中止」を求めるのであれば、所轄の警察または検察に事情を説明し、「不動産侵奪罪」で刑事事件とならないかご相談されてはどうでしょうか。

 ところで、他人の土地であることを知りながら、境界杭を抜いて2度までも不法占拠する相手に対し、通常の賃貸借契約が有効でしょうか。
 将来、地代不払いがあっても、賃借権(=建物がなければ借地借家法で保護される「借地権」の心配はいらないが)を主張し、容易に立ち退かない可能性もあると思います(杞憂かもしれませんが…)。

参考URL:http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/2F2F1F45E886605649256B210047A07F?OPENDOCUMENT

 他人の所有地を無断で整地して、自己の営業目的のために廃車などを置きっぱなしにして占有する行為は、不動産侵奪罪(刑法235条の2)に当たる可能性があると思います。

 かつて、土地の不法占拠は窃盗罪(刑法235条)では処罰できなかったのですが、不法占拠に対し正当な権限を持つ所有者の権利保護のために、昭和35年の刑法改正で「不動産侵奪罪」が創設されました。

 ここでいう「侵奪」とは、「他人の占有を排除してその不動産(=土地、家屋)に自己や第三者の占有を設定すること」をいい...続きを読む

Q親族間の土地の売買で適正な価格とは

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか?それとも実勢価格から何%の範囲とかあるのですか?

Aベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価:対象地の時価=公示地の路線価:公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価=公示地の公示価格×(対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価=時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等)
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む

Q土地名義について

親名義の土地に家を建てようと思うのですが、家を建てる前に自分の名義に変更したほうがいいのですか?それとも、親が亡くなってから、財産相続の時に名義を変更したほうがよいのでしょうか。(ちなみに新しく建てる家には親は同居する予定はありません) 家のローンを組むときに土地を担保にしないといけないと聞きましたが、ローンや税金等のことが詳しく分かりませんので、誰か教えて下さい。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳以上であれば、相続時課税清算制度という繰り延べ制度がありますから、2500万まで無税で財産の種類を問わずに贈与が可能です(土地もOK)詳しくは「相続時課税精算制度」で国税庁のHPを御参照下さい。

ですから、親が65歳以上であれば、どちらの形態でも選択可能です。逆に65歳以下であれば、贈与税は課税されてしまいますから、親のままが得策でしょう。

税金に関しては、建築後土地所有者の違いでどちらが特と言うことは特段にはありません。固定資産税等もどちらでも同等の軽減措置が受けられます。
贈与を受けた場合は、登記費用と土地の広さが200m2を越える部分についてのみ(建物が100m2以上なら)不動産取得税が課せられます。

不動産業者です。
基本的に、土地の所有者が2親等以内の親族であれば(親はOK)、土地も担保提供することにより住宅ローンは借り入れ可能ですから、親名義のままでも差し支えありません。
担保提供するというのは、建物の借り入れ時の銀行などの抵当権を土地建物両方に設定するという事で、親の書類上の承諾と登記申請に必要な署名押印が必要なだけです。

また、質問者さんに兄弟が居たりなど他に相続予定人がおり、親の財産の相続時の分配などが懸念される場合などは、事前に贈与も可能です。
条件は親が65歳...続きを読む


人気Q&Aランキング