住宅ローン　決定するまでの流れ

Question

住宅購入を考えています。建てたい工務店も決まっていて
あとは　土地が決まればいいのですが　これがなかなかです。。
ローンについて　自分なりに　本を読んだり、ネットで勉強したりしていますが
いざ土地が決まれば　そう時間がないと思うので　今のうちに
調べたりできる事はしておきたいと思うのですが　自分では限界があります。

保険を検討していた時、いろんな会社の保険を取り扱う専門店のようなお店で
話を聞いたら　すごくよくわかり、満足した保険に入りました。
住宅ローンの場合　そういうのはないのですよね？

まだ土地が決まってない場合、各銀行に行っても　あまり意味がありませんか？

皆さん　最終的に決めるのは　給与振込みの銀行で優遇があるとか、
不動産屋さんまたは工務店さんの取引先で優遇があるとか、で
そう選択肢はないものですか？

ネットで検索すると　ネット銀行などは　手数料が安かったり、金利が安かったり
しますよね。
１％違えば　総額はかわるし、色々比較してみたいと思うのですが
ネットで検索しても　同じような内容ばかりで
どうすればいいか、いまいちよくわかりません。

初歩的な質問ですいませんが
皆さん　住宅ローンを決めるまで　どんな流れでしたか？
よろしくお願いします。

Domenica · Accepted Answer

> 住宅ローンを決めるまで　どんな流れでしたか？
私自身、住宅ローンを返済中ではありますが、「住宅ローンを貸す立場」からお話をさせていただきますね。

まず、ご質問者さまの場合は、「住宅購入」ではなく、「土地購入＋住宅新築」になります。
「住宅購入」というのは、自らが施工主とはならず、施工主が別にいる「建売住宅」、「分譲マンション」、「中古住宅」を「購入」する場合になります（既存の住宅とは限りません。新築分譲マンションなどは、着工前に購入することもありますから）。

一般の方には解りづらいかもしれませんが、「住宅購入」と「土地購入＋住宅新築」では、途中経過が違うこともあり、「お金」が必要となる「時期・タイミング」が異なっていることも多いんです。
ですから、＃２さまがおっしゃっているとおり、取り扱っている住宅ローン商品の特性によって、利用したいと思う金融機関や住宅ローン商品が利用できない…ということもあります。

ご質問者さまは、「住宅」に関してはほぼ考えが固まっているけれど、住宅を建てる土地の方が見つかっていない…ということですね。

土地が決まらないと、あまり話は進みません。
なぜならば、土地によって「場所、広さ、建ぺい率、容積率、建築条件」などが異なっていることから、その土地の価値が確定しないからです。
また、土地が決まっていないということは、「必要資金がいくらになるか」も決まらないということになります。
さらに、ご質問者さまにとっては「理想の土地」が見つかったとしても、最悪の場合、「その土地では融資できません」と金融機関が回答することすらあり得るんですよ。

> まだ土地が決まってない場合、各銀行に行っても　あまり意味がありませんか？
ご質問者さまは、住宅を建てたいと思っている「地域」は決まっているのでしょうか？
そして、そのあたりの土地についての「地価」や「需給」について、既に把握されていますか？
でしたら、土地について「何平米くらいの土地をいくらくらいで購入する」というおおよその目安は立てていらっしゃると考えられますので、この段階で相談に行かれることも、全く意味がない…とは申しません。

相談に来られた場合のご質問が、「家を建てたいんだけれど、いくら借りられますか。」では、回答をすることは難しいです。
「土地＋建物の総額でいくらくらいと考えていて、自己資金からいくら出せる。だから、住宅ローンをいくらくらい借りたいと考えているのだが…。」というご相談ですと、お答えがしやすいです。

「土地購入＋住宅新築」の場合、希望の土地がみつかれば、次は「土地の売買契約」ということになります。
土地の売買がある場合、土地の売主が「土地の代金」を売買契約と同時に払ってほしい…と言うことが多いです。土地の代金を自己資金で支払うことができればいいのですが、あまりそういう方はいらっしゃいません。

「土地購入＋住宅新築」の場合、
・土地の購入代金＋土地の売買契約に必要な諸費用…土地の売買契約時
・住宅の工事費、住宅の取得にかかる諸費用、住宅ローンに関する諸費用…融資実行時
というカンジになったりします。
また、工事費については、着工前に何割、棟上げ時に何割、残りを引き渡し時に…というカンジで、何回かに分けてということもあります。

実は、これがネックになったりすることもあって、金融機関や住宅ローン商品を選べない…ということもあり得るんですよ。
あとは、土地分と住宅分で、住宅ローンが２本になる…ということもあります。
住宅ローンが２本になれば、住宅ローンにかかる手数料も２本分になります。

> 保険を検討していた時、いろんな会社の保険を取り扱う専門店のようなお店で話を聞いたら　すごくよくわかり、満足した保険に入りました。
> 住宅ローンの場合　そういうのはないのですよね？
そうですね。
ローンの場合は、お客さまが「この金融機関で借りたい」と思われても、その金融機関で「借りることができる」とは限りません。
金融機関がお金を貸すということは、その金融機関がそれだけの「リスク」を負うことにつながりますから、お金を貸す・貸さないについて判断ができるのは、自分自身＝「その金融機関」だけ…ということになります。
ですから、保険の専門店のような窓口機関を作るのは難しいですね。

ただ、住宅展示場などでの「住宅ローン相談会」では、複数の金融機関から担当者が出向いていたり、そのような場から、複数の金融機関に一斉に「仮審査」の依頼をする…というようなシステムはあります。

すみません。長くなりますので「その２」に続けます。

Domenica · Answer

（その２）

> 皆さん　最終的に決めるのは　給与振込みの銀行で優遇があるとか、不動産屋さんまたは工務店さんの取引先で優遇があるとか、でそう選択肢はないものですか？
そうでもないですよ。
「優遇」というと、たいていが「金利」の話になりまして、「どこまで金利を下げてくれるか」みたいな話になりますが、そこには結構落とし穴があったりしますからね。
給与振込に関しては、確かに「金利優遇の条件」にしている金融機関が多いですから、ごく一般的な話なのでいいんですが、「不動産屋さんまたは工務店さんの取引先」という程度では、大した「優遇」はないと思います。
マンションの販売業者とか大手ハウスメーカーならば、金融機関との間で「提携住宅ローン」を設定したりしていますので、そういったものを利用されると、金利の優遇「は」大きかったりしますけれど。
ただ、先ほど、落とし穴と申し上げましたが、「提携住宅ローンの商品特性」として、金利パターンが「固定金利期間が短めの固定金利選択型しかない」といったことがあったりします。１年固定とか３年固定とか５年固定とか。

このご時世（超低金利時代）ですから、先々のことを考えれば、「今の低い金利が、ずーっと先まで、長い期間固定される」方がいい…とも考えられませんか？

住宅ローンの借入先を選ばれる理由はいろいろありますよ。
単に「行きやすい」ということもありますし、
住宅ローンの相談に来てくださったお客さまに、お話を伺う際、「おそらく、いくつかの金融機関にお話を伺われると思いますが、差支えなければ、私どもを選択肢に加えていただいた理由を教えていただけないでしょうか？」とお訊ねしますと、いろいろな理由がありますから、いろいろですよ。

> ネットで検索すると　ネット銀行などは　手数料が安かったり、金利が安かったりしますよね。
ネット銀行は、「人件費」がかからないので、その分だけ、手数料を安くしたり、金利を低くしたりすることができます。
でも、お客さまの中には「ネット銀行は、銀行の『顔』が見えないからイヤだ。」とおっしゃられる方もいらっしゃいます。

> １％違えば　総額はかわるし、色々比較してみたいと思うのですがネットで検索しても　同じような内容ばかりでどうすればいいか、いまいちよくわかりません。
住宅ローンは、お借入額も大きければ、お借入期間も長いので、おっしゃるとおり１％違えば総額は大きく変わります。
ですが、金利が全てだとは思っていただきたくないです。
金利の設定につきましては、日本は「順イールド」といいまして、金利が固定される期間の長さと金利が比例しています。
ですから、金利だけに目を向けるとどうしても「変動金利型」に目が向きますが、お客さまによっては、結果的に必ずしも「金利が低い方がお得」とはならないこともあります。

また、ネットは全てではありません。
ネットに掲載するのは、ごく一般的な話だけだったりします。
ですから、私は、「実際に住宅が建つところの近くにある、複数の金融機関に、お客さまが直接出向いて、相談されるとよろしいですよ。」とアドヴァイスを差し上げることが多いです。
住宅ローンは、長いお付き合いになる可能性がある商品ですから、お客さまにも「この金融機関なら信頼できるし、長く付き合っていける」と思っていただけないと、「うまくいかない」こともあります。

住宅ローンは、多くの方が一生に一度利用されるかどうかという商品です。
ですから、一般の方には分からないこと、簡単には理解できないことがたくさんあって当然なんです。

そういったことについて相談をすることによって、相手（金融機関）の体質も見えてきます。
ぜひ、いくつかの金融機関に直接足を運んでいただきたいと思います。

oyazi2008 · Answer

土地を住宅ローンで購入して（残金を支払いご自分の所有にして）、その後建築し別途建物資金も借り入れする。
というパターンだと推察します。
上記の様な場合は、取り扱い金融機関が限られます。ネツト系の銀行などはほぼ扱わないと思います。
完成している建売や分譲マンション、中古など一度にすべて手続きが完了する物件に対しての融資が多いのです。都市銀行などの商品も大概これです（一部取り扱いますが）。
まずは、上記の様なパターンで貸し出しをするか？どうか？が一つの選択肢です。
次に、土地を先行で融資をしてくれる銀行などでも、その際に建築確認済み証の提出を条件にしているところが多いと思います。
通常、土地を契約してから残金を支払うまで2ヶ月程度の時間です。その間に工務店と打ち合わせをして建築確認に必要な図面作成が可能かどうか？が問題となります。ハウスメーカーさんなどの「商品」的な住宅だとプラン集から選択しておしまいですから、間に合うでしょうが。
建築士事務所などを経由しての家創りでは、到底時間がかかりますので、建築確認済み証を必要としない土地だけの融資が行える銀行を選択しなければなりません。
このあたりも工務店さんがどのぐらいの期間で、建築確認までこぎつけるか？また、工務店さんへの支払い条件なども着工時何割？上棟時何割？など良く聞いてみてください。
上記の様な大きな条件の選択肢をクリアした金融機関の中で、条件が良い金融機関を選択して申し込むという事になります。
上記の様な条件をすべてクリアするという選択肢だとおそらくそう多くは候補に残らないはずです。
例えばフラット35などでも土地融資からつなぎを行い金利が安いＳＢ○や楽○などがありますし、銀行ですと地銀さんが対象となるでしょう。
フラット35ｓなどは見かけの金利は現在1.4％などと安いのですが、つなぎの費用や団信などを考慮し、実際の実行時の金利などを考えると、銀行の10年固定の1.7％前後の金利のほうが当初10年間は有利だったりします。
この手の具体的な比較は意外とＦＰさんなども出来ない方が多く（諸々の不動産購入や登記、諸費用などを反映して計算するノウハウが無い）不動産業者やメーカーさんなどでも適正に計算出来る方は少ないでしょう。金利以外にも諸々の諸費用がかかりますので、それをすべて計算して少なくとも当初10年間程度の支出総額と10年後の残高比較での検討をされる必要があります。
ご自分では出来なくとも、借入対象先では個別に自分の商品の結果は計算してくれますから、その結果を元に判断されれば良いのではないでしょうか？
また、住宅ローンは地域性がありその地域で融資条件も異なりますから、ご参考程度に。

shuusan101 · Answer

不動産の契約の場合、「ローンが通れば購入」という契約にしてもらえるので、土地を見つけて買う段取りをつけるなかで、ローンの申請があります。よって、買ったけど、ローン審査が通らなくて払えないので違約金を支払わなければならない、などというケースはないので安心してください。

買う場所が決まってから、ローンを申し込んだほうが金額が分からないでの良いと思います。

私の場合、不動産屋の紹介・広告で安かったJAバンク・その他銀行と比べて不動産屋の紹介してくれた銀行にしました。

車のローンはネット銀行にしましたが、手続きがちょっと煩わしいものの、便利でしたよ。

数社で金利の見積もりをとれば良いと思います。

住宅ローン 決定するまでの流れ

> 住宅ローンを決めるまで どんな流れでしたか？

（その２）

土地を住宅ローンで購入して（残金を支払いご自分の所有にして）、その後建築し別途建物資金も借り入れする。

不動産の契約の場合、「ローンが通れば購入」という契約にしてもらえるので、土地を見つけて買う段取りをつけるなかで、ローンの申請があります。

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