フラット35の団信なしの利用について

フラット35の団信なしの利用について

注文住宅の購入を検討中です。
本当は民間の金融機関から変動の安い金利のローンを借りたいのですが、
過去3年以内に大きな病気をしており、団信の診査が通らないようですので、
団信なしで借りられるという「フラット35」での借り入れを前提にしています。

ちなみに、現在は元気に働ける健康状態です。年収は650万ほどあります。
借り入れ予定額は４千万。
万一のときは、会社にグループ保険の制度があり、それが４千万の保障がありますので、それで返済をクリアにします。こちらの診査は緩いので加入が可能です。
（その他に通常の生保にも加入しており、残った家族には迷惑がかからないように計画しています）

そこで質問なのですが、
(1)あるサイトに団信に入らないと自己資金が20％必要とありましたが本当でしょうか？
(2)その他に団信に加入しないで借り入れた場合、デメリットはありますでしょうか？

詳しい方、ご教授ください。

No.3 ベストアンサー 回答者： ryutaro-imai 回答日時： 2010/03/31 04:24

エコポイント対象住宅評価を代行しているものです。

夜分に失礼します。
質問内容にそぐわないかもしれませんが、もし今年中に購入の予定でしたら、フラット35のＳ　20年金利引き下げタイプをお勧めしています。
エコポイント30万円分＋10年間１％の引下げ11年～20年目は0.3％の引下げとなります。
「住宅建築主基準」でエコポイントを取得した場合、上記の金利優遇が受けれます。
注文住宅の場合でも、熱負荷計算＋設備機器での評価をすることでエコポイント内の設備増で取得できますので、お考えになっている内容そのままで予算増の心配なくできるかと思います。
ネット上での最安金利では1.55％（当初10年間）です。
お考えのご自宅が対象になるか簡単にチェックできるサイトを付けておきます。
ご参考になれば幸いに思います。

参考URL：http://www.ecoseikou.net/

No.2 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/30 08:35

＃１です。

ご丁寧なお礼をありがとうございました。

ご病気は精神系の疾患でしたか…。
100％かどうかは分かりませんが、確かに難しいですね。

私の話は金融機関での住宅ローン審査経験の立場からですし、実際に保険会社がどのようなポイントで団信の審査をしているのかは分かりませんが、私が担当した範囲では、精神系疾患で通院中の方は、全て「謝絶」でした。
「全て」と言っても、事例としては３名ほどしかありませんが。

> 1度謝絶されると記録が残ってしまって嫌ですので、告知義務の過ぎた期間のときに借り換えを検討できる余地を残すために診査もためらってしまいます。
「記録」に関して、当該保険会社に残ることは理解できますが、何年か経過して、借り換えを検討する時に、他の保険会社にも履歴が把握される…ということは存じませんでした。
フラット３５の窓口とした金融機関でなく、かつ、別の保険会社を利用する金融機関で借り換えを申し込めば、問題ものと思っていました。
『個人信用情報機関』のように、保険会社同士の情報共有ネットワークが存在するのですね。
１つ勉強になりました。ありがとうございます。

> このような状況ですがを提出したほうがいでしょうか？
そのような情報共有ネットワークがあり、将来の借り換えを想定するならば、確かに「申込書兼告知書」を提出せず、最初から「不加入確認書」を提出した方がいいでしょうね。

> 団信に入りたいというよりは、「低金利」と「来店不要で100万以下でも繰り上げ返済が可能」というところが民間の住宅ローンの魅力です。
フラット３５の繰上返済は、繰上返済手数料は無料ですが、100万円以上ですし、１か月以上前までに申し出なければならない点が不便ですよね。
ところで、その注文住宅は「フラット３５Ｓ」の条件には適合しませんか？
金利については、「フラット３５Ｓ」ならば、当初10年間1.00％の金利引き下げがありますから、民間金融機関の10年固定の優遇後金利と変わらない程度の金利が適用されることになりますので。
しかも、この先金利が上がっても、現在の「超低金利状態」で完済までの金利が確定されているので、民間金融機関の10年固定と違い（民間金融機関の10年固定は、当初固定金利期間が終了した時点で金利が見直されるため、将来金利が上がっていれば、思わぬ高金利が適用される可能性が否定できない）、金利上昇リスクは考慮しなくて済みますから。

この回答への補足

こちらこそ、何度もご丁寧な回答に感謝いたします。
金融機関での住宅ローン審査経験がある方からのご回答は非常に心強いです。
借りるのであれば「フラット35S」を検討しています。

他の保険会社にも履歴が把握されるというのは、ネットの書き込みの受け売りですので真偽は定かではありません。すみません。。。
「一度ブラックになると、もう他の団信も通らない」という内容でした。
『個人信用情報機関』のように、保険会社同士の情報共有ネットワークが存在するかどうかは確認していません。

フラットの提出書類を確認したのですが、過去2年分の収入証明が必要なのですね。
（ちなみに給与所得者です）
購入はまだ先になってしまうことがわかりました。
少し落ち込んでいます。

補足日時：2010/03/30 22:38

No.1 回答者： Domenica 回答日時： 2010/03/29 10:14

> 本当は民間の金融機関から変動の安い金利のローンを借りたいのですが、過去3年以内に大きな病気をしており、団信の診査が通らないようですので、団信なしで借りられるという「フラット35」での借り入れを前提にしています。

> ちなみに、現在は元気に働ける健康状態です。
「団信の診査が通らないよう」ということは、ご質問者さまの「予想」ということでしょうか？
それとも、実際に申し込んでみたら「謝絶」だった…ということですか？

実際に「謝絶」になるかどうかは、保険会社の判断によりますし、一度、プロパー住宅ローンもフラット35も扱っている金融機関に相談されては…と思います。

フラット35でも、（特約料を払うことになっても）出来るものならば団信に加入したい…ということであれば、取り敢えず「申込書兼告知書」を提出してみられるとよろしいかと思います。

あと、東京スター銀行のスターワン住宅ローンなど、団信加入を義務としていない住宅ローン商品についても検討をされましたでしょうか？

> (1)あるサイトに団信に入らないと自己資金が20％必要とありましたが本当でしょうか？
私は耳にしたことがないです。
住宅金融支援機構のウェブサイトにも、そのような記載はありませんでしたし…。

> (2)その他に団信に加入しないで借り入れた場合、デメリットはありますでしょうか？
万が一の際に保険金による住宅ローン残債の弁済がない…こと以外には、特にデメリットはないと思います。
旧・住宅金融公庫一般融資の時代には、「特約保険料が高い」という理由で、団信に不加入であった方も結構いらっしゃいましたし…。

この回答への補足

詳しいご回答ありがとうございます。


＞「団信の診査が通らないよう」ということは、ご質問者さまの「予想」ということでしょうか？
それとも、実際に申し込んでみたら「謝絶」だった…ということですか？

心の病ですので100%無理だと信じ込んでいます。ネットにはそう書いてありました。
1度謝絶されると記録が残ってしまって嫌ですので、告知義務の過ぎた期間のときに借り換えを検討できる余地を残すために診査もためらってしまいます。

＞東京スター銀行のスターワン住宅ローンなど、団信加入を義務としていない住宅ローン商品についても検討をされましたでしょうか？

その情報は初めて知りました。
すごく勉強になりました！

自己資金20%とというのは勘違いだったようですね。

団信に入りたいというよりは、「低金利」と「来店不要で100万以下でも繰り上げ返済が可能」というところが民間の住宅ローンの魅力です。
団信の分は会社のグループ保険で担保しますので、必要性はあまり感じてないです。

このような状況ですが、「申込書兼告知書」を提出したほうがいでしょうか？

補足日時：2010/03/29 22:02