不動産開発事業収支について質問です。

土地の仕入れ～企画（戸建住宅）、販売までトータル的におこなうとした場合、粗利益20％以上（できれば30％）を想定した場合の事業収支作成について質問です。例えば、土地代：2000万で購入、その土地に、住宅を建築費用：1500万円で建てる。これを、販売する価格は、単純に考えると、3500万*1.3（粗利益30％とした場合）＝4550万円、粗利益＝4550万-3500万＝1050万円という考え方でいいのでしょうか？その利益分の出し方としては、建築コストの削減、土地価格を上乗せ？したりしているのでしょうか？素人ですいませんが、ご教授頂ければと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： ohmaigod 回答日時： 2011/01/22 22:51

＞　販売する価格は、単純に考えると、3500万*1.3（粗利益30％とした場合）＝4550万円、粗利益＝4550万-3500万＝1050万円という考え方でいいのでしょうか？

「利益率」は二通りあります。原価に対して利益率を乗じて価格を算出する「外掛け法」、価格に利益率を乗じたものが歴とする「内掛け法」があり、一般的には後者が使用されています。

「外掛け法」で算出する場合は、ご質問者様の方法で問題ありません。
一方、一般的な「内掛け法」を用いて算出すると、下記の様になります。

「内掛け法」では、「粗利率」は売上に対する粗利で算出されます。つまり、

　粗利　＝　売価　X　粗利率
　原価　＝　売価　－　粗利
　　　　　＝　売価　－　売価　X　粗利率
　　　　　＝　売価　X　(１－粗利率)
上記から、

　売価　＝　原価　÷　(１－粗利率)

となり、上記の式に、原価を３５００万円、粗利率３０％を代入した結果が

　売価＝３５００万円÷(１００％－３０％）
　　　　＝３５００万円÷７０％
　　　　＝５０００万円

となり、５０００万円で販売することで粗利率３０％を得られます。


＞　その利益分の出し方としては、建築コストの削減、土地価格を上乗せ？したりしているのでしょうか？

粗利には営業に掛る費用の人件費、広告宣伝費などが含ま、正確な意味での「利益」は、粗利から上記に挙げた営業に関わる「一般販売管理費」を差し引いて得られます。

(1)　売上　→　販売価格
(2)　原価　→　土地代・住宅建設費・住宅資材など
(3)　粗利　((1)－(2))
(4)　一般販売管理費　→　人件費・広告費など
(5)　営業利益　((3)－(4))　
※　「損益計算書」でググれば、この辺の説明は得られますよ。


ところで、話が前後しますが、販売価格は売買相場によって決まるもので、戸建て住宅メーカ側が優位に価格を決定することは難しいと思います。その地域が、立てれば売れる地域であれば、住宅メーカ側が優位に価格を決めれると思いますが…

このことから、粗利を３０％を得ようとすると、相場価格から逆算して原価を求める形になると思います。
土地の価格は相場なので固定考えれば、建設費用・販売管理費を抑える→建坪単価を安くする。

また、実際に売出す価格は、更に何割かの上乗せをするのが一般的のようです。それは、戸建て住宅の価格は、時間が経過するとともに値下げをされる傾向にあるからです。


蛇足になりますが、不動産開発事業として考える場合には、周辺地域の将来性、景気動向、会社の借入の可能性など、色々検討する必要があるよ。記憶に新しい「黒字倒産」は、本業は黒字なのに、土地の借入れに要した借入金の返済が滞ったために起きた問題ですから。


以上、ご参考になれば幸いです。