持家を賃貸に出したい。業者選びで気をつけることは？

急に転勤が決まり、引っ越すことになりました。
ローンの残っている持ち家があるのですが、不動産屋に相談したところ、そこそこの家賃がつけられそうなので、賃貸に出そうと思っています。

そこで、借り手を探すのは勿論、留守中の管理業務も不動産屋に委託しようと考えているのですが、どの業者に頼んだらいいのか迷っています。

とりあえず最寄り駅で不動産屋を２軒（大手と地元の中堅）ほど廻って説明を聞いたのですが、何しろ初めての事ですので月々の管理料に多少の差があることくらいしか違いがわかりませんでした。
また他の業者にも話を聞いてみて比較した方がいいのかも良くわからず・・・最寄り駅にある不動産屋だけでも７～８軒あります。

業者を選ぶポイント、また、賃貸に出すに当たって気をつけることなどあれば何でも教えてください。
ちなみに場所は、大阪の北摂地域です。
よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： 88254016 回答日時： 2011/02/24 19:11

私は転勤族で豊中に自宅があり、現在も賃貸に出したままですが、この家で最初の賃貸では失敗しました。

それは転勤者留守宅を中心に一定期間後は帰任の場合、３ケ月前の予告で明け渡しを保証、解約清算管理までしますと言うのがうたい文句の会社と契約したことです。
費用がかかる割に管理といっても定期的に事務連絡がある位しか違いがなく、また退職して一般賃貸でも問題がなくなったので退去通知時に管理継続の確認連絡がありましたが断りました。
因みに家賃は相場の８割に設定、費用は契約事務手数料以外に保障費0.5ケ月とビデオ撮影料２万５千円、そして毎月管理料として家賃の１割プラス、そして２年毎の契約更新時にまた保障費0.5ケ月でした。
問題は敷金を預かる権利を有すとの管理会社の管理契約の為にいい加減な損傷査定をされても修理代を回収出来なかったことです。
査定では「リビング入口ドアの当て傷３千円」のみでしたが、この傷は中に入れば真っ先に目につくもので縦３～１０cm、横２０～３０cmの傷が上、中、下部の三か所にあり単独見積もりでは修理費は２万円でした。
また、和室クーラーは故障したと言って勝手に取り外し放置されており、再取り付けで３万円弱と言われ仕方なく廃棄して１万２千円かかりました。
私も転居を繰り返して賃貸には詳しい方であり、契約内容、そして国交省のガイドラインより管理会社とは色々やり取りしました。
それも、証拠を残すためになるべく文書でのやり取りをしました。
そして、交渉中に弁護士無料相談会を利用し相談した所では全面勝訴でした。
しかし、裁判とも考えましたが居住地でない大阪で行わればならない点や最悪何１０万円も費用がかかると予想されることから断念、敷金を取られている為に結局はどうしょうもありませんでした。
結論、管理をしてあげると思わせて、結局は金利稼ぎに敷金を預かるシステムの会社はいざとなったら怖いということです。
実際、契約書を再度確認すると敷金を預かりますではなく、預り置く権利を有するとありました。

現在は自宅に一番近いモノレール少路駅前の不動産会社にお世話になっており入居時の契約だけでしたが、入居者との連絡など色々とフォローして貰っております。

これは私の経験ですが参考になれば幸いです。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
実際に貸しに出した方の失敗談というのはとても参考になります。
やはり、色々とトラブルは出てくる可能性がありますね。
私も多少の失敗は出てくることを覚悟しておいた方がいいのかもしれません。

とりあえず今回は集客に勝る大手にお願いしようかという方向になってきました。
早い段階で話をまとめられそうな雰囲気なので。地元中堅の方は、少々厳しくなるかも、との話でした。
持っている顧客層が違うのかもしれません。大手は法人取引先が多いとのことでしたので。
まだ契約書の雛型を参考資料としてもらった段階なので、88254016さんのお話とも照らし合わせて、不明確な部分など再確認して話を詰めようと思います。

エアコン等の備品の処置や補修の面などは私も気になっていたところなので、大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/02/25 07:51

No.2 回答者： nabituma 回答日時： 2011/02/24 07:07

まあサラリーマンが貸家に出すパターンはよくあるのでそういうことに慣れていて実績のあるところ

でしょうね。
なかなか戻ることができないでしょうから、管理報告をまめにしてくれるところ。
あまりまめに入居者との問題をこちらに持ってこられてもこまるので、できるだけその管理会社で
解決してもらえるようなところ。（どんな場合に入居者からこちらに連絡ありますか？とか聞いてみたら）

要するにまかせてしまうわけですから、信頼できる所ということでしょうか。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

どちらもそれなりに慣れている感じはするのですが、実績の違いなどは良くわからず、そこも困ったところです。
転勤族が多い地域ではある（周囲にもサラリーマンの貸家は何軒もあります）ので、そこはどっちもどっちなのかもしれません。

信頼できるかどうかも、担当者の人柄によるところも大きい気がして悩みます。
地元の中堅どころは40代くらいでしっかりした感じの方でしたが、大手は30前後くらいで若い分どうしても軽く見えてしまったり。
大手で賃貸専門のところはＣＭなどで明るく軽いイメージで売ってるので、そのせいもありますが（笑）
でも大手の方が会社としてのシステムは整ってるのかなー、賃貸専門の方がノウハウや顧客も持ってるのかな、とも思えたり。（地元中堅はチラシを見る限り売買にも力を入れています）。

管理報告はキッチリしてほしいですね。
そこはまだ聞いていなかったので、次回確認してみます。

悩みながらも、ポイントが少しずつ整理できてきた気がします。
大変参考になりました。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/02/24 09:31

No.1 回答者： takapiii 回答日時： 2011/02/24 01:01

業者です。

気を付ける事は数多くありますが、一つは貴方がその家に戻る事があるかどうかという事。戻る可能性がある場合は、定期建物賃貸借契約にしておかないと、賃借人に退去しないと言われると明渡はほぼ無理ですので。借地借家法を学ばれる事をお勧めします。定期建物賃貸借契約を成立させるには条件がありますので、その辺りをキチンの説明出来る仲介業者を選んだ方がいいでしょうね。

管理業委託契約に関してはその範囲。新規募集業務、物件と設備の管理業務、解約業務、更新業務は当然ですが、賃借人と近隣のクレーム処理が含まれるか、管理会社の決済権等は重要ですし、賃料管理も重要です。
クレーム処理は当然ですが、管理会社の決済権で施工出来る金額の上限を決める事、賃料の滞納の場合の請求対応も管理会社の裁量出来ないと問題ですので、その辺りの確認、保証会社の利用と提携先の見極め、原状回復工事の工事業者の提携先の質や金額も重要ですね。
また募集業務での広告方法と費用も事前に確認が必要です。
その辺りを貴方が理解できるように詳細に説明できる管理会社にするべきでしょうね。

詳細は個別質問の方が良いかと。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

本来なら借地借家法など法律について学ぶべきなのでしょうが、急な転勤話で引っ越し準備に追われており、その暇がないのが悲しい現状です・・・。

定期建物賃貸借契約については両方の業者から説明がありましたが、持ち家の立地や条件から恐らく法人契約の可能性が高いということ、定期にすれば法人契約はつきにくいと言われ、それは断念しようと考えています。

転勤生活も、一年だけかもしれないし定年まで続く可能性もある、というものなので何とも言えません。
幸い、ローンの支払額＋管理料よりも高い家賃が見込めるということですし、しばらくは貸家状態で自分たちは別に部屋を借りるというのも経済的にはどうにか可能＆致し方ないと考えています。

管理業委託契約に関しての注意点、頭に入れてもう一度話を聞いてみようと思います。
ほとんどの部分は説明があったと記憶していますが、決済の金額上限のことや工事業者のことなどはほとんど意識にありませんでしたので、その点も確認してみます。

とても参考になりました。
また、新しく質問することがあるかもしれませんが、また助言いただけると嬉しく思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2011/02/24 06:20