借地権を高く売る方法（至急）東京

東京、都心で料理店をしている古い家があります。
うちは築60年と老朽化をしていますが東京都心でオフイス街で、老舗の料理屋と裏に飲みやを家族で経営しており、まあまあの収入はあります。

先週うちを「買ってもいいですが？」と１軒先の小さい賃貸経営の会社から話がありました。
そこも老朽化しているので建直すそうです。

昨年その１軒先の大きな賃貸ビルが壊す話が出て、その隣の店の表と裏の別々店の持ち主で、それも一緒に売買する話が進み、何か境界線のことでもめて裁判になり、先月隣も賃貸ビルに買われる事が決待ったそうです。
ところが先週になり、家にまで「買いましょうか？」と言う話が出てきました。

今週私たち家族に説明をしにきましたが、先方はあくまでも、「どうしてもうちの敷地が欲しいわけでなく、こちらも古いので、どうせならこれから先のことを考えて売る気持ちがあれば地価で買いますよ」と言います。
「もし高い金でとか、店の内装に今までかかったことなど請求されては困るし、うちとはそのことは一切関係ないので、あくまでも路線化で買うことになる」と言います。

要するに「そちらが良ければ買いましょ。話し合いになれば今回の話はなかったことのもなる」そうです。
ビルが出来たら「１階に店舗を作り坪４万円で貸すことも出来る」と言われました。
足元を見られた感じです。
しこら辺は日本地所の持ち物で借地権の方が多いようですが歴史ある街で価値は高いです。

たしかにうちは古く、父は昨年亡くなり、この家をビルにするとなると多額のお金が必要だし母も高齢だし、家の処分代もたくさんかかり、今買ってくれるうちにと思います。

どうやれば高く売れるか？兄は代理人を立てて交渉してもらい、吊り上げた２０％の分を手終了で払うとか言ってます。
代理人をたてるということ相手の気分を損ねてしまう気がして、いいこととは私は思いません。
どなたかアドバイスを下さい。
他にいい案があれば教えてください。
また専門家の紹介でもありがたいです。今月に返事と言われていますので至急返事ください。

No.7 回答者： watch-lot 回答日時： 2011/03/05 14:06

＃２です。

　補足しておきます。
借地権は地上権である場合を除き、通常は賃借権つまりは債権であり、物権ではありませんので、借地人が地主に無断で譲渡できる物ではありません。
つまりは、本件は建物の所有権を譲渡することが本来なのです。
その建物は借地に建っているということから借地権がそれにくっついてきている形です。
ですから、建物を譲渡するに当たって、同じ条件で借地契約を地主と取り交わしていただく必要が生じます。
建物が朽廃してくれば借地契約を終了しますから、その時点で借地権そのものも終了します。
これは旧借地法であれ、現借地借家法でも同じです。
これらを充分念頭においてお考えください。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

借地権を売買する方向で検討にありますが、交渉がうまくいきません。
あちらは1度高い金額を出したらひいてきました。

土地の地代の更新料やら手数料も大変困難な交渉になりそうです。

母は弁護士に相談すると言いますがお金もかかります。困りました。

お礼日時：2011/03/30 09:05

No.6 回答者： e-hide 回答日時： 2011/03/04 20:12

質問者さんは高く売れるのなら売りたいとお考えだと思いますので

その前提で回答します。
と言ってもそんなに詳しくないので、一般的な回答ですが。

対象の土地は旧借地権だと思いますので、権利としてはかなり強い権利です。
借地権は当然相続も出来ますし、建替えるつもりなら現実的には
建替えも可能だと思います。

そのような状況なので、きちんとした価格を把握しては如何でしょうか？

近隣の不動産屋何軒かに対象物件の借地権は幾らで売れるか見積もりを取って下さい。
土地の広さにもよりますが、そのような土地を探している方もいらっしゃいますので
今回買い付けの話の有った業者以外にももっと条件の良い価格で
買いたい方がいると思います。

ちなみに、今回買い付けの有った業者は『喉から手が出るほど欲しくても』
「どうしてもうちの敷地が欲しいわけでなく、こちらも古いので、
どうせならこれから先のことを考えて売る気持ちがあれば地価で買いますよ」
というような形で話を持ってきます。
ホントに欲しくなければ慈善事業じゃあるまいし、そんな話はしに来ませんし
ほんとに欲しくても、『是非欲しいので売って下さい』なんて話を持ってくれば
価格を釣り上がられるは目に見えていますので、絶対にそんな交渉はしません。
（そんな交渉をするようなら業者として失格です）

そして、不動産屋の殆どの見積もりがその買い付け業者と同等なら
その金額で納得できればどっちに売っても構いませんし、
納得出来なければ売らなければいいだけの事です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
明日また先方がうちに話に来ます。

うまい方法があればいいですが・・。

不動産仲介が入ることをしり、相手はひいてくるかもしれません。

それを避けながらうまく話が進むといいですが・・。


本当にこの土地をほしい人はいるみたいです。他でも。

お礼日時：2011/03/10 22:35

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2011/03/04 12:27

ポイントはただ一つ、土地の値段をいくらと決めるかです。

普通はその辺りの相場の値段で決めるわけですが、相手は路線価でと言ってるわけですね。都心の土地なのでおそらく相場は路線価よりも高いと思います。ですのでその辺りの相場の値段を取引事例などから主張すればいいわけです。相手が路線価を譲らないのなら仕方ありませんが。

No.4 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2011/03/04 11:58

高く売る方法なんてありません。

購入を希望している方がどうしても欲しいのか？によります。
「どうしても欲しい訳では無い」というのが本心なら、交渉決裂です。逆に、質問者さんの気持ちが変わって「やはり買って下さい」と言ったときは、さらに足元を見られます。

売る気持ちがあって、金額次第であれば他の買い手を見つけるのも手です。買い手が多くてどうしても欲しい土地なら必然と価格は上がるでしょう！

No.3 ベストアンサー 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2011/03/04 11:57

60年前に先代が無料で（借地権の購入はせず）に借地を開始した土地ではないですか？

何を基準に「高く売りたい」と仰るのか不明ですが、無料の借地権を有料で買い取ってもらえるのはチャンスですね。

むしろ、この場合、借地権の値段という発想では無く、長年やってきて、今も利益がでているご商売をたたんで、引っ越し、あるいは業態変更するための資金と考えてはいかがでしょうか。ある種の立ち退き料みたいなものですね。

個人的には、商売の年間利益の三年分もらえれば立ち退きを考えても良いかなと思います。

No.2 回答者： watch-lot 回答日時： 2011/03/04 11:35

相手の言い分は妥当だと思います。

もちろん、売ることを拒否するのもあなたの自由です。

ただし、建物は朽廃しているとのことですので、たとえ今は借地権が高価であるとしても、建物朽廃によって借地契約は終了、つまりは借地権は消滅するのです（借地借家法の規定により）。

建物を建て替えるには地主の許可が必要で、つまりはそこからまた新しい借地契約を締結することになりますが、当然地代も上がることを覚悟せねばなりません。

以上のことから、それ以上に高く売ることは困難であると思いますし、その姿勢が相手に見えると簡単に撤退される恐れがあります。充分に気をつけてください。

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2011/03/04 11:24

代理人とは度の様な専門分野の方を想定されているのですか

不動産鑑定士・法律家・会計士税理士・不動産コンサルタント
先方と裏で繋がる様な方には注意
自身が納得する評価額
先方に納得させる評価額
交渉する評価額
吊り上げた額とは、何の基準から吊り上げるのですか
欲目ではなく、理智性で