マンション売却の価格と再売出しの価格

築８年の分譲マンションに住んでいます。
不動産業者のチラシがほぼ毎日ポストに入るのですが、自分の住んでいるマンションや近隣のマンションが売りに出ているのを結構見ます。
ちょくちょく見ていると、売りに出ていたマンションも割とすぐに売れているみたいです（物件によってはずっとチラシに載っていて、売れてなさそうなのもありますが）。

で、私が今住んでいるマンションもそうなのですが、築１０年を超えているマンションでも、当時の販売価格にかなり近いような金額で売りに出ています。
それで昨日、ダンナさんとの話題になったのですが、例えば3,500万で売りに出ている物件だと、実際に不動産が買い取る価格というのはどのくらいになるんでしょう？
私が3,000万くらいかなあ？と言ったら、ダンナさんはそんなに高いわけないじゃん！1,000万くらいじゃない？とか言うのですが、いくらなんでも1,000万で買って3,500万で売り出し→業者が2,500万の儲け！ってことはないような・・・
ということで、じゃあ買取価格は2,500万くらいかなあ？なんて適当な話をしていたのですが(^_^;)

じゃあうちも一度査定してもらおうか、なんて話もしたのですが、冷やかしでそんなことすると後々営業電話やDMが大変そうだし、そもそも本当に売る気がないなら向こうにとっては大迷惑だろうし…ということでそれはさすがにダメだよね。となったのですが…。


それとも、そもそも私たちの知識が間違っていて、まず不動産業者が買い取って売りに出すのではなくて、実際に売り出している価格で売れたらそこから何％とかの手数料などを業者に支払う、という感じなのでしょうか？
もし3,500万で売れたとすると、実際に自分たちの手元に残るお金というのはどのくらいになるものなのでしょう。
売りに出す際はある程度のリフォームなんかもきっと必要ですよね（クリーニングとかも）。


実は１年くらい前から、将来（5～10年後くらいの漠然としたもの）の住み替えを考え始めて、チラシを気にしてみるようになったのですが、築10年前後の物件でも意外と高い価格で売りに出ているなあ…と感じています。
うちの近所は既にマンションが建ち尽くして、新規にできるマンションがもう殆どないのが関係あるのかないのか？ですが。
現在売りに出ている物件の価格などを見ると、自分たちのローン残額も考えてみて、真剣に住み替えを検討してみようかという気になんとなくなってきます。
（でも関東→関西の住み替え希望なので、関西の物件価格など調べてみないとまだ何とも分からない状態です）

売り出し価格が高いからといって、自分たちの手元に残る価格がそんなに期待できるというものでもないのでしょうか。
ダラダラと長文になってしまいましたが、マンション売却時のお金の仕組み？について教えていただければと思います。

No.1 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2011/03/29 07:58

中古売買で流通している物件のほとんどは不動産屋の所有物件では

なく仲介物件です。所有物件は例外ですから、質問者さんの持家を
売却する場合には仲介が基本ですから、不動産への売却という事は
考えなくてもいいと思います。

仲介の場合売主、買主ともに売買価格に対して３％＋６万円
（＋消費税）が仲介手数料になります。売主仲介業者と買主仲介業者
が同一業者の場合には両方から手数料がもらえます。別の業者の場合
にはそれぞれがそれぞれの仲介契約主から手数料を受け取ります。

売り出し価格は売主が仲介不動産屋と相談して決めますが原則は売主
の判断です。もちろん希望する価格で売れるとは限りませんので
最終的には買手希望者（およびその仲介業者）と交渉して決定され
ます。
多くの場合は物件の状態や近隣の相場、買主の資金事情などで値引
交渉があります。値引きに応じるかどうかは売主の判断です。
きれいな方が高く売れますが、マンションの場合には内装リフォーム
はそれほど手間ではありませんから、事前に手をかけるかどうかは
それほど大きな意味は持たないでしょう。（リフォーム分値引きすれ
ば一緒という意味で）
むしろ、マンション全体の築年数や維持管理状態の方が重要になり
ます。

売買代金は一旦は全額売主が受け取りますが、ローンがある場合には
ローン会社が債権相当額を先に受取ります。
その際手数料など（不動産仲介、ローン解約、抵当権抹消）を精算
します。

大体↑のような流れです。

この回答へのお礼

分かりやすく教えていただいてありがとうございます。

売買価格から手数料などを支払った残りが手元に残るわけなのですね。
よくチラシに無料見積もりします！って書いてありますけど、建物の状態や近隣の相場などを見て、大体の目安価格を教えてくれるって感じでしょうか。
希望通りにすぐ売れればいいですけど、売れなければ値引き交渉とかで結局希望よりは安くなることも多いんですかねー。

お礼日時：2011/03/29 13:29