不動産屋さんの営業について

Question

１）売却依頼している不動産屋さんの担当者についてです。

いつも同じような手口でこちら側に気を引こうとしてるように感じます。
担当者から「物件を購入したい人が銀行に融資の依頼をしましたが、結果がまだ出ません。来週には結果が出るそうです。」などと言われ、待っても結局は始めから嘘のような話に聞こえるのです。始めから組めそうでない金額のローンを組んでいたとか、購入者の気持ちが変わってしまったとかなどです。

私が担当者のやり取りで感じたことは、当方（売却側）に買手がいつまでも見つからなければ諦められるので、本当の話と嘘の話を織り交ぜて、本当に買う人がくるまで引きのばそうとしているように感じました。契約更新近くになると、丁度、内覧した購入希望者が銀行に融資の依頼をしたのでもう少し契約を続けさせて下さいと頼んできます。しかし契約更新すると結局はダメになりましたの繰り返しです。

営業の方は少しの期間でも契約更新をしないと会社から怒られるようなことを言っていました。色々経費を使っているので気持ちはわかるのですが、不動産営業は嘘つくのは当たり前ですか。どれくらいの割合で嘘をついていますか。嘘を見抜くポイントはありますか。

２）大体、1物件で問合せ、内覧がどれくらいの数で購入者が現れますか。
また、当然物件によって立地や価値感が違うので比較は出来ないのですが、平均売却期間はどれくらいですか。

３）インターネットで長い期間売れないで掲載されていると、売れない物件として値引きが強くなりますか。

４）一度、売却依頼して3か月たって売却出来ないので、一度売却をやめて半年か1年位で再度売却に出す事はあまりよくないですか。

５）売却が出来ないので取りやめた場合、経費の請求はありますか。あればどれくらいですか。

oyazi2008 · Accepted Answer

NO.2です。
＞通常、購入希望者がいれば売主に何かの証明する書類を見せるようなことはございますか
一般的な買主の契約の流れは、内覧→資金計画や物件詳細の検討（ここは業者が詰めるわけですが）→購入意思の表示（買付け証明書や購入申込書の記載）→ローンの事前審査→事前承認→売買契約の締結
質問者さんが買う立場で考えた場合、値引き交渉などで当然に幾らになるのか？は重要な要素ですから、申込に対する売主の金額や引渡し条件への回答がなければ進められませんよね？中古などの売買は、引渡し日や現況といっても買主はキッチンを交換したいとか色々と希望があるものです。
また、ローンの事前審査は買主の条件で「まず間違いなく通る」と踏めばローン条項付きで契約してしまいますし、物件の書類やら、買主の必要書類やら結構な手間もかかりますから、取引が纏るという前提で行うものです。
申込書などに記載する個人情報は、買主の住所、氏名、年齢、職業、電話ぐらいのものですし、誰が幾らで買うという意思表示を売主に対し保護するという意味が理解できません。電話などはその部分隠して提示すれば良いのですから。
業者によっても違いますが、指値などがある場合は、それに対し今度は売主から買主へ「売り渡し承諾書」などを差し入れする場合もあります。買主に対し条件は呑んだので「何時までに契約願います」という様な書類です。
業者は会社の規模に依らず、売主や買主に不安を与えずに、権利上や物件の瑕疵等一般の方がわからないような部分をフォローして安心できる取引を行う事が最低限の仕事です。
不安を抱かせている以上、「役不足」で担当者か会社の方針かわかりませんが、不信感があるならば、切ったほうが良いでしょう。売主に対してだけでなく、買主へもそうならば後々何かで揉めることも想定されます。そうならない為の仲介ですから。

ma_h · Answer

＃１の元業者営業です

＞媒介契約の更新をしなければ、一切の広告宣伝費やその他、諸経費の請求はないのでしょうか。

前回の回答通り媒介契約の途中に貴方が一方的に途中解約をしないかぎり請求はありません。

＞仮に請求をされて来たら、どうすればよいのでしょうか。

無視で大丈夫です。

oyazi2008 · Answer

売りに出されているのは「居宅」ではないのでしょうか？更地や居住していない戸建てなどの場合はわかりませんが、居住されている場合は購入希望者は必ず内覧後に、購入意思を固めますから、まず内覧がないならば、ガセでしょう。
またローンの事前審査などは、購入の申込があって指値(値引き）などの結果を踏まえ、申込金額を決めますから、購入申込（買付け）などが無く、担当者の話だけではこれもガセでしょう。
本来、嘘などつく必要も無く、売却が中々出来ないという事実と理由を説明して売主さんを説得し、早期に売却出来るようにするのが業者の務めですし、そうしなければ売上げも上がらずに担当者自身も苦しむだけです。
要は営業マンの力量不足でしょう。
現在、売れていない理由が「価格的に魅力が無い」という事であれば、価格を下げるしかありませんし、これは買主が他の物件と比較してどう思うか？で、残念ながら質問者さんの幾らで売りたいという希望は、最終的な売買価格とは開きがある事も覚悟しなければなりません。
不動産の売却はたった1組の購入客が入れば良いのです。価格が適正であり、その業者が他業者などへも情報を流通させているならば、売れないことはありません。
立地や価格的に魅力があるならば、申込は土日が2回程度あれば十分です（2～3週間程度）、周辺に物件が豊富で在り来たりの価格帯ならば3ヶ月から半年ぐらいはかかるかと
インターネットでさらし者状態になると、新たに探し始めた客にしかアピールできませんので、反響は1ヶ月を越すと、極端に落ちます。
ご自身でも物件が、第三者から見てどうなのか？判断つくと思いますので、どうして売れないのか？は良くお考えになってみてください。
また、3ヶ月が経過するのであれば専任でなく、今の業者も含め3～4社程度に一般で売却させるのが良いでしょう。その時に売れる価格の提示を受け、検討も必要です。
いづれ下げなければならないのであれば、結果が同じなら早い方が良いです。また今回の売却が査定が高いので依頼した様な経緯であれば、売れない価格で売却していたに過ぎませんし、現在の担当者も下げる交渉が出来ないわけです。
経費の請求は媒介契約書に記載されていますが、一般的には売主さんへ費用請求することは無いと思いますが・・・・良く確認してください。

ma_h · Answer

元業者営業です

本当のところはどうか分りませんが、貴方が不審に思った時点で「信頼関係」は崩壊していますので、この業者との取引はやめた方がいいと思いますね。

＞不動産営業は嘘つくのは当たり前ですか。どれくらいの割合で嘘をついていますか。

そんなわけはありません。
ウソなんてついたってバレますよ。

＞嘘を見抜くポイントはありますか。

これは実際に話してみなければわかりません。

＞２）大体、1物件で問合せ、内覧がどれくらいの数で購入者が現れますか。

人気のある物件なら「即日」です。

＞平均売却期間はどれくらいですか。

半年までに結果が出なければ「何らかの原因」があります。

＞３）インターネットで長い期間売れないで掲載されていると、売れない物件として値引きが強くなりますか。

値引きする事で売れれば良い方です。
下手したら「売れ残り物件」が定着して誰も見向きもしてくれなくなります。

＞４）一度、売却依頼して3か月たって売却出来ないので、一度売却をやめて半年か1年位で再度売却に出す事はあまりよくないですか。

ダラダラと出しているよりはマシです。

＞５）売却が出来ないので取りやめた場合、経費の請求はありますか。

媒介契約期間中に貴方から「一方的に」解約をした場合、請求される可能性があります。
いくら請求されるかは業者次第ですが、大抵は「実費」です。

ただ、実費だとバカにしているととんでも無いですよ。
不動産の売却活動の実費なんて数万円～数十万円になりますから。

なので、一番安全なのは媒介契約を更新しない事です。

不動産屋さんの営業について

NO.2です。

＃１の元業者営業です

元業者営業です

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