口約束・借地契約などについての質問

義理の父母が親戚からいいようにだまされているようで困っています。

義理の父母は親戚から土地を借りそこに家を建て住んでいました。親戚もすぐ向かいに住んでいてその周辺の土地は親戚が所有しています。

この度、その親戚の意向ですべて宅地造成し、自分たちの住む家と借地にしている部分を残し、土地を建築会社に売ったそうです。

親戚は常々、義理の父母に対し、いずれその土地は無償で譲ると口約束していたそうです。

しかし、親戚の娘さんが反対したという理由で、土地は以前通り、借地にすると言って来たそうです。
もちろん金額はそのままでいいと強く確認したようです。


義理の父母は納得がいかないものの、土地を貰うなんてそれは、やっぱり無理かなと、これまで通り借地でそこに家を建てる決意をしたそうです。

義理の母はこれまでさんざん、口約束の内容が変わっていくため、今回の借地に関しては書面にして契約したいと申し出ました。

数か月前から督促しても、契約書のひな型は出てこず、地鎮祭を翌週に控えたところでやっと契約書のひな型を持ってこられてそうです。

内容を見てびっくり、借地料は以前の４倍、加えて固定資産分を支払い、しかも３年ごとに契約の見直しが出来るという内容のものでした。親戚は、これでも相場から考えると安いからいいだろうと言っているようです。

とうとう、義理の父母は頭にきて、家を建てることを断念することを考えています。

そこで、質問です。

今回の借地料を急増されたことと、このタイミングで契約書のひな型を出してきたことを理由に、建築に対する解除違約金や、家財を預けている費用、宅地造成している期間に仮住まいしていたマンションの賃料などの費用を親戚に請求することは可能でしょうか？

法律に詳しい方、是非回答をお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2011/04/21 01:48

　日本の民法は「諾成契約」と言って、合意すれば成立した、と考えるのを原則としています。

したがって、質問者さんの書き方からすると、すでに合意したので契約が成立していた、とも考えられますし、質問者さん側は契約書を要求し、遅くなったが親戚は契約書を出してきたということは、お互い契約書を取り交わさない間は契約は成立しないと考えていた、とも考えられます。

　他方、契約が成立していたとしても、お尋ねのような費用請求をしようとすると、証拠が必要になります。契約書がないのはお書きですが、そのほかに証人とかはいらっしゃるのでしょうか。（どうも、いらっしゃらない雰囲気ですね）

　証拠がないと、親戚との間で、言った、言わないの争いがおきた時（確実に争いがおきますよね、このケース）、裁判所には契約が成立していたのかどうか、どういう内容で成立していたのか、などなどの判断がつかないのです。

　判断がつかない場合、裁判所は、「請求者の負け」と宣言することになっています。現行法では、請求訴訟における請求者＝原告　に、主張し立証する責任が負わせられているからです。立証しなければならないのに、立証しないおまえが悪い、だから負け、ということです。

　　　　（他国は知りませんが、日本の裁判所は正義の味方でも、真実を捜す機関でもありません。誤解のないように）

　そういうわけで、神様がジャッジしてくれるなら、質問者さんに「請求は可能」と言えるかもしれませんが、「実際には、請求は無理でしょう」とお答えせざるをえません。

この回答へのお礼

早速の詳しいご説明ありがとうございました。

今後の話し合いの参考にさせて頂きます。

お礼日時：2011/04/21 08:57

No.2 回答者： poolisher 回答日時： 2011/04/21 11:31

いままでの借地契約がどういう内容だったかということが入口として

問題になります。
借地料を払って、借地人名義の家を建てていれば借地権は保護されま
すが、借地料があまりに安い場合には借地権として認められない場合
もあります。

借地料の相場は固定資産税の３倍程度がひとつの目安になっています。
その程度の借地料をいままで払っていたのであれば、継続して借地権
を主張する事は可能です。
一方これまでの地代が固定資産税程度で契約書もない場合、借地では
なく使用貸借（無料もしくは無料に近い貸借）であった可能性があり
ます。この場合、地主は当初使用貸借の継続として認めていたが、義
父母が借地契約を希望してきたので改めて借地契約書を用意したとい
うことかも知れません。

これまでの借地権が有効であれば、引き続き借地することはできます。
ただし、再築の承諾が必要になる可能性があります。また、借地料に
ついては値上げ請求すること自体は不当ではありません。値上げが
承諾できなければ、これまで通りの地代を払えば借地は取り敢えず
継続されます。後は裁判所で調停等によって決めてもらうことになり
ます。

これまでが使用貸借であった場合には地主の契約条件を承諾するしか
ないと思います。ただ、その場合契約なしでこれまでどおりの使用貸借
ならそれでもいいと言ってくれる可能性はあります。

↑以上のような事がありますから、これまでの経緯を含めて法律専門家
に先ずはよく相談したほうがいいと思います。

それから、↑のような流れで来ているのであれば、地主側に特段の不当
な行為や瑕疵はありませんから、家を建てるのを止めるのは義父母の
自由意思であり、それによって生じる損害を地主に負担請求することは
できないと思います。

最後に・・、
地主から申し出ている地代（固定資産税負担もふくめ）が固定資産税額
の３倍程度や近隣相場ならそれほどおかしいということでもありませんし、
３年毎の見直しも必ず増額するということではなく減額もあるわけですから
どの辺が不当な契約と考えるのかも整理したほうがいいと思います。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございました。

補足なのですが、借地料は相場よりかなり安く、固定資産税の３倍よりもずっと安い金額です。

ただ、地主である親戚の「借地を譲渡する」→「借地料はそのままにする」という言動により家を建てることを決意し、その言葉を書面にしてもらわないと信用出来ないということで、後述の「借地料はそのままにする」旨の内容を書面にしてくれと頼んだだけで、単純に契約書を作って欲しいという内容ではないようです。

最終、地主である親戚は娘から言われて金額を変更することにしたと話しているので、口約束による契約の内容を変更してきていると考えられ、それに対し義父母はそれを容認するつもりはなく、そのような契約をするのであれば最初から家を建てる決断をしなかったということです。

誰の筋書きか分かりませんが、要するにうまくのせられた雰囲気なので、全てを勝ち取ることはないとしても、親戚に少なからずの過失があると考えています。

明確な証拠はないようですが、義母は話した内容を全てメモしているようです。証拠能力があるかどうかは？ですが・・

お礼日時：2011/04/22 00:20

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2011/04/22 08:33

ｎｏ２です。

お礼読みました。ちょっと気になるので追伸します。
仮に義父母の主張が全て正しくても、「だから頭にきて家を建てない事
にした。損害を弁償しろ。」では話がとおりません。例えば、相手から
契約書案がでてから借地料に関して交渉は試みたのでしょうか？
そういう事実関係も重要ですし、後述するように借地料が多少上がっても
そのほうが義父母にとって得になる可能性もあります。
そういう事を踏まえて、先ずは冷静になって法律専門家に相談したほうが
いいとアドバイスしてあげるのが、あなたの役割だと思う訳です。

＞補足なのですが、借地料は相場よりかなり安く、固定資産税の３倍よりもずっと安い金額です。

これが新たに提示されている借地料ということだとすると、先の質問で
新たな借地料はこれまでの借地料の４倍＋固定資産税、と書いています
から、元の借地料は固定資産税額より低い金額ということにあります。

こういう安い借地料しか払っていない場合、その契約は借地契約ではなく
使用貸借契約（タダで借りている）と判断されます。（判例）
借地と使用貸借の違いはいろいろありますが、典型的な違いは借地権は
売買できますが、使用借権は売買できないという事です。
義父母（相続したあなたの妻）がその家が不要になった場合、使用貸借
の場合は必ず地主に土地を返還することになりますが、借地の場合は
建物と借地権を第三者に売却することができます。借地権の価額は土地
価額の４０％位～となります。

もちろん、今までの地代を主張すればそのままになる可能性もあります
がその場合は、義父母が住まなくなったら家を取り壊して土地を返却し
なければならないでしょう。

話が感情的に拗れれば義父母が一方的に損をする可能性もあります。
ですから繰り返しになりますが、専門家に相談して状況をきちんと理解
するようにしてください。

この回答へのお礼

続けて、ご回答ありがとうございます。

専門家の意見を詳しく聞いてみようと思います。

より良い方向に、話が進むようがんばってみたいと思います。

お礼日時：2011/04/22 09:58