10年住んだアパートの敷金は退去時に返還されますか

今年の3月に、10年間住んだ賃貸アパートから引っ越しました。
退去するにあたっては、管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです。
（畳の交換やクロスの張替えが必要だということは、こちらも了承しています。）

その際に、敷金の返還がいつ頃になるかを不動産会社に確認しましたが、明確な返答はなく、その後、1ヶ月以上たっても何の連絡もないので、こちらから催促したところ、「返還するほどの敷金はない」と口答で言われました。

入居時には4か月分の敷金を預けていましたが、不動産会社の言い分では、「10年も住めば償却費？で敷金はなくなってしまうものだ」というものでした。
ひとまず原状回復費用の見積りなり請求を送るように依頼しましたが、この不動産会社の言い分は妥当なのでしょうか？

実は、私が住んでいたアパートには、少々事情があり、

（1）入居後7年くらい経った時点で、アパートが入居時の家主から別の家主へ譲渡され、管理している不動産会社も変わりました。（競売とかではなく任意譲渡）その際に、新たな賃貸借契約は取り交わしておらず、新しい家主からの一方的な通告のみでした。
（2）家主が変わった時点で、8室あるアパートの部屋のうち、4室は何年も空室のまま放置されており、私が退去した時点では、6室が空室となってました。（つまり、私が退去したことでアパートの住人は1人だけ）
（3）私が退去した部屋はもちろん、それ以外の空室も、退去後の状態のまま、畳交換やクロス張替えなど一切の工事は行なわれておりません。
（4）退去時に、不動産会社は、当初、アパートを取り壊す予定だったが、家主間での協議が難航しているため頓挫していること、および家主交替時もいろいろもめて、家主間で敷金の受け渡しが行なわれていないといったことを漏らしていました。

長くなりましたが、上記の事情を踏まえ、不動産会社の言い分は妥当なのか？、敷金の精算はいつ頃までになされるべきものなのか、お知恵を拝借できれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： rsi37 回答日時： 2011/05/10 16:04

賃貸の仲介管理をしています。

質問者さまにとってお困りのことと思います。
まず、敷金について（又は保証金）契約書の確認をなさってください。

(1)敷金に対して敷引きがあるのか(2)解約引きがあるのか（解約時控除金）等の名称かもしれません

解約時に敷金からなんらかの費用を差し引くという条件がなければ敷金は返金されるべきものとなります。

＞管理している不動産会社が立会いの上、室内の確認とカギの返還を行ないましたが、その際、室内に大きな補修の必要なキズや破損はないことを確認済みです
（畳の交換やクロスの張替えが必要だということは、こちらも了承しています。）
畳の交換とありますが交換と表替えは異なるもので交換のほうが費用はかかります。畳の交換についての償却期間は確認しておりませんが、表替えが一般的なのでこの際は表替えとしてお話致します。

国土交通省が敷金返還に関するガイドラインが出されています。裁判になると参考になることから現在は一般的な考え方として定着されつつあります。

上記ガイドラインからすると質問者様が１０年住むことによって畳、クロスの償却期間が終わっておりますので、質問者様にて補修費を出す必要がありません。入居した年数によって入居者の負担金は減っていくものとなっております。

上記から質問者様に敷金は返金されなくてはなりません。

次は私見です。

不動産管理会社とありますが、恐らく管理まではしていなのではないかと思います。ほとんど出て行っているアパートとのことなので次の何か（建売または賃貸マンションなど）を考えて入居者には出てもらう方向で動いていると思います。
その際に不動産業者に敷金を返してもらう手続きをとろうとしてもなかなか素直に動いてくれない状況なのかもしれません。

貸主側ですが
契約は従前のものを引き継いでいますので現在の貸主が敷金を返金する必要があります。
現在の貸主としては物件を購入する際に返還する敷金があることについては当然折り込み済み（知ってて買っています）ですので前の回答者が仰ってたように内容証明郵便で返金を求めてください。

内容証明について書き方要点がわかりにくければ司法書士に相談してもいいです。金額は確認してください。

最悪の場合簡易訴訟となります。一度勉強がてらやってみてもいいかもしれません。（普通は泣き寝入りする方がほとんどです）質問者様のお話の通りですとまず勝てます。

貸主側は放っておけば質問者様が諦めると思っていると思います。
ですのでうるさく諦めず返金を求め相手が４か月分の敷金を返す方がいいと根負けするまで頑張ってください。

この回答へのお礼

早々に回答をいただきながら、お礼がすっかり遅くなってしまいましたことを、まずもって深くお詫び申し上げます。

その後、事態は私の想定をはるかに超えておりまして、
不動産会社側は
（1）そもそも前の家主が正当な持ち主ではなかったから賃貸借契約自体が無効？なので、敷金返還義務は生じない。
（2）敷金自体も前の家主から受け継いでおらず返還のしようがない
（3）原状回復費用を見積もったところ２０万円以上（！）かかるので、敷金の精算とは別に、これは支払って欲しい。
…といった具合に、まったくお話にならない状況です。

これは、もしかして私のほうが間違っているのでは？と思ってしまう（笑）ほどの言いようと、私の主張とあまりにも隔たりが大きいので、少額訴訟を起こすつもりです。
どういう結果が出るのか…わがコトながら非常に興味深いです。

ていねいなご回答を本当にありがとうございました。

お礼日時：2011/05/17 18:30

No.2 回答者： q1990777 回答日時： 2011/05/10 14:29

１０年前の当時のアパートの契約書はありますか？「敷金」は返還されるのが当然で、それはきちんと契約書の中で書かれている事です。

アパートの持ち主が変更になったとか、それは入居者は全く関係ない事で、契約書がすべてです。４ヶ月分も敷金を積んであるのになぜ返還されないのか、敷金の清算は退去して１ヶ月が妥当です。不動産屋の見解によっては簡易裁判所での返還訴訟も視野に入れてはいかがですか？

この回答へのお礼

早々に回答をいただきながら、お礼がすっかり遅くなってしまいましたことを、まずもって深くお詫び申し上げます。

その後も、不動産会社の主張と、私の主張があまりにも隔たりが大きいので、少額訴訟を起こすつもりです。

ていねいなご回答を本当にありがとうございました。

お礼日時：2011/05/17 18:32

No.1 回答者： comattania 回答日時： 2011/05/10 14:16

入居時に預けたお金は、あなたのお金です。

返還する金額を一方的に大家さん又は不動産業者が決定するのは、おかしくありませんか？「汚れてたから」「壊れてたから」等の理由で「交換しました」が決まり文句です。補修費用、交換費用は、一般のリフォーム工事より5割高と言われており、作業内容は、同じなのですが、賃貸住宅の原状回復工事となると何故か高額な見積書が完成します。おまけに諸経費までつけてです。
そこでトラブル回避方法としては、退去後に不当請求された場合、自分でできる書類作成、又は敷金返還のお願い書又は内容証明を大家さん又は不動産業者に提出することをお勧めします。理由は本来借主が支払わなければいけない金額がはっきりわかるので貸主側には、この金額を私が支払うだけでいいはずだと主張できるからです。不動産業者や大家さんも、必要外の金額は返還しなければいけない事をご存知ですし借主とのトラブルは避けたいと考えるからです。

日本敷金鑑定士協会

〒４３５－００５１ 静岡県浜松市東区市野町１３６９－５
ＴＥＬ： [phone]
ＦＡＸ： [phone]
E-mail : [e-mail]

こちらへご相談なさい。

この回答へのお礼

早々に回答をいただきながら、お礼がすっかり遅くなってしまいましたことを、まずもって深くお詫び申し上げます。

その後も、不動産会社の主張と、私の主張があまりにも隔たりが大きいので、少額訴訟を起こすつもりです。

ていねいなご回答を本当にありがとうございました。

お礼日時：2011/05/17 18:32