家の購入を検討しています。
現在某ハウスメーカーと打ち合わせを進めていますが、
公庫ではなく、地銀を進められています。
3年固定の金利1.3%なのですが、果たしてこれが正しい判断なのか心配です。
ボーナス払いなしの月10万円返済35年ローンで
3000万円強の借り入れができるそうなのですが、
公庫にしなくてホントにいいのでしょうか。
どなたか良いアドバイスをお願いいたします。

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A 回答 (6件)

最大の違いは金融公庫は全期間固定で、銀行は変動という点です。

(3年固定なんて変動に毛が生えただけのものです)

(銀行の全期間固定はまれにありますが、最近国債価格上昇で姿を消すか、公庫に打ち勝つものが見当たらなくなりましたね)

35年という歳月で変動金利がどの位変化するのか、それを考えて変動か固定かの選択をします。ちなみに過去の長期にわたる金利で見ると、変動金利の平均値は5%程度です。つまり過去にあったことがもう一度やってくると考えれば現在の金融公庫の3.5%は非常に魅力的です。当初10年であれば基準2.7%ですからご質問にある1.3%との差は1.5%。これは2000万円借りて年間で30万円の違いになります。

しかし、今から10年後に変動金利が過去平均値の5%になると、それから先は逆のことが起きます。ただ元金は少なくなっているので、年間での違いは多少少なくはなります。(年間で20万円位かな)

固定と返済のどちらを選ぶかという選択は、おおむね次のようにする人が多いです。

a)毎月の返済額以上に貯金が出来、繰上げ返済をどんどん行って、35年でかりて15年~20年位で返済完了する人

この場合現在の低金利のメリットを最大限生かせるように、公庫ではなく銀行にして初期が一番重たい金利負担を軽減し、将来金利が上昇したときにはローン残高はごくわずかにしてしまう。

b)繰り上げ返済までする余裕のない人で、毎月とにかく持続的に支払いを続ける(つまり家賃のように考える)人
全期間固定を選択して返済金額を確定し、可能であれば繰り上げるが、だめでもそれでよしとして続けていく。

ご質問者がa,bのどちらのタイプなのかによって選択が分かれると思ってよいでしょう。
もちろんbで繰り上げ返済をどんどん行うというつわものでもかまいませんが、aなのに繰り上げ返済なんてとてもという人であれば、それは自分の返済能力を超えています。

住宅会社はなるべく高い住宅を選んでほしいので、当然借りることの出来る金額の大きい銀行を進めます。
銀行はとにかく返済可能金額ぎりぎりまで借りてほしい、たとえそれでご質問者が返済に苦しんでも、破綻しない程度の生殺し程度までは借りてもらいたいので、さあどうぞと提示してくれます。

間違っても「審査の通る最大限の金額」=「妥当な返済金額」ではありません。
「審査の通る最大限の金額」>「妥当な返済金額」です。

ライフプランを作成したことがなければ、一度きちんと作成してよくよくご検討されることをお勧めします。
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この回答へのお礼

 貴重なご意見ありがとうございました。ご意見をくださったみなさんがプロに思えるほど、自分の未熟さに悲しくなってしまいます。
 ライフプランなるもの、作成したことがないので是非チャレンジしたいのですが、それは、下のkoguro17さんがおっしゃっていたようなものなのでしょうか?
 本屋で参考図書探してみます。
ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/10 22:24

 No.3、再回答です。

ライフプランを設計したことがないということですので、試しにゲーム感覚で遊びながらできるサイトをのせておきます。面白いですよ。
 ライフプランといっても、難しく考えることは何もありません。要は、子供がお小遣い帳をつけるように、主婦が家計簿をつけるように、それを単純に家族全員分、一生分計算するというだけです。私が計算したのは、収入が、主人の給与、ボーナス、退職金、簡易保険の満期金、私がパートにでた場合の収入(今は専業主婦です)年金です(このうち、主人の給与、ボーナス、年金については将来どうなるかわからないので低めに見積もっています)。そして支出が、生活費、保険料、特別費(慶弔費・旅行などの娯楽費など)、車関係費(買い換え、車検費用なども含む)、子供の教育費、子供の結婚資金、住宅費です。そうして計算した結果、我が家の建築予算は2000万円程度、諸費用として500万円、という結果になりました。これがうちの場合の、少しは余裕をもって返していけそうだ、という額です。ローコスト住宅ということになるかもしれませんが、ハウスメーカーでなく地場の工務店なら、坪50万円くらいでいい仕事をしてくれるところもありますので、そういうところをじっくり探して、それから家をつくるつもりです。
 ゆっくり、あわてずに。高い買い物ですからね。じっくり考えて少しずつ決めていってください。

参考URL:http://www.sonylife.co.jp/SIMPLE/index.html
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この回答へのお礼

度重なるご厚意ありがとうござます。
早速HP参考にしてみます。

お礼日時:2003/10/12 22:47

人それぞれの考え方によってローンの組み方は変わってきます。


私も今年7月に家を購入しました。
我が家では妻と共稼ぎなので名義を半々にし、ローンを2本組みました。
この場合のメリットは住宅控除が受けられることです。手数料が倍になりますが、それを差し引いてもメリットがあると判断しました。

で、ローン先ですが東○三○にしました。妻は5年もの。私は10年もので、それぞれの期間が過ぎれば当然、その時の市場による金利が適用されることになりますが、この銀行では年数を負うごとに通常金利に対して?%銀行負担がついてます(確か、10年以降はは一定でそれ以上の負担はしてはもらえませんが)。
5年もの、10年ものと期間限定の為、金利は非常に低いです(3年で1.3%って高くないですか?)。我が家ではこの間に、5年ものを返せるだけ返す。つまり6年目からは金利がどれ位になっているか不安だから。

といった結論になりました。
もちろん、35年払いで公庫のような定額も考えましたが、月々の支払いは結構高いです。今金利は低いので賭けに出ました。他の回答者も言われていましたが3年は短いと思います。JAでは3年もので1.0%ってのもあったような記憶がありますが、あっというまです。
冒頭にも言いましたが貴方の収入と支出のバランスを考えローンを組んでください。あまり、深刻に考えると買えるものも買えなくなります。
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この回答へのお礼

 貴重なご意見ありがとうございました。ご意見をくださったみなさんがプロに思えるほど、自分の未熟さに悲しくなってしまいます。
 おっしゃるとおり、買いたいというモチベーションにかげりが...

 みなさんはいったいどのようにこのような知識を身につけたのでしょうか?

とにもかくにも、貴重なプライベート情報まで、ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/10 22:19

 まず、「3000万円強の借り入れができるそうなのです」というのが気になります。

予算はまだはっきり決めていらっしゃらないのでしょうか? まず、どのくらい家に予算をかけるか、そこを決めたほうがいいでしょう。それには、経済状況をしっかり把握することが大事です。最初に、家計の収入と支出を、現在から80才、90才になるまで書き出してみましょう。収入は給料、年金、奥さんが専業主婦ならパートにでた場合も考える。支出は生活費はもとより、保険料、年金、慶弔費、雑費、考えられるものを全て、やや多めに見積もって書き出します。お子さんがいるなら教育費、おこづかい、中学高校進学時や大学進学時にまとまったお金が必要ですし、大学に下宿しながら行くなんていうと、毎月の仕送りもかなりの額です。それらを全て計算し、さらに何かあった時のために数百万円以上は残し、そうして残った額から家の予算を割り出してください。思ったより少ないのではないでしょうか? でも、それが、あなたが家にかけられるお金です。3000万円強もありましたか? ハウスメーカーのすすめるように、無理して借りられるだけ借りてはいけません。そのお金を返すのはあなたなのですから。家は、お金をかけようと思えばいくらでもかけることができます。でも、素敵な家に住んで、生活が苦しいのでは本末転倒です。身の丈にあった家を建てるべきだとは思いませんか?
 さらに、上記の方法で割り出した家の予算は、それが全部家にかけていい金額ではありません。何十年もローンを組むと、利子がかなりのものです。それを割り引いて考えなくてはいけません。さらに、家本体だけでなく、家の外回りにもお金がかかりますし、登記などの手続きにもお金がかかります。これは建築費の1割はみる必要があります。
 ご質問の住宅ローンについてですが、35年ローンでいいのですか? 遅くとも定年までには返すように計画をくんだほうがいいと思います。それで借りられる額が減ったら、家の建築費をけずるべきです。最近では、退職金もあまりあてにできませんし。それから、3年固定は短すぎます。3年後にどれだけ金利があがるか、わかったものではありません。せめて10年は固定にし、さらにその間にもできるだけ繰り上げ返済すべきです。うちも家の建築を考えていますが、30年固定のローンや(http://www.goodloan.co.jp/goodloan03.html)、繰り上げ返済手数料無料のローン(新生銀行など)に魅力を感じています。とにかく、もっといろいろ調べてください。調べるのが面倒なら、公庫でいいと思います。

参考URL:http://www.goodloan.co.jp/goodloan03.html
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この回答へのお礼

 貴重なご意見ありがとうございました。ご意見をくださったみなさんがプロに思えるほど、自分の未熟さに悲しくなってしまいます。
 最初の話が「ライフプラン」というものなのでしょうか?具体的な参考書というか、そんなものとかは存在するのでしょうか?
 まずは、勉強してみます。ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/10 22:17

こんにちは。


私は公庫を勧めます。
何故って?
やはり、公庫がからむと家を建てる上での審査が厳しく安心だから。要は建築屋の手抜きが出来ない。
我が家は、始めは公庫で借りて、途中で地銀に借り替えをしました。始めから地銀の方が金額的には安いかもしれませんが、今なら公庫でもかなり金利が低いですし一反は公庫をはさんだほうが良いのではと思います。
公庫にしても、地銀にしても、なるべくコマメに建築中に細かく写真を撮ったりして足を運ぶ事を勧めます。後から問題が起ったときの証拠にもなりますし、現場の方の気も引き締まりますよー。
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この回答へのお礼

 貴重なご意見ありがとうございました。ご意見をくださったみなさんがプロに思えるほど、自分の未熟さに悲しくなってしまいます。
 経験者の貴重なご意見参考にさせていただきます。

公庫の審査って、業者にはやはり驚異なのでしょうか?
非常に興味があります。
私の相談している某住宅メーカーは、どっちの理由で地銀を進めているのでしょうか?????

お礼日時:2003/10/10 22:13

 こんばんは。


 3年なんてあっというまですから、固定のあとの金利こそが問題になるでしょう。それはどのように変わるか提示されていないんですか?

 収入や貯金額や年齢がどのくらいかわかりませんせんので一般論しかいえませんが、購入金額の3割くらいの頭金はあって、なおかつ当面の貯金が300万くらいあるなら購入しても平気だと思いますが、そうでないなら今回は見合わせてもいいと思います。

 毎月10万円を一度も遅れずに35年間払うって、すごいことですよ。
 転職も病気も交通事故も失業も住み替えもなんにもできません。
 もちろん繰り上げ返済してしまえばいいことですが。

 地銀をすすめるのは、crpmsさんのことを考えてのことではなくて、そこと提携していたりしているだけではないでしょうか。
 今日のニュースでいっていましたが、公庫の金利も下がったようです。

 一生を左右する買い物です。住宅購入とか住宅ローンに関する本を何冊か熟読して、じっくり考えることをおすすめします。
 本屋に行けばずらーって並んでいますよ。
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この回答へのお礼

 貴重なご意見ありがとうございました。ご意見をくださったみなさんがプロに思えるほど、自分の未熟さに悲しくなってしまいます。
 もう少し、学習してみます。
 重ねて感謝申し上げます。ありがとうございました。

お礼日時:2003/10/10 22:14

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