現在、住宅を購入しようとしており、
妻との共有持ち分比率で悩んでいます。
妻と子が現在の私の扶養家族です。

現在、頭金は、自分:妻=2:1で支払い、
残りのローンは、私名義で借りる予定です。

妻は現在無職ですが、
ありがたいことに、育児が落ち着いたら
パートなどで働いて、
生活費(≒ローン)を助けてくれると言っています。

そうした場合、年間100万円を越えると、
所得税がかかります。


そのとき、支払い比率は分かりませんが、
月々、1、2万円でも生活費を入れてくれるとします。
(贈与税の非課税限度は、110万円なので、
月々2万円程度なら、贈与税は非課税?)

その分を貯金としておき、まとまったところで、
繰り上げ返済したとします。

その場合、妻も実質的には、
住宅ローンに貢献していることとなるので、
妻も住宅ローン控除を受けられないかと
思うのですが、どうなのでしょうか?

わらをもつかむ思いで見つけた策が、
ローンを連帯債務にして、共有持ち分も按分すれば、
妻も働くようになってから
ローン控除を受けられると聞いたのですが、
それは可能なのでしょうか?

住宅販売業者の方に聞きましたら、
妻が現在無職なので、
そもそも連帯債務者にはなれないのではないか?
と言っていましたが、、、

ちなみに、妻は、去年出産で会社を退社しましたので、
ちょっとだけ年収があります。

銀行に相談に行く前に、
客観的なお立場からアドバイスを
いただければありがたいです。

よろしくお願いします。

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A 回答 (3件)

本来、持分については、実際に出資した金額に応じて決めるのが良いかと思います。

購入にかかった全費用を分母として、ご主人様は、頭金+ローン金額の分、奥様は頭金分を持分としてもてば、税務上も問題ありません。
ローン控除については、基本的にローンを組んでる方(ご主人様)が対象になるもので、ローン残高と年収(支払うべき税額)によって、実際に還付される金額が決まってきます。
夫婦の財布は一緒と見るのが普通ですから、仮に奥様にローン控除を適用したとしても、ご主人様のところで控除するのと同じことです。
要は、奥様が常勤しているわけではないので、所有権としては共有、抵当権はご主人様単独という形を取るのが一般的で、年収の多いご主人様でローン控除を受けるのが妥当かと思います。
いずれにせよ、持分を決めるのは所有権移転の時なので、具体的に物件を見つけて、共有持分にするということだけ決まっていれば今のところは大丈夫です。
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございました。
大変参考になりました。

お礼日時:2001/05/01 10:23

現在、奥様は働いていらっしゃらないのだから連帯債務者にはなれません。

共有持分がありますから連帯保証人にはなりますが。
また、住宅取得等特別控除の対象にもならないでしょう。そもそも、それを受けるための確定申告できないのでは、今年は所得がないのだから、する必要がないでしょうから。
納める税額がないのに還付は受けられません。
奥様が扶養で非課税の範囲内のパート収入を受けるのが得策だと思います。
また、繰り上げ返済なさる場合、奥様の貯金で返済したとしても申告しなければ税務署にはわからないと思います。ご商売をされていて税務調査が入らないかぎりは。
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございました。
大変参考になりました。

融資時現在働いていないと連帯債務者には、
なれないのですね。。。

おっしゃるとおり、非課税内パートに
しようかと思います。

結局、当初案に帰ってきてしまいましたが、
こうやって検討することで、頭も気持ちも
すっきりすることができました。

本当にありがとうございました。

お礼日時:2001/05/01 10:40

 確かに銀行や公庫が現在育児中の奥さまを連帯債務者にしてくれるかどうか


が問題です。仮に、審査が通ったとして。
 税務上は連帯債務者かつ不動産の持分があれば奥さまも持分あん分した
金額を税額控除することができます。

 しかしこの税額控除は納める金額がなければメリット0です。新居購入時期と
奥さまのお勤め時期とを合わせて計画したほうがいいと思います。
大きな買い物ですし、いろんな税金が絡む時なので、いろいろなケースを
想定してみてくださいね。
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この回答へのお礼

ご教示ありがとうございました。
やはり連帯債務者になれるかどうかは
問題なのですね。。。

お礼日時:2001/05/01 10:28

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Q半年後の住宅ローン金利の予想は?

初めまして。
今年の10月までに住宅ローンの長期固定はどれくらい上昇しているのおもわれますか?
あくまで予想で結構ですので経済に詳しい方にお伺い致します。

Aベストアンサー

住宅ローンの固定金利は、ローンを組む時点での長期金利(10年国債の市場金利)に連動します。これに1.0%程度の貸し手の利益が上乗せされます。

現在ですと、短期金利が0%、長期金利が1.8%ですから、ローンの方は短期1.0%、長期2.8%ぐらいだと思います。

現在は長期金利が上昇中です。今後日銀のゼロ金利政策が夏から秋にかけて終わるとするとさらに0.3-1%ぐらい上昇する可能性があります。

したがって、ゼロ金利が解除されれば、住宅ローンの長期固定金利はこの秋には、3.0-3.8%ぐらいになるのではないかと思います。

Q住宅ローンの月々の金額を増やすことは可能ですか?

先日こちらでお世話になり繰上げ返済をしました。
結果期間短縮が可能になり大変助かりました。

住宅ローンの月の支払いを増やすことはできるのでしょうか?
今は少し余裕があるので、増やしても可能です
ただ期間限定で増やしたり減らしたりなんて
都合のいいようには出来ていないと思いますが、
増やすことなら可能なのか否か
わからないのです。
またはボーナス月の返済を増やすなど、できるのでしょうか?
教えていただけたら幸いです

Aベストアンサー

勿論出来ます。住宅ローンですから多分元利均等返済になっていると思いますが、毎月の返済額をいくら増やすのか決めて銀行に行って手続きをする事になりますが、増やす額によって返済期間が短縮されますね。何ヶ月短縮されるのかコンピューターですぐに計算してくれます。インターネツトで住宅ローン返済シュミレーションのフリーソフトをダウンロードして自分であらかじめ計算する事も出来ます。余り短期に増やしたり、減らしたりは銀行も嫌がります。

参考URL:http://www.livable.co.jp/service/01_kounyu/loanseido_loan.html

Q2008年11月の住宅ローン金利予想

 モーゲージバンク系のフラット35という住宅ローンを契約しており、建物が今月完成し今月の金利で融資実行される予定です。
 しかし連日のアメリカの金融不安による日経平均株価の下落や円高などのニュースが後を絶たず、一般的に不景気になると金利が下がる傾向にあるということらしいので、融資実行を来月まで待ったほうが良いのかどうか悩んでおります。
 詳しい方がいらっしゃいましたら、ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
金利設定部署にもいた経験からすれば、「固定金利期間が短いか長いか」で、住宅ローンの金利を設定する際の基準は違う…と申し上げておきます。

そうでなければ、月々の住宅ローン金利について「固定期間が長期のものは上がり、短期のものは下がった」ということは『あり得ない』ことになってしまいますでしょう?

一度、過去の住宅ローン金利の推移をご覧になって、「前月比」を計算してみてください。
http://www.nikkin.co.jp/0601/

フラット35ならば、「長期金利」(10年物国債の金利)の動向もご覧になった方がよろしいです。
ご参考までに、一昨日1.3%台だった長期金利は、今日(前場引け)は1.5%台に上昇しています。

住宅ローン審査経験者です。

「変動金利型」の住宅ローン商品ならば、「プライムレート」が基準となっていますので「政策金利」の影響を直接受けますが、フラット35は「長期固定金利型の住宅ローン商品」です。
確かに、「政策金利」が変更されればマーケットの状況も変わってきますので、「政策金利」が下げられることが、フラット35の金利に影響しないとは言いませんが…。
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Q住宅ローンの月々の返済額の目安について

住宅ローンの月々の返済額の目安について
調べてみましたが、思うような回答がなかったので質問させていただきます。
新築をするにあたり住宅ローンの借入額について悩んでいます。 年収から借入限度額や月々の返済額の目安は計算することは出来ました。 しかし、月々の返済額ですが、本当に支払って行けるのか不安に思うところがあります。
月々の生活費や税金関係、保険関係、住宅を取得したら固定資産税も発生してきます。みなさんは月々どれくらいの返済をされていますか? すごく曖昧な質問になってしまいますが、実際のところはどうでしょう。
目安とされている月々の返済額なら無理なく返済されているでしょうか?
夫28才、私28才、子供3才と1才
夫年収 500程度、私 専業主婦(2、3年のうちにはパート予定)
借入希望 2800万
35年払い、頭金 500万
月々返済 80000程、ボーナス払いなし (フラット35sでおよその計算です)

以上のような感じです。 みなさんそれぞれ生活費等や保険等を含めて、どれくらいローン返済されていますか? 実際どんな感じでしょうか?
曖昧な文章ですみませんが、参考に教えていただけないでしょうか?

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Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローンについては、他の人の状況を判断材料にしてはダメです。
「同じような家族構成、年齢、収入の人がこれくらいのことをしているのだから、自分も同じようにできなければ…。」とか「これくらいできるハズ。」と考えると無理が生じます。

その無理は金銭的なもののみならず、精神的になものにもなります。

住宅ローンって、とっても個別性が高い商品なんですよ。
ですから、「他人・他家との比較」はしないでください。

目安は、「いくらまでならば住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうか」で考えてください。

> 月々の返済額ですが、本当に支払って行けるのか不安に思うところがあります。
でしたら、ご主人の現在の「手取り給与」に「交通費」や「残業代」が含まれていたらそれを差し引いてみてください。
また、「能力給」や「歩合」など、月によって額に変動がある部分については、「最低限保障されている額」だけにしてください。

「手取り給与からいろいろ差し引いた額」から、毎月8万円を住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうですか?

もし、現在が賃貸住宅にお住まいならば、住宅ローンを「現在の家賃の8割」に抑えると、固定資産税等も含めて、現在と同レベルの生活が維持できると思います(固定資産税については、当初に軽減があれば、その後のことを考慮しなければならないので)。

仮に
・借入額:2,800万円
・返済期間:31年(現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済するとして、「60歳-1年-現在の年齢」で設定)
・金利:1.660%(現在のフラット35において、返済期間が21年以上35年以下の場合で、取扱金融機関が提供する金利で最も多いのが2.660%のため。フラット35Sなので、当初10年間はそこから1.00%マイナス。11年目以降は2.660%)
・元利均等返済
・ボーナス返済なし
・繰上返済はしない
という条件でシミュレートしますと、毎月の返済額は96,340円になります。

返済期間を35年にして、返済期間が21年以上35年以下の場合のフラット35の最低金利は2.410%ですから、適用金利を1.410%でシミュレートしても、毎月の返済額は84,503円となり、ご質問者さまが想定されている「8万円」よりも多くなってしまいますが…。

できれば、「手取り給与からいろいろ差し引いた額」から、毎月10万円を住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうかどうかと考えていただいた方がよろしいかと思います。

また、フラット35Sは「全期間固定金利」ではなく、「段階金利型」となります。
11年目以降は、最初のパターンで毎月の返済額が106,189円になります。

11年後というと、上のお子さんが14歳。
中学生になりますね。
中学生、高校生になってきますと、家庭における生活費も増えてきますし、何よりも教育にかかわる費用が増えてくると思います。
そのあたりの「増額」も考えて、資金計画・ライフプランニングをしてみてください。

あと、フラット35を利用されるのでしたら、考えていただきたいのは団信保険料が債務者負担という点です。
これが結構バカにならない保険料額なんですよ。
フラット35は、団信の加入が任意なので、加入者が減っていまして(中途脱退も増えている)、その分、加入者が払わなければならない保険料が年々高くなっているんですよね…。

また、火災保険が必須で、火災保険に質権が設定されます。

私自身、住宅ローンを返済中ですが、40歳代独身女性、子供なしなので、あまり参考にはならないかと思いますが…。
借入額:1,800万円 返済期間:20年(40歳の時に借りましたので) 金利:2.00%(10年固定) 元利均等返済
という条件で借りまして、毎月の返済額は6.6万円程度、ボーナス時加算18万円程度という返済をしています。
損を承知で繰上返済もしていません(できるけれどしていません)。
ボーナス返済ありにしたのは、諸般の事情により(笑)。
FPとして言うならば、「ボーナス返済なし」にされるのは多いにお薦めしたいです。

住宅ローン審査経験者です。

住宅ローンについては、他の人の状況を判断材料にしてはダメです。
「同じような家族構成、年齢、収入の人がこれくらいのことをしているのだから、自分も同じようにできなければ…。」とか「これくらいできるハズ。」と考えると無理が生じます。

その無理は金銭的なもののみならず、精神的になものにもなります。

住宅ローンって、とっても個別性が高い商品なんですよ。
ですから、「他人・他家との比較」はしないでください。

目安は、「いくらまでならば住宅ローンの返済に充てて...続きを読む

Q住宅ローンの金利予想

このたび、借り換えの時期がやってきまして、少々悩んでおります。
残金1600万円であと30年ほどローンがあります。
10年固定で2.35%か3年固定で1.2%(どちらも期間終了後1.0%優遇です)で迷っております。
仮に、金利が3年で1.0%づつ上昇すると、10年後に残金は同じくらいになると思われます。
そこで、今後金利は、最大(最悪)どのくらいまで上がると予想されますか?また、一気にどれくらいまで上がることがあると思われますか?
皆さん、口を揃えて「誰にも分からない」と言われますが、いろいろな考え方を聞いてみたいので、私的な意見でも結構なので、お聞かせください。

Aベストアンサー

私の私見ですが
3年後までに2.5%ほど上昇(団塊世代の定年などで退職金が世にあふれる)
そこから5年くらいはウダウダと1%前後ぶれる
それ以降は少し下がるかな?と
2009年のピークを超えれば問題ないかな?
ですので10年以上の固定が安全かなー??
とりあえず今より金利が下がってくるのは当分無いかな?

こういう予想です。

Q住宅ローンの月々の返済金額の決め方

2年前に結婚した夫が結婚前に義両親と共同出資で2世帯住宅を建てており、現在そのローンを返済中(20年ローン、残りあと約10年)なのですが、現在の夫の返済額は、月々約20万円です(ボーナス月は+5万円)。返済を開始してからずっと返済額は変わっていないそうです。

夫の収入は、手取りで25~30万円弱程度です。
ボーナスは60万円程度出ているので、それを考慮すれば、月15~20万円は手元に残るのですが、それにしても、毎月の収入の8割がローンで消えることもあるという設定です。

住宅ローンの組み方なんて結婚するまで考えたことがなかったのですが、少なくなるかもしれないボーナスをあてにして、毎月の収入の8割がローンに消える設定の住宅ローンを組むとは、すごいなと思いました。

質問は、
これぐらいの金額設定は、当たり前なんでしょうか?
ということです。

というか、よくそんなローンが組めたな(貸す側が貸したな)というか。。(他の収入は一切ありません)

ちなみに、義両親は特に裕福とかではなく、ブルーカラー系の一般家庭です。
また、現在は子供なしで私も収入があるので、夫と財布は別々でローンについては私は関与していませんが、子供を生んで仕事に復帰できなかった場合、あと10年は生活が大変なことになりそうです。

2年前に結婚した夫が結婚前に義両親と共同出資で2世帯住宅を建てており、現在そのローンを返済中(20年ローン、残りあと約10年)なのですが、現在の夫の返済額は、月々約20万円です(ボーナス月は+5万円)。返済を開始してからずっと返済額は変わっていないそうです。

夫の収入は、手取りで25~30万円弱程度です。
ボーナスは60万円程度出ているので、それを考慮すれば、月15~20万円は手元に残るのですが、それにしても、毎月の収入の8割がローンで消えることもあるという設定です。

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Aベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 返済を開始してからずっと返済額は変わっていないそうです。
元利均等返済で、金利も上がっていないということですね。
旧・住宅金融公庫融資か民間金融機関の「(全期間)固定金利型」でしょう。
旧・住宅金融公庫融資でしたら、11年目から金利が上がる可能性がありますので、ご注意ください。

毎月の給与手取額が25万円として年間で300万円。
ボーナスが60万円×2回で120万円。
足して税引き後の年収が420万円。
税込み年収は525万円程度でしょうか。

住宅ローンの毎月の返済額が20万円×12か月=240万円。
ボーナス加算分が5万円×2回=10万円。
住宅ローンの年間返済額は250万円。

「住宅ローンの年間返済額」を「税込み年収」で割って、「返済負担率」を出しますと47.6%。

> よくそんなローンが組めたな(貸す側が貸したな)というか。。(他の収入は一切ありません)

この返済負担率では、普通は融資OKとはなりませんので、おそらく、お義父さまの収入を合算する形で融資を受けられたのでしょう。
お義父さまの年収が300万円もあれば、楽々審査に通りますから。

そして、お義父さまは自己資金を出されたので、実際の住宅ローンの返済はご主人が1人でされているのではないかと思います。

> これぐらいの金額設定は、当たり前なんでしょうか?

ご主人は、毎月の返済額が20万円なのに対して、ボーナス加算が5万円ですから、ボーナス返済を極力抑えられたのでしょう。
普通は、毎月の返済額を抑えて、ボーナス返済を増やしがちになるものですから、むしろ賢明な方だと思います。
ただ、「毎月の収入の8割が住宅ローン返済」というのは『異常』ですよ。
実家住まいで親と同居だから、生活費は心配しなくてもいいので、毎月の給料については自身の小遣い分だけ残し、あとは住宅ローンの返済に充てている…というカンジです。
返済期間20年で残り10年ならば、ご結婚よりもかなり前。
まあ、独身ならば「それもあり」だったのでしょうね。

> 現在は子供なしで私も収入があるので、夫と財布は別々でローンについては私は関与していませんが、子供を生んで仕事に復帰できなかった場合、あと10年は生活が大変なことになりそうです。
という状況ならば、手数料や利率を考慮して『損』と言っている場合ではないと思います。
返済期間が当初から20年と短めですので、延ばせるものならば、損を覚悟のうえで返済期間を延ばす相談をされたり、「借り換え」によって毎月返済分とボーナス返済分の割合を変える、ということを考えられてもよろしいのではないかと思います。
残債は2,000万円ちょっとあるのではないでしょうか?
残りの返済期間も10年のようですし、ボーナス返済分を300万円程度に、残りを毎月返済分にされると、返済期間を延ばさなくても毎月返済分を15万円程度にまで減らすことはできますよ(ただし、ボーナス返済分も15万円程度になります)。

住宅ローン審査経験者です。

> 返済を開始してからずっと返済額は変わっていないそうです。
元利均等返済で、金利も上がっていないということですね。
旧・住宅金融公庫融資か民間金融機関の「(全期間)固定金利型」でしょう。
旧・住宅金融公庫融資でしたら、11年目から金利が上がる可能性がありますので、ご注意ください。

毎月の給与手取額が25万円として年間で300万円。
ボーナスが60万円×2回で120万円。
足して税引き後の年収が420万円。
税込み年収は525万円程度でしょうか...続きを読む

Qゼロ金利解除で住宅ローンはただ厳しくなるだけ?

5年後ぐらいにローンで一戸建ての住宅を建てようと思っています。頭金1千万円ぐらい貯めてのこり2千万ぐらいをフラット35で..と考えていましたが、ゼロ金利解除によって金利が上がると新聞に載っていました。あまり金利が上がるとみんな住宅ローンで家を購入しようとする人が少なくなると思います。
実際、銀行はただ金利を上げていくだけとなると思いますか? なにか住宅ローンを借りやすい手立てはうってこないですかね... 住宅ローンだけは金利を低いままにしておくとか、最初の3年は元金のみを減らしていけるとか。もしくは政治で税金の控除が大きくなるとかならないでしょうか... 個人的な予想・意見で結構ですので、ご意見聞かせてください。

Aベストアンサー

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がるから」という常套句を使って変動金利でローンを組ませようとしますが、その手に引っかかってはなりません。
ちなみに我が家でも、今年はボーナスカットになりました。
ボーナスは会社の業績に比例するので、個人の頑張りや国全体の景気とは連動しないんです。

それからこれまではデフレであったので、デフレの時は不動産より現金を持つ方が有利と言われます。
逆にインフレになれば、現金の価値がなくなり物の価値が上がるのですから、不動産を持つ方が有利と言われます。
これまでは低金利により住宅購入ブームがあったのです。
家を買う人はいつも一定率はいるものですが、金利や不動産価格が上がれば同じお金で買える物件の質が落ちるので、購入者は減るでしょう。
以上のことからも、いろんな要素が絡み合うことなので、一概には言えないことがわかると思います。

#2です。

>今後は多少、月々の払いの大きいローンを組んでも企業の調子が良くなるから大丈夫.. という理解となるのでしょうか。

それはまったく違うと思います。
確かに、金利上昇と景気回復は連動しているかのように考えられがちですが、経済情勢というのはさまざまな要素が絡み合っているので、単純に金利上昇=景気回復ということではありません。
それに日本全体の景気が回復しているからといって、個人個人の給料が上がることとはまったく別問題です。
不動産屋は「金利が上がるときは給料も上がる...続きを読む

Q食費1万円・2万円・3万円

うちは家族3人×3食(昼はお弁当)作ってます。毎食、ごはん+おかず平均3品と夜はお酒が入ります。

時間がない時は安い冷凍食品などを弁当に詰め合わせますが、1ヶ月で約5~6万円。米代・お惣菜品込み。

生協で1週間分メニュー決めて予算10000円×4週間。
プラス調味料や嗜好品・パンなど必要なら買い足します。

食費1万円・2万円・3万円とかいうお話をこちらでお伺いしますが、これって2食分?3食分?どうやって?

働き盛りの夫・育ち盛りの子がいるため、賃貸暮らしのままでも無理に食費を減らすつもりはないんですが、3食手作りで3万円や4万円ならば方法を教えて下さいませ。

Aベストアンサー

我が家も三人家族で三食手作りです。
食品は国産。安くても外国産は買いません。
旬の安い野菜を買って、それをいかに使いまわすかで料理数が増えるかと。
たとえば、鰻を買ったとします。うな丼で一気に大量に使わずに、鰻を短冊切りにしてご飯に混ぜてシソやみょうが・ごまをちらします。
残った鰻は冷凍にしてうな卵丼にします。
お肉も同様に一パックで何品作るか。
カレーを作ったら最後は牛乳でおなべを綺麗にしつつカレー風味の牛乳雑炊風にしたりします。

お弁当用の冷食やお米やお酒は楽天で10倍ポイント送料込などを狙い、ポイントサイトを経由すると楽天ポイントとポイントサイトの両方でポイントがつきます。

クレカ払いだとクレカのポイントもつきます。が、カード引き落としは後日なので注意が必要ですので、家計簿にはクレカとして購入日に載せています。
大体これで月3万くらいで収めてます。

レシピに関してはhttp://cookpad.com/レシピサイトを参考にある食材で作れる料理を検索すると便利ですよぉ。

Q住宅ローンの金利について

もうすぐ、住宅ローンの3年固定が切れる予定です。
そこで、次は30年ぐらいの長期固定にしてしまおうと思っていたのですが、今後、金利はどのように推移していく可能性が高いのでしょうか?
先ほど、Yahooのニュースで「日銀の金融政策については、36人中22人が次回の利上げ時期を2009年6月以降と予想した。」と書いてありました。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080710-00000852-reu-bus_all

ということは、まだ、当分住宅ローンの金利も上がらないということでしょうか?それとも、住宅ローンは別物なのでしょうか?

もし、2009年6月まで住宅ローンの金利が上がらないのであれば、それまで変動金利で、金利が上がりそうになったら、長期固定にした方が良いような気がしますが、どうなんでしょうか?

どなたか詳しい方がいれば、教えていただけると助かります。
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

日銀の金融政策は短期金利(無担保コールレート翌日物)の話です。

住宅ローンは長期金利を参考にして決定されるので、短期金利が2009年6月まで上がらないからといって長期金利/住宅ローンが上がらないとは限りません。

実際・・・
日銀が2007年2月に短期金利を0.25%から0.50%に引き上げてから、ずっと短期金利は変わっていません。しかし、その期間でも長期金利や住宅ローン金利は変動しています。長期金利の代表である国債10年物は1.3%~1.9%くらいの幅があります。

では、長期金利が何によって決定されるかと言うと、将来的な金利動向の【市場の予想】に基づいて決定されます。


長期金利の決定要因
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%95%B7%E6%9C%9F%E9%87%91%E5%88%A9

Q住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・

住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・・・・
49歳男性、農業団体勤務。5年前に住宅ローンの借り換えを行い、25年でローンを組みました。ここにきて教育ローンやマイカーローンの返済も重なり、住宅ローンの月々の返済額を少しでも抑えられないかと、銀行へ相談しました。方法としては、返済期間を延ばして返済額を減らすことが可能だが、延ばした期間きちんと返済できる見通しがあるのか、返済計画をよく話し合ってからでないと無理だと担当者から言われました。
退職金が入る60歳の時点で、ローンの元本が約1千万円残っています。年金支給開始の65歳までは、再雇用という形で収入を得ることが可能です。仮に返済期間をあともう5年延ばせば、返済終了が74歳になります。
そこで60歳で支給される退職金を使って繰り上げ返済を行い、月々の返済額の圧縮あるいは返済期間の短縮を行うということで、銀行と掛け合ってみようと思うのですが、返済計画を立てる際のポイント(繰り上げ返済のタイミングや金額など)を教えてください。老後のライフプランに関わってくる問題だと思いますので、私にとっても、銀行にとっても、妥当で納得がいく方法を、ぜひアドバイスください。

住宅ローンの月々の返済額を軽減するため、返済期間を延長したいのだが・・・・・
49歳男性、農業団体勤務。5年前に住宅ローンの借り換えを行い、25年でローンを組みました。ここにきて教育ローンやマイカーローンの返済も重なり、住宅ローンの月々の返済額を少しでも抑えられないかと、銀行へ相談しました。方法としては、返済期間を延ばして返済額を減らすことが可能だが、延ばした期間きちんと返済できる見通しがあるのか、返済計画をよく話し合ってからでないと無理だと担当者から言われました。
退職金...続きを読む

Aベストアンサー

銀行側は、次の1~3を求めてくることが考えられます。

1.教育ローン・マイカーローンの完済後は、各ローンで返済していた分を住宅ローンの返済にまわす。
従って、教育ローン・マイカーローンの完済期限にあわせて、見直しを行う。

〔例〕
現状:(教)2万円・(車)4万円・(住)8万円
条件変更後:(教)2万円・(車)4万円・(住)4万円
教育ローン完済後:(教)-・(車)4万円・(住)6万円
マイカーローン完済後:(教)-・(車)-・(住)10万円

2.60歳時点で、見直しを行う。
〔例〕退職金により一部繰上返済(内入れ)を行い、当初(現状)の条件に戻す。
3.当初の条件に戻るまでは、負債を増やさない。(ローン等の新規借入を行わない。)

1について
教育ローン・マイカーローンについては、まず、条件変更(返済額軽減・返済期間延長)ができませんから、住宅ローンだけが「割りを食った」形となっていると思います。(仮に、住宅ローンの取扱銀行と他のローンの取扱銀行が異なれば、住宅ローンの取扱銀行は、一層その思いを強くします。)
質問者さんにとって、トータルの返済額は変わらない訳です。

2について
相当先の話となりますし、1での返済状況によって、60歳時点での住宅ローン残高は大きく変化します。
ただし、当初(現状)の条件に戻すのであれば、「60歳時点での残高-当初(現状)条件での残高」の支払にとどまるので、退職金全額を使用しなくてもよい可能性も大きい、と思います。

3について
これは申すまでもないことだと思います。

最後に…。
雰囲気に呑まれることなく内容を十分に納得した上で、条件変更を行って下さい。

銀行側は、次の1~3を求めてくることが考えられます。

1.教育ローン・マイカーローンの完済後は、各ローンで返済していた分を住宅ローンの返済にまわす。
従って、教育ローン・マイカーローンの完済期限にあわせて、見直しを行う。

〔例〕
現状:(教)2万円・(車)4万円・(住)8万円
条件変更後:(教)2万円・(車)4万円・(住)4万円
教育ローン完済後:(教)-・(車)4万円・(住)6万円
マイカーローン完済後:(教)-・(車)-・(住)10万円

2.60歳時点で、見直しを行う。
〔例〕退職金により一...続きを読む


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