不動産の鑑定評価額お願いします。

現在コンビにの駐車場として貸している土地で、両側道路に面してるんですが、大通りのほうは地下歩道橋が前にあり大通りから車が入れませんので直接面していません。
片側の裏通りだけ道路に面しています。
大通りの平成22年度の路線価が70E　裏通りが60Eとなっています。
180坪の間口３に対して奥行き７　程度の細長い土地で現在一ヶ月の家賃が坪1000円で月18万円です。
売りたいんですがどのくらいが相場でしょうか？

No.1 ベストアンサー 回答者： poolisher 回答日時： 2011/06/11 12:17

単純な机上計算ということになりますが、・・・

１．先ず路線価ベースで評価した場合、路線価を実勢の７０～８０％、
　　路線価を平均で（ざっくりですが）６．５万／m2とすると、
　　１８０坪（５９４m2）で計算すると、４８００万～５５００万位。

２．収益還元で、現在の地代２１６万／年で、利回り５％で見ると
　　２１６万÷０．０５＝４３００万
　　となります。

となりがコンビニという事ですから、本来の収益性はもう少しいいか
も知れませんので２．は少し厳し目かも知れません。

ということで４５００万～５５００万位でしょうか。


　　

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。とても参考になりました。
６．５万／m2とすると、
　　１８０坪（５９４m2）で計算すると、４８００万～５５００万位。
とのことですが、５９４＊６．５だと3861なんですが、
どういう計算なんでしょうか？

お礼日時：2011/06/11 12:52

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/06/11 23:27

地域性や現況など何もわからないので、ここで評価などできるわけがありませんが。

ようは需要があるかどうかで、大通りに接すると言っても路線価が坪当たり２０万程度の地域ならばそれほど需要があるようにも思えませんが。しかも大通りからは入れないということなら。
ですので、路線価以下でしか売れない、という可能性もあります。
大通りに接していても店舗などの需要がなければ建売業者などにしか売れず、かなり買い叩かれる事もあります。

No.3 回答者： poolisher 回答日時： 2011/06/12 05:46

＞５９４＊６．５だと3861なんですが、どういう計算なんでしょうか？

実勢価格に対する路線価割合を７０％～８０％とすると
実勢価格＝路線価／０．８　　～　　路線価／０．７　になります。
なので、
３８６１／０．８＝４８２６
３８６１／０．７＝５５１６　になります。