住宅ローンについて

夫の親から3500万円(相続時精算制度等利用)の援助を受け、
1800万円の住宅ローンを組む予定です。
土地＋建物＝5200万円予定。
夫：自営業（年収250万円）、妻：契約社員（250万円）
預金は夫：1100万円、妻：0円

今日現在、妻名義でフラット３５にて1300万円の融資の本審査に通過しましたが
ゆうちょ銀行、妻名義1800万円の融資の本審査否決の連絡が先日来てしまいました。
否決理由は未定です。

住宅兼、夫の仕事場と考えているので、
今後は、日本政策金融公庫へ事業融資？の枠でローン不足分を
補うべきか、預金の中から補うべきか、悩んでおります。

建築会社の担当の方や、不動産会社の担当の方へ
色々アドバイスを頂きつつ、進めているつもりですが、
初めての経験なのと、知識、認識不足で、どのように進めるのが最適なのか、
ローン否決以降、判らなくなってしまいました。

土地の契約日も間近に迫って来ております。
どなたかお詳しい方に、アドバイスを頂けると幸いです。
何卒よろしくお願いいたします。

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2011/07/11 12:19

不動産業者です。

まず、郵貯で蹴られたのであれば審査したのは「スルガ」です。ここは一律ではなく色々と事情を加味した審査をします。ここで蹴られると同様の案件を他に持ち込んでも見込みは薄いです。
ですから、フラット以外で奥さんの借り入れで1800万という線はむずかしいということです。
ご主人さんの250万というのは「収入」と書かれていますが、収入＝売り上げなのですか？所得なのですか？所得であれば、合算してフラットへ500万程度の上澄みを申し込みすればよいのですが、収入だと所得はいくらも出ていないでしょう。この辺りがわかりませんとなんとも組み立てようがありません。
しかし、手持ちの1100万から500万を捻出すれば足りるわけですからそこから出されることを念頭に進めるしかないでしょう。
事業用資金は、借り入れ出来たとしても、工場などの設備投資以外は土地建物には使用できないので、それを借りる大義名分の事業計画が必要。500万となると250万の収入では、年間売り上げの2倍と無理、所得なら可能性はありますが、返済年数が5年から7年と短いので、金利は安くとも月々の返済額が大きいので、手持ち資金を当てたほうが無難です。
親御さんからの贈与ですが、当然にご主人さんだけにしか無税扱いで贈与は出来ません。また住宅取得資金の特例を使用される場合は、贈与年の翌年3月15日までに建物が上棟検査に合格などしている必要がありますので、時期的なことを良く、建築側に確認してください。
情報が少ないので、これぐらいの回答しか出来ませんが・・・・

この回答へのお礼

oyazi2008様


ご回答いただきまして有難うございます。

oyazi様が書いて頂いている通り、もう一度細部を確認し、
考え直したいと思っております。
そして、もう少し調べてみたいと思います。

有難うございました。

お礼日時：2011/07/12 00:24

No.1 回答者： zenkiti 回答日時： 2011/07/10 02:21

夫妻の預金って無いのですか？

夫の親からの3500万は夫妻への援助ではなく夫への援助のでしょうか？
1800万不足しているのなら夫妻で900万づつ借り入れる事は選択肢に無かったのですか？

私は団信ありきで考えていますが、35年のローンを妻だけで抱えてるのは如何なもんでしょう？

35年後夫妻健在
2～3年で妻他界＝ローン帳消し
2～3年で夫他界＝ローン丸残り

夫妻の年収は同程度ですが生命保険も同程度の補償つけてますか？
仮に夫に多額の保険金をかけているのであればバランスが取れているのかも知れませんが。

こけ方によって大怪我する仕組みになってしまってはいませんか？
どう転んでも一定の被害で収まる仕組みになっていますか？

この回答への補足

zenkiti様

早速のご回答ありがとうございました。

夫の親からの援助は、夫へのみと考えております。
それ以外は、養子縁組しない限り、妻へ贈与税がかかるかと思います。
この考え方に間違いはないでしょうか？

当初、夫、妻の収入合算にてローンを申し込んだつもりですが、
まだ、はっきりした割合は、ローン会社に問い合わせ中です。
夫が自営業、不安定な職業ですので、出来れば妻を主軸にローンをとのお話でした。

おっしゃる通り、何となく危険な感じがします。
ただ、私どもに選択の余地は、これ以上ない気もします。。。。

本当に、無知なもので、初歩的な質問で申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。

補足日時：2011/07/10 08:41