マンション売却で悩んでいます

平成元年築のマンションを売却した方がいいのかどうか、
まだ迷っている段階なのですが、参考のためにと思い、簡易査定をしてもらいました。
すると、ローン残債と査定額との差額が約20万円で、
売却しやすい価格としてそれよりさらに50万円下げた価格を提示され
「このくらいだと売りやすくなります」と言われました。

お恥ずかしいことですが、２年前よりボーナスカットのため年収が下がって
現在貯金もなく、正直そもそも引越代をどうするか？という状態ですので、
現時点での売却は難しく、また実家等身内を頼るのは避けたいです。
もう少し残債が減ってから売却を検討した方がいいのでしょうか？
しかし時間が経つとさらに査定額が下がるでしょうし…。
ネットで調べていて「任意売却」という方法があると知りましたが、
残債が用意できない場合は、任意売却もひとつの選択肢となるのでしょうか？
年収が下がったため買い換えは厳しいと思いますので（500万を切ってしまいました）、
引越後は賃貸になると思います。
どうすればよいのかわからず悩んでいます。

アドバイスをよろしくお願いします。

No.5 回答者： wettissue110 回答日時： 2011/07/29 14:15

もし売却をするのであれば

インターネットで無料見積もりサイトを利用してはいかがでしょうか。
いくつかそういったサイトがありますのでURLを貼っておきます。

・不動産一括査定ドットコム：http://www.fudousansatei.com/
・イエイ不動産売却査定：http://sell.yeay.jp/
・SBI不動産一括査定 http://www.re-guide.jp/assess/

こういったサイトを通して自分に合った業者さんを見つけるのも
良いのではないかと思います。

No.4 回答者： ninsui 回答日時： 2011/07/24 19:33

媒介契約前の簡易査定は、一般に割高になっていることが多いので、その点は割り引いて考えたほうがよいでしょう。

現実にローンの支払いが厳しいわけですよね？　では、売却すればいいと思います。そして、収入に見合った家で暮らすのが、経済的にはもちろん、精神的にもはるかに快適です。また、任意売却の場合、売却価格を決めるのは基本的に債権者ですから、いくらで売れるかと心を砕く必要もありませんし、残債や仲介手数料、引越し費用もほとんど心配しないで済むでしょう。

任意売却に応じないURは例外として、金融機関から任意売却が拒否されるケースはまれです。

No.3 回答者： mangobanabakiwi 回答日時： 2011/07/14 10:55

現実的なアドバイスでは無いかもしれませんが、査定は一社ですか？

私の場合は5社程の査定してもらい、
一番高く査定して頂いた不動産会社に専任で売却をお願いしました。
価格は査定よりも若干上乗せをしています。

結局、立地や管理状態によって違ってくるので、一概には言えませんが、
以外に不動産会社によって査定額が違ってくるのには驚きました。
結局売り出し価格より若干の値引きで売却しましたが、
それでも最初の不動産会社の査定の1.1倍ほどの価格です。
ご参考までに。

No.2 回答者： ma_h 回答日時： 2011/07/14 02:29

元業者営業です

まず「任意売却」についてですが、任売にするかどうかを決めるのは貴方ではありません。
それを決めるのは「抵当権者（銀行等）」です。

つまり、抵当権者が「任売」ではなく「競売」を選択する事も。

なので「任売も選択の一つ」というのは間違いです。

ただし一般的には「任売」と「競売」なら「任売」の方が高額で売れるので、「まずは任売で」となるケースが多いです。

何れにせよ選ぶのは「抵当権者」です。
また、「任売」でも「競売」でも「手放したら借金はチャラ」ではありません。
売却価格（競落価格）より借金が多い場合は、残りのローンを払い続けなければなりません。

つまり、不動産を手放した上に新居の賃料＋残債を払い続けるのです。

なので結論を言えば「なんとしてもローンを支払って行く」というのが一番です。
せめて「売却価格＞残債」になるまでは。

支払いが苦しいとの事ですが、もう少しですよ。「売却価格＞残債」まで。
何故なら「平成元年築」ですよね？
と、いう事は現時点で「築２３年」という事でしょう？
なら、もう急激な価格の下落は無いからです。一般的に。

基本、マンションは築５年まで急激に価格が下がり、段々と下落率が緩やかになって築２０年を越えるとほぼ横ばいの市場価格になります。
つまり、貴方のマンションが「超人気物件」か「超不人気物件」のどちらかで無い限り、既に「底値」と考えていいという事。

で、あるなら今売っても５年後に売っても売却価格に大きな差は無いという事です。

査定した不動産業者の見立てが間違っていないのであれば、残債との差は５０万との事。
月にいくら返済しているかは存じませんが、「支払いがキツイ」との事であれば相応の金額を返済しているはず。
で、あれば遠からず「売却価格＞残債」になるのではないでしょうか。

当然、売却にしても仲介手数料や、抵当権の抹消等の「諸費用」は必要ですし、引っ越すにしてもそれなりの現金が必要ですから、それを確保できるだけのお金も用意しなければなりません。
まぁ、これは売却したお金で補填できればいいですが。

あと、可能性は高くはありませんが、一度借入金融機関に「債務猶予」の相談をしてみては。

金融機関は貴方の不動産を手に入れても何のメリットもありません。不動産屋じゃありませんからね。

金融機関は手に入れた不動産を現金化しなければならないのです。
しかもこのご時世「借金のカタ」で手に入れた物件なんて「債務超過（焦げ付き）」が常識ですから、売ったところで「損切り」なのは確実なんです。

なので、本音は「貴方に飛んで欲しくない」んですよ。面倒なだけですから。

現に、私のお客様でも何組か「支払いを猶予（チャラじゃありませんよ。月の返済額を下げて貰って、返済期間を延長したりです）」された方がいらっしゃいます。

ただし、当然ながら「全ての人が債務を猶予される」訳ではありません。
そんな甘いもんじゃありません。

しかし「何もしない」よりはやってみる価値はあります。

とにかくあともう少しです。なんとか頑張って支払って行きましょう。

長くなりましたがご参考まで。

No.1 回答者： pekochan_2 回答日時： 2011/07/14 00:12

今までローンを払ってきたんですよね？

だとすると売却より、頑張って払い続けて自分たちの財産としたほうがいいと思います。
今売却してもマイナスで、ローンより安いにしても賃貸も家賃がかかりますし、何より年老いたときに住む家を心配せず、家賃(ローンのこと)を払わずに生活できることのメリットのほうが大きいと感じます。