分譲マンション購入に係る住宅ローンについて

Question

現在、 <自己属性> ・年収500万円・夫婦（妻は専業主婦）、子供ひとりの３人家族。 <購入対象物件> ・購入価格5,000万円・現在建設中、来年竣工予定の分譲マンションの購入を考えていましたが・・・ (1)一番優遇条件が良い銀行の住宅ローンの事前審査が不通過（※）。この銀行の条件でなんとか支払えることとして検討していたものです。 ※クレジットカードの支払い期限日に口座に入れておくことを失念し、支払期限超過を数回してしまったことから通らなかったものと想定。 (2)上記(1)により、現在、フラット３５Ｓのプランで他の銀行（住宅ローン会社）に事前審査を出しているところですが、もし通ったとしても頭金が多額な上に、月々の支払額がこれまた多額になってしまい実質支払いが厳しくなってしまいます。という結果となり、非常に苦慮しているとろです。今までは住宅の購入自体全く考えていなかったため、貯金もあまりしてこなかったのですが、本物件に関しては、私の将来必要とする居住条件に立地、内・外装、スペース等が合致していることから、どうしても購入したい意思があり、諦め切れないのが本音です。（まだ竣工していない物件ですが、早めに購入手続きをしなければ完売となってしまうもの。）・・・そこで、 (3)姉（※）に上記(1)の優遇条件の良い銀行の住宅ローンを組んでもらう。 ※姉は民間会社に勤続年数約20年、結婚後の現在も働いており事前審査は通過するものと想定。 (4)実際の居住及び住宅ローン・固定資産税等の支払いはすべて私がするもの。という条件によりなんとか購入する事は出来ないかと検討しているところなのですが、税務上、住宅ローンに係る審査上等の観点から、実現に向けたアドバイスをいただければ・・・と思い質問させていただきました。【懸念事項】・姉が住宅ローンの名義人となるため、最終的に物件所有者を私とするにはどうすればよいのか？・方法として名義変更をする場合に、それは贈与・譲渡となり課税（贈与税等）なるもの？その場合の金額は？・共同名義とした場合はどうなるのか？・姉が住宅ローンを組んだとして、そこに居住しなくても（実際には私が住むので）審査は通るものなのか？・支払口座を私の口座に指定できるのか？・団体信用生命保険の加入が姉となると想定するが、それを私が相続できるのか？・姉が被るデメリットとは？（手続き等の煩わしさや将来におけるリスク等含めて、あまり姉に負担をかけたくないので・・・）また、姉の旦那さんにデメリットは発生しないのか？・私が被るデメリットとは？以上が懸念している項目なのですが、なんとか購入実現をしたいと思っていますので、税理士の方や銀行、住宅ローン会社、保証会社の方など、専門的見地からアドバイスいただけると助かります。「やめなさい」と言われるのが目に見えていますが・・・それを承知での質問とさせていただきますので、何卒ご理解いただきたく思います。よろしくお願いいたします。

kei1966 · Accepted Answer

ひどすぎる企画です。
うそをつき人に借金を負わせて、最終的にはあなたが逃げられる方法ですよ。
よほどの間抜けじゃなきゃお姉さんはうんといわないのが普通です。

そもそも、世帯主でない女性の融資が　勤務が長いというだけで審査が通るとは思えません。
お姉さんは自分の家を買いたいときにローンが組めないこともあるでしょうし、買ったけど弟に贈与または譲渡すればローンは一括弁済が必要です。
住宅ローンを借りてお姉さんが住んでいないとなれば一括弁済も考慮すべきです。
お姉さんは社会的信用も失いますね。親戚に迷惑をかけるのはやめましょう。
ご自分の力不足を認めるべきです。
わからないから質問するのでしょうが、
自分の利益しか見えないで人にどんな重荷を背負わせることなのかわかっていないということですよね。

あなたが職を失ったら？あなたが死んだら？
人に迷惑しか残しませんよ。

gamigami · Answer

文章をよーく読みませんでしたが、
結婚している女性に住宅ローンを組ませるのは至難の業ですね。
居住用目的での購入が前提でしょうから、
お姉さんとこの世帯分離をどうやって納得させる？

というか、金融機関だって購入動機を聞きたがる案件になるんだけどねぇ。

頭の悪い奴が考えたズルは所詮こんなもんか…。
久々に笑えた質問ですな。
カテゴリーも間違えるほどの人だもんな、
こんな人雇ってる会社もかわいそうだ。

懸案事項の回答

・姉が住宅ローンの名義人となるため、最終的に物件所有者を私とするにはどうすればよいのか？
⇒しかるべき時期に「贈与」あるいは「売買」で取得すればよい

・方法として名義変更をする場合に、それは贈与・譲渡となり課税（贈与税等）なるもの？その場合の金額は？
⇒その時の金額による、贈与だと絶対に課税対象になる（基礎控除以下になる不動産は稀）
売買にしても資金の用意が必要で、親族間売買ではローンはつかないので現金が必要

・共同名義とした場合はどうなるのか？
⇒共有者が連帯保証人になるので、住宅ローン審査に落ちる可能性が非常に高い
（債務者で落ちてるなら当然そうなる）

・姉が住宅ローンを組んだとして、そこに居住しなくても
（実際には私が住むので）審査は通るものなのか？
⇒審査時期と居住確認は時期が違うので、審査になんら影響はしないが、
購入動機を聞かれて「弟が住む」と答えたら貸さない金融機関が圧倒的に多い

・支払口座を私の口座に指定できるのか？
⇒債務者名義なので出来ない

・団体信用生命保険の加入が姉となると想定するが、それを私が相続できるのか？
⇒保険契約自体は金融機関がしているので、相続対象ではなく、
おまけに相続順位もあなたにはない（夫・子供が優先される）
また保険対象者は債務者なので、債務を引き継げば団信付保は可能

・姉が被るデメリットとは？
（手続き等の煩わしさや将来におけるリスク等含めて、あまり姉に負担をかけたくないので・・・）
また、姉の旦那さんにデメリットは発生しないのか？
⇒借りること自体がデメリット。返済能力の低い人間の債務の名義貸しにメリットなどない。
融資した金の５０％でもキャッシュバックしてくれるならまだ考えられる余地あり。

・私が被るデメリットとは？
⇒姉の名義の時に死亡されたら、姉に子供が居たら相続権がないので立ち退き必至。

tantantan01 · Answer

新築時での購入は経済的にやめるべき、というより不可能だと思いますが、
どうしてもそのマンションにこだわるのなら、こまめに情報をチェックして中古で売りに出るのを待てばいいんじゃないでしょうか？
中古なら価格も下がりますし、それまでに相応の頭金を貯められるわけだし、欲望に負けて人の道を外れるよりも、少しの間、がまんすべきかと思います。

pekochan_2 · Answer

意味がわかりません。
そもそも住宅ローンはそこに住む人でなければ組むことはできません。
私自身今マイホーム購入に動いていますが、年収に対して物件が高すぎます。
貯金または親族からの援助などがない限りローンはムリです。
返済比率が30％以下(年収500万だと年間返済額が150万まで)でないとそもそもローン審査を受けることができないと聞いたことがあります。
もし万が一借りられたとして、お子さんもいて、返済ができるのでしょうか？
条件がいい物件ほど高いのは当たり前です。収入に見合った金額と条件で折り合いをつけるべきです。

detekoiya · Answer

車くらいならまだしも

住宅ローンでは代理でとか絶対無理です。

年収５００万で５０００万の物件てそもそも無理・・・

自己資金２５００万くらいないと話にならないです。

懸念してることはすべてクリアできないでしょう。

頭を冷やして考え直してください。

gootarau · Answer

読ませていただきました。
物件の条件の良さと他条件から導き出した案が、、、？？
目を見張りました。
Ｎｏ１さんの意見に賛成です。
全てが通ったとして、もし病気になって失職したら、誰が払いますか？

お値段からして、都心の好立地なんでしょうね。驚いています。
都会とは言えない地方ですので、半分位の予算からファミリー向けの
マンション物件があります。
その位で一生マンション暮らしなら..と、少し郊外に引っ込んで
30坪未満の一戸建てを建てちゃう様な価値観なんです。

諦め切れないお気持ちは良く表れていますが、頭金を貯めるところ
から、始められて下さい。
プライバシーに関わりますので、詳しくはファイナンシャルプランナーさんに
ご相談されると良いですよ。
生保の販売の方も、詳しい方は詳しいです。
全てのマネー・プランをシミュレーションして見せてくれます。

最後の切り札として、頭金をどなたかご親族から出してはいただけないですか？
たまに、そういう方が居ます。
お金が貯まっていないのに、いい物件に出会ってしまって、親族も気に入った
から買える方向で援助、というお話です。

分譲マンション購入に係る住宅ローンについて

ひどすぎる企画です。

文章をよーく読みませんでしたが、

新築時での購入は経済的にやめるべき、というより不可能だと思いますが、

意味がわかりません。

車くらいならまだしも

読ませていただきました。

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