元金均等か元利均等か

Question

この度念願のマイホームを購入する事になりました。
住宅ローンについて自分なりに調べてみたりはしましたが考えすぎてよくわからなくなってきたので回答いただけたら有り難いです。

旦那・今年１２月で２６歳
私・今年１１月で２５歳
子供・２歳２ヶ月
の３人家族です。
ゆくゆくはもう１人子供が欲しいと思っています。

勤続年数は今の会社のグループに勤めて３年ですが、グループ内でも会社の名前が違うので３年としてみてもらえるかは銀行によって違うみたいです。
今の会社は移動してから１年になります。

年収・３２０万円
購入予定住宅・２１８０万円
手数料等・２００万円
自己資金・９００万円
です。
現在住んでる賃貸は月６５０００円です。

今検討中の住宅ローンが、
(1)変動金利０.８７５％　３５年
元利均等返済
７大疾病保険がつけられます

(2)変動金利０.８７５％　３５年
元金均等返済
３大疾病保険がつけられます。

(1)は営業担当さんがオススメしてくれた銀行で、仮審査が通り、本審査を申し込みしてる最中です。
(2)は自分で調べて営業さんに頼んで仮審査をしたところ、減額した額でしか通らないようです。
現在は１４４０万円借入で審査を出しましたが、１０９０万円に減額でと回答がきました。

できれば(2)で借入したいと思っていますがそうなると３５０万円頭金として払わなければなりません。
何かあった時の為にと、とっておく分と私の祖母の援助があるかも、を合わせるとなんとか３５０万円になりそうです。

援助してくれるかもしれない分はまた改めて聞いてみますが、住宅ローンを組む場合、頭金がなんとかなるのであればやはり(2)の銀行で借入した方が得になるでしょうか？

・子供が幼稚園に行くようになったらパートで働こうと思っています。
・まだ今は２人目は予定していませんがいずれは…とは考えています。
・旦那の勤務先は昇給、少ないですが賞与あり。
あと１～２年後には役職につくかもしれません。
会社の規模は大きくは(大手では)ないです。
・子供の分の貯金は別でとってあります。
毎月、学資保険加入と子供手当は貯金しています。
・少しずつ貯金していき、貯まったら返したいと思っています。


少し頭が混乱していてわかりにくい文章かと思いますが、後悔のないように住宅ローンをくみたいと思っています。
旦那がこういう事は無頓着で１人で考えなければならず、私も詳しくはわからないのでどのようにローンをくんだらいいのか悩んでいます。
我が家に合う住宅ローンはどれか、アドバイスいただけたら有り難いです。

よろしくお願いします！

senbei99 · Accepted Answer

元金均等と元利均等と比べると借入額が同じだったとしても、金利が同じであれば総返済額は元金均等の方が少なくなります。
ただし、元金均等は最初の年の支払い額が大きく、徐々に減っていくので、最初の数年間は家計が苦しくなる懸念があります。

ちなみに、今回のケースで（２）でも（１）と同じ１４４０万借りた場合の総返済額は、（２）の方が約１１万少なくなります（（１）約１６７２万（利息分２３２万）、（２）約１６６１万（利息分２２１万））。
また一年目の返済額は、(1)約477,780、（２）約535,770と（２）の方が５万８千円多くなります。

これに加えて、（２）で実際に借り入れる額は、１０９０万なので総返済額は約１２５７万（利息分１６７万）、一年目の返済額も約405,544となります。

従って、３５０万がなんとかなるなら、（２）の方がお得ということになります。

TATUHIKO1 · Answer

長文になる事を先にお詫びします。

ローンの計算などについては、一番目に
　回答された方の内容を参考にされて構いま
せん。ただ、返済方法をどちらにせよ、返済
額の設定方法は銀行により違いますので、銀
行の方にきちんとご相談下さい。

ココから本題に入りますが…。

今回の場合「元利均等」と「元金均等」
　の違いとその「メリットとデメリット」を
考えれば自分にとってどちらが良いかのは大
体わかります。

--------「元金均等返済」の場合---------
　ローン総計額を基に月々の元金と利息額の
返済額を設定します。言い換えるなら、最初
に設定した「月々の利息・元金の合計」を返
済して下さい。という意味です。

［利息の計算方法］
　ローン（総額）×利息（1ヵ年）÷
　　365日（もしくは360日）＝月々の利息額
　※大抵の銀行は「1ヵ年≒365日」とします
が「1ヶ月≒30日」とする為「1ヵ年≒360日」
とする所もあります。

【メリット】
　(1)５年目もしくは10年目などといった節目
の年で、返済額の変動（減額）が行われます。
　(2)銀行にも寄りますが、元金と金利を一定
の額で返済している為、頭金がプールされる
額が増えたり、銀行に寄っては全額プールさ
れる所もあります。

【デメリット】
　(1)月々の返済額の減額の申し出が難しい事。
勿論、銀行も返済して貰わないと困りますの
で、変更の相談には乗りますが、減額した分
を返済期間中に補わないといけない為、次回
の返済額の変動を見送ったり、また次回の変
動より一定期間、返済額の増額などといった
条件を付けられる場合があります。

---------「元利均等返済」の場合---------
　　ローン（残高）を基に月々（次回）の返
　済額を設定し、この返済額より元金と利息
の返済比率を定めます。言い換えるなら、月
々の返済額は月毎に設定される。という事で
す。

［利息の計算方法］
　ローン（残高）×利息（1ヵ年）÷
　　365日（もしくは360日）＝月々の利息額

【メリット】
　(1)返済額が、利息額に割込んだり、銀行が
提示する条件に反しなければ、月々の返済額
を任意で設定できます。但し、利息額の返済
を優先しますので、返済額を減らせばその分
元金充当分も減ります。
　(2)月々の返済額が任意で設定出来る為、最
初の方は少し無理をして、その分後の返済を
楽にする。という方法が可能です。
　(3)返済額を月々で設定される為、携帯電話
のご利用明細書様な、事細かに記載された明
細が月単位で見れる事。

【デメリット】
　(1)返済額を月単位で決める（事実上、返済
額が設定されてない）為、頭金のプールが殆
どあてに出来ない事。
　(2)利息額は返済期間に合わせ、ローン残高
を基に計算する為、月々の返済額は指定しな
い限り変動しませんが、支払い回数が増える
度、利息額の比率が増え元金充当分が減る事。

月々の返済額を変えない事を条件に元利
　均等にて利息を計算した場合、恐らく10年
目以降より元金の充当分がかなり減りますの
で、元利均等で返済を行う場合は、最初のう
ちの返済は少し無理された方が良いかもしれ
ません。
----------------------------------------
　　尚、銀行にも寄りますが、返済方法は途
　中で切り替える事も可能です。

初回より10年間は、元金を減らす事を目
　的として「元利均等」で設定額より少し多
めに返済をし、それ以降は「元金均等で」返
済をするのも有りです。

ただ、収入の減額。お子様の事や天災な
　どによるご自宅の損失・損傷。など貯蓄や
保証で賄えない様な事が充分に起こり得ます。

その事を踏まえた場合、元利均等で初回
　より10年間は設定額より少し多めに返済を
し、それ以降は、元利均等のまま無理をしな
い程度の一定金額を返済し続ける。という方
法が無難かもしれません。

最後に、私も金融に絡むお仕事をして
　おりますので、その視点で一言記載させて
頂きます。また、かなり酷な内容になってし
まいしますが、その点はご了承下さい。

各返済方法に「保険」が付けられる。と
　記載してありましたが、結論から言ってそ
の保険は絶対に付けてはいけません。もしロ
ーンに保険を絡めてしまえば「あんたに何か
あった場合は保険で支払らえ!!」という契約
をさせられる事になります。

この日本の世の中、何処の金融屋もお金
　は貸さず回収一本でやって行きたい所です
が、貸さないと喰っていけないので渋々貸し
ている状態です。ローンも同じです。

年収／320万で2000万の住宅ローンの依頼。
　UFJなどの大手銀行ならば、絡みたくないの
でB級、C級クラスの銀行にたらい回しします。
それでも何とかローンが組める銀行が見つかっ
たとしても、組めるローンは保険が絡んだ様な
プランしかありません。

ローン先の銀行は「保証人を二人立てて下
　さい。」と言いましたか？仮に言ったとして
もそれは形式的なもので、保証人よりも保険の
方が確実に回収できますからね。

うちに来るお客様にも、よくいらっしゃい
　ます。「夢のマイホームを建てる」という事
で頭でっかちになり周囲が見えなくなるお客様。
10円・100円・1000円のケチル計算は出来るけど
その数字の横に「万」が付いたら計算できなく
なるお客様。そんなお客様には、金利も底々安
く、死亡保障の保険も付いたローンプランをお
勧めしております。

dadandan11は、「自分には保険絡みのロー
　ンしか組めない!!」と割り切った上でそのロ
ーンに手を出そうとしていますか？もし、そう
でしたら、貴方や貴方の旦那様が亡くなられた
時に、銀行から「保険屋に請求しないといけな
いので死亡届のコピーを送れ!!」と言われた時
は、素直に死亡届を送る。という事ですか？

dadandan11さんは、我が子を愛しく思いま
　すか？そして、今回我が家を建てる事も我が
子の事を思っての行動ですか？

それならば、もう一度考え直してみましょ
　う。

家は、定職の無い人間でも簡単に建てられ
　ます。ですが、一度、間違った図面を基に建
てしまった我が家は、簡単に建て直す事はでき
ません。

maccha_neko · Answer

元金均等返済の場合、金利の元になる元金そのものを減らす効果が大きいので、トータルで見れば「お得」です。ただし、最初のうちは元金は均等割り＋金利の返済になるので、かなり負担が重いですね。

ただ、元利均等返済の場合でも、今はネットバンキングなどで手数料無料で繰上げ返済することができるのが普通だと思います。
繰上げ返済は元金を直接減らすということになりますので、これを利用して元金を減額していけば実質的に元金均等返済と同じような効果がありますし、元金を減らして返済額を減らすのか、期間を短縮するのかという選択もできるはずです。
強制的に元金分の返済額が固定される元金均等と異なり、家計の余裕や将来設計などを考えながらその都度返済額や方法を決められますので、都合が良いんじゃないでしょうか？

元金均等か元利均等か

長文になる事を先にお詫びします。

元金均等返済の場合、金利の元になる元金そのものを減らす効果が大きいので、トータルで見れば「お得」です。

元金均等と元利均等と比べると借入額が同じだったとしても、金利が同じであれば総返済額は元金均等の方が少なくなります。

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