管理組合の理事長になり、管理費を見直したいです。

こんにちは。


マンション管理組合の理事を順番でやることになり理事長をやることになりました。


今まで知らなかった管理費の使われ方を知って、そして、これから大規模修繕にむけて修繕費が足りないので管理費の値上げをしなければいけないと管理会社から言われました。


それにあたってまずは、今の管理費で無駄に使われている部分を見直そうと思いアドバイスを頂けたらと思って質問させてもらいました。よろしくお願いします。


マンション管理費の内容

【管理対象のマンション】
敷地面積　７２５．８７m2
構造　鉄筋鉄骨コンクリート　地上10階
建築面積　３３６．１９m2
延床面積　２５８２．６９m2
住宅３４戸
北関東・駅・役所も近く住宅街で暮らしやすい地域
築１８年くらい


【管理費】
年間６７０～６８０万くらい
各部屋の管理費と駐車場使用料など

【管理会社に支払っている費用】
１）事務管理業務費　　　月９００９０円（年１０８万１０８０円）
２）消防設備保守業務費　月１６８００円（年２０万１６００円）
消防設備など点検　年２回
３）給排水設備保守業務費　月１２６００円（１５万１２００円）
貯水槽清掃　年１回
給水ポンプ点検　年１回
簡易項目水質検査　年１回

４）共有部定期清掃費　月８９３５５円（１０７万２２６０円）
定期清掃　年３回
日常清掃　月１２回（１回３時間）


【エレベーター管理費（フルメンテナンス）】
１）昇降機保守業務費　月９０３００円(１０８万３６００円）
２）設備遠隔監視業務費　月１８９００円(２２万６８００円）
３）防災設備遠隔監視業務費　月２１０００円（２５万２０００円）

防犯カメラリース料　月１３６５０円（１６万３８００円）


※ここまでかかる費用まとめ
年４２３万２３４０円


その他毎年かかる費用
保険料　６３４６８円／年１回
水質検査費　１８９００円／年１回

その他支出費用
消耗品：切手、封筒、ファイルなど　２００００円／年
水道料　２３０００円／年
電気料　５９００００円／年
組合運営費　５００００円／年


年間だいたい６００万くらいかかっています。
残った費用は修繕費として積み立てしています。



管理会社は大手メーカーで今の金額でもがんばっていると言っていました。



自分が思うのは清掃費が高いのと消防・水質が年に数回なのに月額で払っている所に疑問がありました。水質検査も別途請求の必要はないのではと感じています。
何か見直せる点があればアドバイスよろしくお願いします。



清掃会社を変えたいと思い聞いてみたら、管理会社が清掃会社や建築会社など決めても良いと
言っていたのですが、その場合は見積もり・手配・監督などすべて理事会でやらなければいけない？みたいな事を言っていたので（詳しくはまだ聞いてないのですが）会社を探すのは良いのですが、
実際現場監督となると素人がやるのは難しいと思うのでそういった事は管理会社にしてほしいのですがそういった事もよくわからなくて結局は自分達で会社を決めるのは無理な事なのかと困っています。



よかったらアドバイスよろしくお願いします。

No.11 回答者： qaz618 回答日時： 2011/11/14 20:36

事務管理業務費　複数の管理会社から見積りを取り、今の管理会社からも見積りさせる。

エレベーター管理費　余計なオプション契約を解除する。管理会社を通すのではなく、直接交渉する。
消防や水質も相見積りを取る。
組合運営費を抑える。保険を見直す。
全て一から見直したほうが良さそうです。

No.10 回答者： konohazuku521 回答日時： 2011/11/02 22:05

＞大規模修繕にむけて修繕費が足りないので管理費の値上げをしなければいけない

＞年間だいたい６００万くらいかかっています。
残った費用は修繕費として積み立てしています

こんなやり方をしている管理会社は即刻変更すべきです。今や管理費会計と修繕積立金会計を分けるのは常識です。

修繕積立金として徴収しているお金が少な過ぎます。修繕費が足りなくなるのは当たり前。

失礼ながら、管理会社にいいようにやられています。理事を初め、住民が我が事としてもっと勉強する必要があります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


管理会社もここ数年で変わったようで、今の管理会社も修繕費の少なさについては関わってから気づいたみたいで、修繕費を値上げすべきだと言っていて、修繕費値上げに関するアンケートなど作ろうと資料など作っている段階です。


今まで確かにいいようにやられてきたみたいで、私含め住民は管理組合がどのような運営をしているかまったくわかっていない状況です。


今の契約内容を理解して、見直しし、住民に管理内容が浸透していけるように改善していきたいと思います。


とりあえず、見積もりをとってもらおうと思って管理会社比較サイトに見積もりのおねがいをしてみました。


修繕費の事を住民のみなさんにわかってもらうのは難しいと思うので、何かイラストなどもあるわかりやすい資料など探してみようと思います。

お礼日時：2011/11/03 03:34

No.9 回答者： kei1966 回答日時： 2011/11/02 19:55

再投稿です。

統計局の物をリンクしてあるこのサイトが結果をみやすいと思いましたのでどうぞ
http://relife-co.com/mansion_policy/data/

また、マンション管理士事務所の例はこちら
http://www.office-shigematsu.com/
契約の仕方はいろいろです。

ご参考まで。

この回答へのお礼

早速回答ありがとうございます。


紹介してあったサイトを見てみました。


とてもわかりやすくて、今後何か資料が必要な時もとても参考になると思いました。
良いサイトを紹介していただきありがとうございました。

お礼日時：2011/11/02 20:58

No.8 回答者： inon 回答日時： 2011/11/02 17:43

一番の問題は修繕積立金を設定していない事でしょうか。

今の管理会社は駄目ですね。早急に変更された方が良いでしょう。
大規模修繕の計画も管理会社の業務の内ですよ。
大規模修繕に向けて修繕積立金の額を設定して、それプラス管理費です。
実際現在各戸から徴収している管理費を上げるのはひじょうに難しいです。
先ずは、修繕積立金の額を決めて、残りの金額で業務を遂行できる管理会社を選びましょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


修繕積立金は設定してあります。質問に記載してなくてすいません。
修繕費は基本管理費の１０％が建築してからずっと取っているそうです。
例）管理費１５０００円だと修繕費１５００円で計１６５００円という形です。


マンションが建築してからずっと修繕費がこの金額のまま最近まで来ていて、この状態だと修繕積立金がとても少ない状態であるということを管理会社から聞きました。


今の管理会社も３年前くらいに変わったらしく、普通は修繕費は値上げしていくものなんですよと言っていました。


なので修繕費の値上げは必要なのと大規模修繕の計画は管理会社が案を出してくれているのですが、その大規模修繕計画の内容が必要最低限なのかや費用が適正などの判断は素人の私にはわからないので、うんうんと聞いている状態です。


なので、まずは管理費の無駄をなくす部分から初めてみようと思い質問させてもらいました。



書き方がわかりにくかったようですいません。



今自分の住まいで２ＬＤＫオートロックではないマンションで
管理費１２９００円　修繕費１２９０円です。
一番高い部屋の人で管理費１６１００円　修繕費１６１０円です。


難しいですが、少しずつがんばりたいと思います。

お礼日時：2011/11/02 19:19

No.7 回答者： risunotorasan 回答日時： 2011/11/02 10:35

＞自分が思うのは清掃費が高いのと消防・水質が年に数回なのに月額で払っている所に疑問がありました。

＞３）給排水設備保守業務費　月１２６００円（１５万１２００円）

この名目ですが　どこのマンションにおいても毎月１回の点検業務は管理会社の指定業者で必ずなされているはずです

また
＞定期清掃　年３回
日常清掃　月１２回（１回３時間）
についてですが　日常清掃が月一回と記載されていますが、週何回かのごみステーションの掃除などは住民さんが当番で出られているのでしょうか？
その都度　時間的には判りませんが巡回管理員さんがマンションに来られていませんか？

新築マンションの入居者は管理会社を選べません。
しかし管理組合が立ちあがった時点で　管理組合と管理会社は対等です。
要望は、どんどん出しましょう。
改善されないならば、当然管理会社を変更する権利は管理組合にあります。

最近の新聞に出ていました
管理しているマンションの管理組合を　Ａ、Ｂ，Ｃに分けて
Ａは　管理会社のトップクラスがフロントにつく
Ｂは　あまり要望も無いので次のクラスの担当が・・・。
Ｃに至っては　管理会社の言い成りの管理組合として　新人などをフロントにつける

あなたのマンションはその内のどこでしょう？

今まで前例のなかったことを興すのは大変なことではあります。
ただ　管理会社も　収益を上げなければ経営としては成り立ちません。
事務所には一級建築士から事務社員　あるいは清掃のおばちゃんまでいます。

ただ、クレームの少ないマンションでは　当初設定した金額で今も推移していることは確かです。

今はマンションブームも終息しています
管理会社は新規に管理組合を獲得するために必死です。
経営拡大が無い会社の発展はないからです。

他社に声をかけられることも　決して間違った行動ではありません。
そのためにも　書き出された数値だけでなく　プラスアルファが何処かに無いか
どこまで管理組合を守ってくれているか　現在の管理会社のすべてを把握してから
理事会などで討議されてはいかがでしょうか？


自主管理　
年輩の方が沢山居られるマンションでは、この方法をとっています。
清掃員　兼　管理人さんはシルバー人材センターから派遣しています。
自給８５０円Ｘ８時間Ｘ３０日＝２０万４千円　二人隔週でお願いしているようです。

後は理事長さんが何人か持ち回りをして・・・
そろそろそちらの方向で考えられる時期ではないでしょうか？

いずれにしても　管理会社は傘下の清掃　植栽　工務　ほとんどの窓口になることで
多少の収益も上げています。
自主管理になれば　しっかりした方が徹底的に管理費削減を試みますと
ほぼ半額に　なる可能性は秘めています。

しかし理事長と業者の癒着問題も起こりうる危険性を認識しておく必要もあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

なるほど点検業務は必要なんですね。今まで知らなかった月額でかかる業務でどういった事が行われているかのきちんとした把握が必要ですね。


日常清掃は月１２回なので週３回の１日３時間です。書き方で分かりにくかったみたいですいません。
なのでごみステーションの掃除は週３回業者が行っており、住民で掃除の当番制はありませんが、汚い時などに気付いた住民の方が掃除してくれている事もあるみたいです。


要望は、どんどん出して良いのですね。なんかめんどくさそうな対応を取られると尻込みしてしまいます。でも今の管理会社は担当者など人は悪くないので、管理会社を変える前に今の会社の内容を変えられるならその方が良いかなと思っています。


自分のマンションは今はまさに言いなりの管理組合だと思います。


そうですね。焦らずまずは現在の管理会社のすべてを把握することが必要ですね。


シルバー人材センターを利用するのはとても安くて良さそうですね。
理事会の役員が変わっても続けていける体制ができそうだったら、節約できる部分は協力して変えていけたらいいなと思います。


数年前から理事会が順番性になり、私自信も管理組合というのを理解したのが最近なので、まずは住民のみなさんに組合というものを知ってもらうところから始めようと思います。


管理会社が決めてくる業者で値段もまあまあで業務内容がきちんとしてれば言うことないんですが、高い割にはちゃんとしてなかったり、でも組合で全てやるのは大変だし、難しいですね。


少しずつがんばっていこうと思います。
詳しくありがとうございました。

お礼日時：2011/11/02 18:55

No.6 回答者： kyo-mogu 回答日時： 2011/11/02 10:22

　ご苦労様です。

　管理会社に委託している部分を減らし、住民がどこまで関わるかでも変わります。

　清掃の部分で、毎月とありますが、恐らく会計上の処理として毎月という形にしていると思われます。実質は一括だけど、月割りでという会計的なものの処理としてしているだけ。会計部分は管理会社に聞く方が良いですよ。思い切ってどんどん聞いてみて下さい。

　私の所は団地で管理会社は入っていない形で自主的な運営でしたが、管理会社を入れる事で費用はあがりましたが、なんとか成っているかな。で、積極的に理事会で聞いて、理事達で考える、そして結論に基づき管理会社が動く形です。管理会社任せですると住民も考えなくなりますので、住民全体で考える部分も多いです。無駄を減らすには住民の力も必要に成ります。

　それと清掃会社とか決めるのは問題は無いですが、管理会社がどこまで動いてくれるかも確認が必要です。

　また、大規模改修工事となると、業者の選定も大変になります。安いけど手抜き工事が有る場合も。工事資料も無い状態になると次回困りますからね。　

　エレベータなどの施設が有ると結構費用がかさむようです。団地でそういった施設が無い分、積立金額も潤沢にあると言われましたが。

　
　まず、管理会社を上手に使いましょう。

　後、住民の方で資格を持っていて管理が出来る人に協力するとかは出来ますか？
　
　最終的には総会で決まると思いますので、値上げとなると説明も大変ですよ。しっかりとした裏付けの資料なども用意して下さいね。


　当番制でも理事になるのは大変だった。大規模修繕工事と重なるし、引っ越しして間もないのに理事だから。苦労したよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
管理会社に今の契約内容を詳しく聞いてみたいと思います。


管理会社を変えようとしたら業務を適当にやられたりとか、引き継ぎなど協力してもらえなかったら自分の責任になってしまうので、思い切った行動に出るのが少し怖いなと思っています。


管理会社をどこまで使っていいのか悩みます。今のところ管理組合に興味のある住民が少ないので、管理に協力できる人はいないと思います。でもこれから住民のみなさんに管理組合というものを知ってもらう為に、回覧板を作って現状をみんなに知ってもらって、協力してくれる人が出てきて良くなっていけるようになったらいいなと思っています。


kyo-moguさんは大規模修繕の時に理事とはとても大変そうですね。お疲れ様でした。

お礼日時：2011/11/02 18:31

No.5 回答者： kei1966 回答日時： 2011/11/02 10:03

管理会社はマンションの経営管理はできても、建築技術者がいるわけではありません。

すべて専門業者をに依頼するマージンをとるだけです。
建築関係の業務は委託せず相談できる建築士をつくり維持管理顧問につけ、マンション管理士事務所に経営や集金を仕切ってもらうのも安心して安くなる方法です。
ネットで建築士もマンション管理について書いているところも増えましたよ。

マンションには特性があるので一概にいえませんが、
統計局では５年に一度マンション管理の全国統計を出しています。
規模からして管理費が膨大には高くないと思いますが設備などから比較してみるとよいでしょう。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


なるほど。顧問をつける形ですね。そういった場合は管理会社との契約はなくなるのでしょうか？
管理会社と契約しつつ、管理会社の管轄する業務を減らして、顧問もつけるという形でしょうか？


管理会社から提示される内容や金額など専門家でないので、相場がわからないので、顧問がいる形はとても良いと思います。


統計局のＨＰを見ましたが、規模別などの管理費の平均などが記載してあるのでしょうか？
どこを見たら良いかわからなかったので、良ければどの項目か教えてください。

お礼日時：2011/11/02 18:08

No.4 回答者： kanrishi 回答日時： 2011/11/02 09:38

管理会社とのお付き合いで気をつけていただきたいのは「定期業務」と「非定期業務」の区別とその内容です。

定期業務は委託契約に盛り込まれたパッケージ業務のことです。
何（業務の種類と仕様）を盛り込むかは組合の選択になりますが、具体的内容（専門業者の選択など）は管理会社の裁量になります。作業の結果については「包括的に」管理会社が責任を負います。
これに不満があったら管理会社に改善を申し入れることになりますが、組合から業者を指定することはできませんし、仕様の変更は委託料の変更（増額）になることもあります。

非定期業務は契約書に盛り込まれていない業務を適宜個別に管理会社に発注するもので、金額や具体的内容に注文を付けることができます。発注（指示）の仕方によって結果に差が出ることがありますが、それは発注者の責任になります。

それぞれの業務にはそれぞれに専門業者があり、ほとんどの内容は門外漢には計り知れないところとなりますので、自分たちも勉強しなければなりません。

ご質問の最後の部分の疑問の原因はこのあたりのあるのではないかと思い、まとめてみました。

記載していただいた金額の明細につきましては「管理会社に支払っている費用」と組合会計の一部というだけで、上記の区別ができているのか確認ができません。金額だけの比較で判定できるものではありません。他社との比較も重要です。
もう少し研究して問題点をしぼっていただきたいと思います。

業務は多岐にわたり、吟味検討にはかなりの手間がかかりますからますから、それらを一挙に見直すのは無理です。一つ一つを丹念につぶしていくしかありません。お焦りは禁物です。

組合員が負担できるものには限度がありますから、管理費を圧縮して積立金に回すという発想は当然のことなのですが、その前に適切な管理と必須の計画修繕とはどういうものかの合意を作っておくべきではないかと思います。ゴールから逆算する発想です。ゴールがぐらぐらしているとその場限りになりかねません。

築１８年ですと数年後には大規模修繕ということになりますね。時間は十分ありますのでジックリ検討してください。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。


自分含めマンション住民の人達は管理組合の事を全く把握してないので、これからみんなでやって行けるように焦らず進めていこうと思います。


まずはどういった契約をしているのかの確認をして、組合回覧板を作り役員でない人でも興味を持ってもらえるようになれば良いなと思います。

お礼日時：2011/11/02 17:54

No.3 回答者： m_inoue222 回答日時： 2011/11/02 08:34

一般的にですが．．．．

複数の管理会社からの見積もりをとれば今の管理会社より格安になる場合がほとんど

場合によっては毎月の支払が半額以下になるの場合も有ります

個々の内容を検討することも必要ですが管理会社そのものの変更も検討すべきでしょう

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

他の管理会社に見積もりをお願いしてみようと思います。

お礼日時：2011/11/02 17:37

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2011/11/02 08:32

只今、中規模改修工事の設計監理コンサルしているマンション事情が同じです

当初、管理会社先導の大規模改修計画が持ち込まれ相談を受けました
必要ない部分の工事も含まれて、緊急部分(中規模）として減額したのですが
日常の管理費も同様に、管理会社を通して必要以上に高額になっている事項が多いこと
貴マンションでの列記された事項も含め、見直しかつ業社直接契約に切り替える準備を、管理組合理事長と検討して居ります
成り行きに拠っては、管理会社の交替もありえます、其の後に積立金の変更を考えています

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

他のマンションでもそういった悩みはあるんですね。
管理会社の提示する大規模修繕と実際に必要な修繕は差がありそうです。

そういった相談はタウンページなどのどういったジャンルの業者に連絡したらよいでしょうか？

お礼日時：2011/11/02 17:35