家が建築出来ない土地だった

宅地を８年前に購入。　
１年ほど前に　家を建てようと、建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
引き込みの奥の分譲を購入したのですが、私道の持ち分の登記がどうやら間違っていた様です。
なので、持分が足りず、２ｍ道路に接している面積が足りないとの事で、建築申請が下りないと　市から指導され、さっそく仲介業者と　売主に言いました。
しかし、仲介業者と売主は、家が建ちますと言いました。
それを信じ、じゃあ、間違いを正してくださいとお願いして　もうすぐ１年が過ちます。
動きが無いので、宅建協会に相談した所、家は建ちませんよ・・・と言われました。
契約を　白紙か　解除などにしたいのですが。
民事で訴訟した場合、容疑は　債務不履行？重要事項説明義務違反？瑕疵担保責任？　
何になるのでしょうか？
時効にひっかからない範囲で、有効な良い方法があれば教えて下さい。

　

No.13 ベストアンサー 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/26 21:27

＞契約を　白紙か　解除などにしたいのですが。

＞民事で訴訟した場合、容疑は　債務不履行？重要事項説明義務違反？瑕疵担保責任？　
＞何になるのでしょうか？

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償（415条以下）ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
まず、誰の責任追及を行うかですが、区画分譲をした宅建業者である売主。訴状に書く内容としては、売買契約の債務として宅地としての商品として不完全なものを引き渡したことについて債務の不完全履行、土地に瑕疵があることを理由に契約の解除、代金の返済を求めるということになるのではないでしょうか。
　ただ、その不完全性や瑕疵の状況が、本人がうまく説明できていないのが問題ですね。
重要事項は説明しているでしょう。故意に間違った説明をしているかどうかはこの記述の
なかでは判然としません。
　仲介業者をせめても損害賠償まではいきません。せいぜい短期間の営業停止処分くらいで
質問者さまに補償があるわけではない。
　登記の間違いは、誰の責任かというと売る際にそのことに気付くべきであったかどうか
当然気づいてしかるべきであったかどうか・・・そういう話ですね。
　
　どうもこの話以前にも何度かお目にかかったように記憶していますが気のせいですかね。

No.12 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/26 15:03

条件

(1)私道に面する住戸は、必要な持分で私道の所有権を持っていないと
　建物を建てられない？
(2)本来どれだけの持分を持っていれば建物が建つのか不明
　　仮に、その道路を使う住戸の数が４戸とすれば
　　１／４ずつ持分が必要ということになるが
(3)なぜ1/６と間違えたか
　　図を描いて考えてみた。

もし各住戸が１／４づつの所有権でいいのなら
１／１２がどこかに余分にあるはず。
これが他の人にわたっている場合もある（図２）

いずれにしろ余っているのなら買わせてもらい、
他人の持ち物になっているのなら交渉し売ってもらうか
確認申請の間だけ買ってあとで売り戻せばいい。

よのなかにには地主の持つ私道に面した借地に
建つ住宅はやまほどある。そういう土地の底地が
売られた場合、私道の持分をつけて売るのかなぁ？
あまり聞いたことはない。
そもそも、確認申請に公図をつけるまではわかるが
登記簿で私道の所有権、持分割合まで審査する
特定行政庁って本当にあるのだろうか？

No.11 回答者： sacra-home 回答日時： 2012/01/25 18:07

ほかの方の回答に疑問を感じる部分があったので補記します。

私道が建築基準法で認められた道路に接している部分が３ｍしかない場合、その私道を使って進入する必要がある家が2件以上あれば、結局、1軒分しか建築確認は下りません。

１件が２ｍ利用すれば、残りの１mしか利用できないことになるからです。

おそらく、その私道を使って建築確認を下している家が既に存在するのでしょう。

となれば、どうあがいても建築確認申請できないでしょう。

改めて当時の重要事項説明書の道路に関する説明の部分を確認し、重要事項説明義務違反で業者と戦って下さい。

この回答へのお礼

市の行政に確認しました。
同じ専用通路なりを　重複して申請した場合、分かりきっていたら注意し　建築申請を却下するが、
分らない場合は　承認する場合もあるとの事でした。
正しくは　重複はいけないのですが、法の抜け道といいますか、重複もいける場合があるみたいです。
宅建協会も、重要事項説明義務違反だと　言っていました。
ありがとうございます。
とことん戦う所存です。

お礼日時：2012/01/27 13:22

No.10 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/25 12:56

やっとわかりました（笑）

その敷地が建築基準法の道路（公道でも私道でも）に接していて、接道義務を満たしていれば建てることができます。

しかし、その道路が私道である場合、建物を建てる際に重要な上下水道管・ガス管等を埋設することや、その引き込み工事のための掘削等を行うことについて、私道所有者の承諾が必要条件とされています。

ここで、私道持分があれば、他の私道所有者（共有者）との間で「お互い様」ということで、承諾を得やすいのですが、その私道についてまったく持分がないと、承諾を得るのに時間がかかったり、場合によっては、「承諾料」等を要求されることもあります。

通行に関しても、、「車両の通行を禁止される」、「承諾や通行料が必要になる」ケースも実際にあります。

以上のことを踏まえると、購入を検討している土地が、私道のみに接しているにも関わらず、私道持分が取得できない場合に注意が必要だということです。

建築確認では、一般的に私道の持分を満たしているかどうかまで問わない行政庁が多いですが、当該行政庁は「行政指導」として持分を満たさない私道に接する土地に建築させないよう「指導」をしているのだと思われます。

さて、普通は宅地分譲の際、私道持分を重要事項で説明します。ただしこの段階で
不動産仲介業者が、この「建築指導」の内容を知らずに、持分比がだいたい均等に
あるからいいだろうと解釈した。（これが全国的には間違っていません）

さて、ここから先は問題解決の話です。
(1)まず、私道である以上、区画を分筆して分譲する際に、「位置指定」を申請して
いるはずです。それを確かめるには都市計画にいくか、お手元の登記簿をみれば
地目、公共用道路　として記載されていたら位置指定されている「私道」であると
考えていいでしょう。
(2)次に、分譲したあるいは仲介した業者に頼んで私道の共有持分を持つ所有者に
　持分譲渡の話をまとめてもらう。

もともと、上記のような建築規制（取り付け道路の持分が一定割合以上ないと
確認申請をうけつけない）というのは、建築基準法、施行令、施行規則のどこを
読んでもでてきません。
市もしくは県が定めた内規か指導要綱（つまりローカルルール）と思われます。
これは明文化されていませんから、これを知らずに販売したからとか、これを
説明しきれていないからと言って責任追及することに無理はあります。

とはいえ、地元の業者なら知っていて当たり前という言い方もできるわけで
実際、その「規制」なるものがどこまでホンモノなのかが問われます。

公図と登記簿を丹念に見て、共有持分の多い人から少しだけ土地を譲ってもらえば
なんとかなりそうですけどね。

しかし、土地を買うとき銀行ローン組んでいたら、銀行の方できがついたかもしれませんね。
銀行は、この手のローカルルールに精通していたりしますから
キャッシュで勝ったんですか？

参考URL：http://www.fdom.co.jp/baibai/20090402a.html

この回答へのお礼

何度も　返答ありがとうございました。
持ち分を　多く持たれている方は、公道に接している為、持分は必要ないはずですが、１/３あります。
しかし、引き込みの　今回問題となっている土地は、１/６です。
売主の話ですと、本来は　１/３だったはずなのに、なぜ・・・と話していたので、
業者か司法書士が　単純に、間違って　登記したのでしょう。
最初は、持ち分を　多く持たれている方に　戻して欲しいと交渉していました。
が、抵当権を多く付けているし、税金も　多く支払っているので、お金を支払えばいい、との回答でした。
一年近く待っていたのに、その費用やらを　負担されるなら、動いてもいいですが、
との上から目線で　業者が　話を持ってきた為、もう契約解除にしようと　戦う覚悟を決めた次第です。


　

お礼日時：2012/01/27 13:43

No.9 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/24 22:10

ひとつだけ教えてくださいますか。

行政の担当者は
(1)道路幅員が不足している
からダメと言っているのか
(2)道路幅員は４ｍ確保されているが
敷地が２ｍ接道していないからダメと言っているのか
(3)取付道路上の土地が「道路」ではないと言っているのか
（いわゆるメクラ地）
絵があればうれしいんですけどね。
想像して答えて全部ノーでは、わからないですね。

この回答へのお礼

すみません、わかりずらい内容で。
土地事態は　私道に３ｍ接しているのですが。
その、私道の持ち分が１/６なのです。
持分を　面積で換算すると、道路に２ｍ接している事にならないので、申請不可だと言っています。

お礼日時：2012/01/25 12:03

No.8 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/23 22:03

＞虚偽の申請をすれば(専用通路)　建築申請は下りるみたいです。

虚偽の申請をしても建築確認申請は下りませんよ。
そうではなくて、道路がすでに位置指定道路として開発時に都市計画課に
認定されているから、「道路」として認められるから確認申請は下りると
いう話です。


＞詐欺をしろと　遠まわしに　言われています。
ちがうとおもいますよ。
おそらくは（現地を見ていないので憶測ですみません）
登記の手違いか勘違いかしりませんが道路に面している人が越境している
のでしょうね。それで道路幅が少し減っている。

そこで、
(1)現況
(2)公図・登記簿
(3)都市計画図（位置指定道路・道路台帳）
のどれが正しいかというと

民事上は(2)が優先
建築基準法上は(3)が優先

少しおちついて、分譲業者さんと建築士さんの話を聞いてみたらいかがでしょう。
実際建つかどうか依頼して建ててもらったらいいでしょう。

建設会社、ハウスビルダーは現況しか見ていないから建たないといっているのかも
しれませんよ。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
市の　建築申請を判断する課が、建築申請を提出しても　却下するだけですと言っています。
そうです。　登記の手違いか、仲介業者のミスです。

お礼日時：2012/01/24 17:14

No.7 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/23 21:51

整理すると

奥まった道路は「私道」である。
これは「位置指定道路」か否か。
都市計画課にいけば道路台帳がありすべての位置指定道路は
記録に残されているからすぐわかる。
位置指定道路なら幅員は４ｍ確保されていることになる。
位置指定道路に２ｍ接道していたら建物は建てられる
こういう話です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
位置指定道路は　「否」　です。
市に確認した所　基準が満たされていないので、私道だそうです。
また、寄付も出来ない私道です。
数人の持ち分があるので　全員が寄付に同意が必要だし、又、市は受け取らないそうです。
位置指定道路なら　家は建築可能ですが、私道なので　建築付加だそうです。

お礼日時：2012/01/24 17:05

No.6 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/23 21:45

＞民事で訴訟した場合、容疑は　債務不履行？重要事項説明義務違反？瑕疵担保責任？　何になるのでしょうか？

その前に、道路の何がどうなれば建築可能なのか
そうならなかった理由は何か
それは誰の何が原因なのかはっきりさせましょうよ。

とはいってもネットだからなぁ。
勝手に想像すると、宅地を分譲して８年間に家が立ち並んで、本来私道
の幅員が４ｍ確保されてあるべきところを現況で塀ができたりして道路
幅員が４ｍ確保されなくなっている。その道路のドン詰りに質問者さまの
敷地があり、敷地と接道する「長さ」が２ｍ以下になってしまっている。
これを解消するには、道路沿いのお宅にセンターから２ｍまで塀をさげて
もらわにないといけない。
登記簿を見ると、私道は奥の２軒がそれぞれ半分づつ分筆して公共用道路の
地目で持っているが、登記簿の面積はさておき公図が４ｍ幅になっていない。

土地を買うときと現状とで登記簿も公図も変わっていないとしたら、これは
買主にも責任はある。しかし主には分譲業者の重要事項説明義務違反といえる
でしょう。ここで道路幅が４ｍあって２ｍ道路に接している事実を確かめて
売る必要がある。

しかし、越境とか何かで道路幅が４ｍよりすくなくなっているとしたら
これは分譲事業者が都市計画課に提出している「位置指定道路」の幅員
確認をすればいいでしょう。
まず、地元の都市計画課で件の道路が「位置指定道路」になっているか
確認しましょう。なっていれば、道路幅は４ｍあるということですから
現況が越境しているという話になります。
この辺は、一級建築士が得意の分野ですから
＞建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
と書かれていますが、現況からみた話なのか都市計画の位置指定道路の
確認を経たはなしなのかが重要ですね。
最初から、道路幅員も足りてなくて業者が売ったとは思えません。
おそらく分譲後に道路幅が狭まったのではないでしょうか。
そうだとするとこれは近隣の問題であって分譲業者の問題ではないです。
とりあえず位置指定道路を確認すれば建築確認申請は出せるとおもいますよ。
もし道路位置指定がとれていないとしたら、それは業者が悪いですね。
私道が私道として認められていないことになってしまいます。

No.5 回答者： sacra-home 回答日時： 2012/01/23 20:33

家を建てることができないと知っていて、大丈夫な土地ですよと説明して販売したのなら、

立派な詐欺行為ですね。「詐欺による意思表示は取り消すことができる」事を主張できるでしょう。
この場合の時効は。詐欺に気付いた時（家が建たないと分かったとき）から5年だと思います。

当時の重要事項説明書の内容にもよりますが、当時は判らなかった、気が付かなかったと主張されたとしたら、重要事項の調査不足、説明義務違反を理由に、仲介業者（売主が業者なら両者）に、損害賠償請求となるのではないでしょうか。（この場合は、契約解除まで持っていくのは難しいかもしれません。）
この場合の時効は気づいた時から3年だったと思います。

弁護士の中には、不動産関係に詳しい弁護士もいます（数は多くはありませんが）。
自分で探すか、宅建協会に紹介してもらうか、
頑張って探してみて下さい。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
悪質商法１１０番に電話をしましたら、詐欺の時効は　発生してから７年と言われました。
今、８年なので詐欺は難しいので、民事で頑張ってくださいとの事でした。

お礼日時：2012/01/24 16:39

No.4 回答者： 3711710 回答日時： 2012/01/23 19:36

お礼すいません。

私道の持ち分の登記が質問者名義になる、従ってその坪数まで
質問者が販売先に払っているにもかかわらず、登記が不動産屋
の名義または他のままだと契約違反になるかどうかは、ご自宅
にある契約書をみればわかりますね。
要するに袋地の『悪徳』売り方は、口はっちょう手はっちょうですよ。
しかし、土地名義はだれであれ、今後その奥の広い本屋敷に2M巾で連
なる引き込み道がふさぐことがない証明がなされれば、建築基準法的
にはセーフになるケースも個々を判断しながらありますので。周辺所
有者を鉛筆書きでもした公図があれば即建築士に判断できます。
契約時のお気持ちとして引き込みまで買わないで、口頭で建てられる
のだと不動産屋から言われ場合、弁護士でも難題に違わないでしょう。
引き込み道を市町村に寄付する気概があり、公道にする考えが分譲者に
は欲しいです。

この回答へのお礼

何度も　ありがとうございます。
引き込みも買って、宅地という地目で購入しました。
しかし蓋をあけたら、持ち分が足りないので、建築不可との結果に。
持分がいらない　道路に面している方が、持ち分を多く持たれています。
逆にしないといけないのに、間違ったんでしょうね。。。

お礼日時：2012/01/24 17:23