現入居者が居る状態での入居者募集

私は今、下宿住まいなのですが、今年限りで今通っている大学を辞めて、他の大学に移ろうと考えています。
無事に合格出来れば、今の住居を出て行けば問題無いのですが、万が一の場合は残留する事になります。
しかし、この事を嗅ぎつけた管理人さんが、それを見越して、(私が)出て行く前に次の入居者募集をかけると言い出しました。若し次の入居者が決まれば、私は合否に関係無く出て行く破目になります。

疑問としては、現入居者(私)が出て行くか定かでは無い状態で、募集をかけて新たに入居させる事は可能なのでしょうか？

No.6 回答者： yokoyama-senmu 回答日時： 2010/06/17 23:06

現入居者がいる段階での入居募集はありえません（苦笑）

大都市圏では業界の研修で書籍に載るようなトラブルが平然と起きているのが不思議で仕方ありません。現入居者がいる段階で次の入居者を募集し、次の入居者が決まった時点で現入居者を追い出すような貸主に有利の対応がまかり通るわけがありません。

質問にあったような事例が裁判になれば・・・また当方の研修で話題に載るような時代遅れなおかしい話です。

ただ一点注意しなければならないのは、退去する予定があることは家主に口頭であったとしても伝えたかどうかということです。正式には退去申出も書面で行い書面を発行した時点で効力を発するものですが、口頭だけであったとしても無効なわけではないからです。

家主にはまだ退去するかわかっていない旨をはっきりと伝えましょう。

募集しやすい時期からずれて退去されてしまうと次の入居者が見つけにくいといった家主の気持ちは同業としてわからなくもないですが・・・それをやったらまた研修会の資料が厚くなるのでやめてください。

No.5 回答者： nanahositenntou 回答日時： 2004/01/07 21:57

先に質問の回答をします。

部屋が空こうが空くまいが、入居者募集をするのは勝手です。
以前の都市整備公団なんか「１年位の間にこれくらいの空き部屋が出るんじゃないかな？」という思惑数で入居者募集をしていました。すごく高倍率の抽選なのに、思惑通りに空き部屋が出なかったら当選権利消滅だったんです。（真実です）

新しく通う予定の大学の合格発表って、いつですか？
「退去か残留か確定させるのは、合格発表後」と大家さんにはっきり伝えた方がいいですよ。

合格発表後に「退去」することになった場合、その時点で文書で解約通知を出して下さい。
（メモ書き程度でいいので、明渡し期日と、申し出日を明記）
ここで、例えば、合格発表は3月中旬。無事合格して退去する場合は、3月末かせいぜい4月上旬、としましょう。
3月中旬に合格発表後、すぐに解約通知を提出しても、一ヶ月後（契約によっては2ヶ月や3ヶ月の場合もあります。契約書を確認して下さい。契約内容を了解して契約したはずです）の4月中旬までの家賃を日割りで負担しなければならなくなります。（日割りかどうか？も契約書確認）
あなたは新しい住まいと両方の家賃を負担することになって、すごく損！と思うでしょうが、、、、しょうがないです。（あっさり）
そうなった場合は時期的に大家さんも際どい日程になるので、ギブアンドテイクで交渉の余地がないかどうか相談してみて下さい。

No.4 回答者： noboru0510 回答日時： 2004/01/07 20:44

＃２です。

＞それは、文章以外での通告(口頭など)では、たとえ借主が解約の意思表示を示したとしても無効になると言う意味で了解しても宜しいのでしょうか？

法律的に言うと、例え口頭であっても意思表示は有効です。つまり「来月末で解約します」と通告してしまえば、解約通知と同等の意味を持ちます。
但し、契約書に「文書での解約通知」と明記されているのであれば、文書での意思表示が必要であると解釈できます。

要は、契約書ではどうなっているかです。

No.3 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/01/07 10:20

現入居者がいる状態で退去の可能性があるときに募集をかけるということ自体は必ずしも違法とはいえないと思われます。

こうゆうことはよくあります。有名なのはホテルや航空会社のダブルブッキング（キャンセルを見越して部屋数以上の客の予約を取るなど）ですね。
最近では航空会社はダブルブッキングでオーバーしてしまったときに便の変更に応じてくれれば報酬を支払うというシステムを導入しているところもあるくらいです。
ただ、通常の借地借家法などで特別そういうことに対して規制があれば問題となりますが、、、私の知る範囲では存在しません。（これは専門家に聞かないとわからないですね）

ただ、ご質問者が退去の意思を表明していない場合、

・ご質問者が退去しないことにした場合はそのまま賃貸契約は継続されます。
　つまり出て行く必要は無いのです。
・募集で入居予定だった人は入居できなくなります。
　この場合に入居予定者とのトラブルについては大家の責任となり、大家が処理することになります。
　ご質問者には法的な責任は発生しません。

もちろんご質問者が退去意思を表明していればこの限りではありません。

No.2 回答者： noboru0510 回答日時： 2004/01/07 09:47

もう解約通告はしましたか？通常、借主からの解約通告は、契約上、解約日の一ヶ月以上前に行う事になっているはずです。

（契約書を確認してください）

正式な解約通告をする前でも、貸主は新規の募集をすることは可能です。しかし、それとあなたとの契約は全く関係ありませんので、例え新しい入居者が決まったとしても、あなたが解約の意思表示をしないのであれば、あなたは出て行く必要はありません。（とにかく契約書が全てです）

契約書には、「解約通告は文書で行う」と書かれていませんか？もしそうなっていたならば、解約通告書を文書で通告しない限り、解約の意思表示を行った事にはなりません。

但し、一旦、解約通告を文書で行ってしまったら、次の入居者の契約が優先されるので、あなたは出て行く必要があります。

この回答への補足

つまり、それは、文章以外での通告(口頭など)では、たとえ借主が解約の意思表示を示したとしても無効になると言う意味で了解しても宜しいのでしょうか？

補足日時：2004/01/07 14:29

No.1 回答者： kobalt 回答日時： 2004/01/07 00:45

大家さんも厳しい時代なんですよね。

春は転勤や入学シーズンで、唯一ともいえる借り手が出てくる時期なので
それを逃すと、しばらく空き室になる可能性があるのです。
citrous_mintさんが住んでいる時点で入居者を募集するのはよくある話。
私なんぞ、４月中旬に引っ越したいと言ったら、大家さんに３月までに
出て欲しい、と頼まれてしまいましたから。
私は実家に戻るだけだったので、良かったのですが、citrous_mint さんの
ような場合は困ってしまいますよね・・・
私の場合は退居することは言ってましたが、留守中に部屋を見せても
いいか？　とまで言われて、相当あせっていたようです、大家さん・・・

citrous_mintさんの契約はどのようになっているのでしょうか。
下宿ということで、通常の賃貸とは異なるのですか？
citrous_mintさんが住んでいる間に次の人を入居させることは
無理なので、引っ越ししてから新入居者を住ませる契約になると思いますが
citrous_mint さんが退居の意思を示していないのであれば、問題ない
ように思えますが・・・